СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3870/2024-ГК

г. Пермь

10 июня 2024 года

Дело № А60-30365/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Дружининой О.Г., Семенова В.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И., 

при участии:

от истца – ФИО1, служебное  удостоверение, доверенность от  28.03.2024, диплом;

от ответчика – ФИО2, директор, выписка из  ЕГРЮЛ, ФИО3, паспорт,  доверенность от  05.10.2023, диплом; 

от третьего лица  - ФИО4, паспорт, доверенность от  09.01.2024, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2024 года по делу № А60-30365/2023

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, расторжении договора и выселении, 

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом   (далее истец, Департамент)  обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее ответчик),  просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 в размере 581 708,49 руб., пени за просрочку платежей, начисленные с 11.01.2023 по 24.05.2023, за период с 01.01.2023 по 30.04.2023, в сумме 21 170,94 руб., а также продолжать начислять их с 25.05.2023 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторгнуть договор аренды от 09.10.2020 № 49000755;  выселить ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, (литер А, 1 этаж - помещения №№ 1-6, 9-14, 16-21); взыскать с ответчика почтовые расходы за отправку искового заявления -120,50 руб.

Судом  к участию  в деле в качестве  третьего  лица, не заявляющего  самостоятельные требования на  предмет  спора,  привлечено муниципальное казенное учреждение «Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия».

С учетом  уточнения иска, принятого  судом, Департамент  поддерживает  требования о  расторжении договора аренды от 09.10.2020 № 49000755, выселении  ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, (литер А, 1 этаж - помещения №№ 1-6, 9-14, 16-21), заявил  отказ  от  требований о  взыскании долга  и  неустойки.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2024 года производство  по  делу в части  взыскания долга  прекращено,  в удовлетворении требования  в части  расторжения договора и  выселении ответчика из  нежилого помещения отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование  апелляционной  жалобы  указывает  на несогласие с выводами суда  об отсутствии  оснований для расторжения договора, отмечает, что  задолженность по арендной плате и пени оплачена с существенным нарушением срока, установленного в договоре аренды, после направлении арендатору претензий с предложением о добровольном исполнении обязательств, а также после предъявления искового заявления в суд. Ссылается на  систематическое  нарушение  ответчиком  обязанности  по  внесению  арендной платы, погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений,  в противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений или под угрозой расторжения договора аренды и выселения из арендуемого помещения.  Апеллянт полагает  доказанным нарушение п. 6.7 договора,  а именно требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», следовательно, требования о расторжении договора аренды и выселения подлежат удовлетворению. Ссылается на предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 22.05.2023 N° 38-03-36/21-23, акт  выездного обследования от 02.05.2023, акт осмотра от 03.07.2023. Также  полагает  обоснованными  претензии арендодателя, мотивированные нарушением  п. 3.2.12 договора, указывает, что дополнительное соглашение к договору холодного водоснабжения и водоотведения о включении объекта аренды (ул. 8 Марта, д. 19) в предмет обслуживания заключено 29.08.2022,  с существенным нарушением сроков, установленных п. 3.2.12 договора аренды,  договор теплоснабжения не заключен, представленное ответчиком письмо от 28.03.2020 исх. Д-005-22 в ДУМИ не поступало, копии заявок, направленных в ПАР «Энергосбыт Тплюс» в ДУМИ также не направлялись.

До начала судебного разбирательства от ответчика  поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном  заседании  представители  истца и  третьего  лица  на  доводах  апелляционной  жалобы  настаивали,  представители  ответчика против  удовлетворения апелляционной  жалобы возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании аукциона заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000755 от 09.10.2020 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (литер А, 1 этаж - помещения № 1-6, 9-14, 16-21). 

Срок действия договора установлен с 23.10.2020 по 22.10.2030. Государственная регистрация договора аренды проведена 13.11.2020. 

В соответствии с Постановлением Администрации города Екатеринбург от 20.04.2022 № 2054, предоставлена отсрочка уплаты арендной платы на период с 01.04.2022 по 31.12.2022 при условии оплаты с 01.01.2023 по 31.12.2023 ежемесячно равными частями, что подтверждается письмом № 02.09-28/001/668 от 17.03.2023. 

Как указывает истец, за период с 01.01.2023 по 30.04.2023 сумма платежа составила 797 984 руб. 28 коп., в том числе 472 403 руб. 04 коп. сумма арендной платы за период с 01.01.2023 по 30.04.2023; 325 581 руб. 24 коп. сумма платежа по отсрочке. Ответчиком произведена частичная оплата задолженности в сумме 216 275 руб. 789 коп., следовательно, сумма задолженности составила 581 708 руб. 49 коп. 

Письмом от 30.06.2021 ответчик предоставил согласие на получение корреспонденции на электронную почту. Истцом в адрес ответчика на электронную почту была направлена претензия № 02.09-29/002/977 от 22.02.2023 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, пени. Требования, содержащиеся в претензии, ответчиком в полном объеме не исполнены. 

Согласно п. 7.3 договора аренды по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Ответчик имеет задолженность более чем за 4 месяца. Истцом в адрес ответчика на электронную почту была направлена претензия № 02.09-29/002/2229 от 18.04.2023, с требованием об оплате задолженности по арендной плате, расторжении договора и освобождении арендуемого объекта. Ответа на претензию не последовало, долг за спорный период ответчиком не погашен, арендуемый объект недвижимости не освобождён. 

Также со ссылкой на п. 6.10 договора истцом предъявлены требования о выселении ответчика как не исполнившего обязанность по сохранению объекта культурного наследия, в том числе не предоставившего документы о выполнении работ. Кроме того, по мнению истца, не выполнены арендатором и требования п. 3.2.26 договора о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным исками, объединёнными для совместного рассмотрения.

В связи   погашением  долга ответчиком,  истец  отказался от  требования  о взыскании задолженности, отказ  от иска в части  принят  судом,  производство по делу в данной части прекращено. Отказывая в удовлетворении требования о  расторжении  договора и  выселении  ответчика из  помещений,  суд исходил  из того, что нарушение ответчиком сроков по заключению договоров теплоснабжения, холодного водоснабжения и обусловлено предоставлением недостоверной  информации при  подписании договора аренды, длительная невозможность подключения к сетям ресурсоснабжающих организаций  явилась следствием проблем с платежами, ответчик долгое время не мог пользоваться помещением по прямому назначению – извлекать прибыль от коммерческой деятельности.   Допущенные ответчиком  нарушения, указанные в акте выездного обследования Управления от 02.05.2023 №38-03-34/20-23, предостережении о недопустимости нарушения обязательных требований №38-03-36/21-23 от 22.05.2023, не  признаны судом  существенными.

Судебный акт  в части  принятия отказа  от  иска и  прекращения производства по  делу не  обжалуется, в связи с чем арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 5 ст.  268 АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст.  610 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ  установлены  случаи  досрочного расторжения договора  аренды  судом по требованию арендодателя. В частности  договор аренды может быть расторгнут в  случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28 и 29 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст.  450 ГК РФ).

В п. 8 Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что  требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Требование истца о расторжении договора обусловлено систематическим нарушением ответчиком периодичности внесения арендных платежей, условий п.п. 3.2.26, 6.7 договора.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, предоставлено  ответчику во  временное владение и  пользование в вязи с заключением  договора  аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000755 от 09.10.2020.  

Пунктами  3.2.12,  3.2.12.1 договора  предусмотрена  обязанность  арендатора  напрямую  заключить  договоры с ресурсоснабжающими  организациями (водоснабжение/водоотведение, теплоснабжение, энергоснабжение) в течение 60 рабочих  дней с даты начала  действия договора,  с региональным оператором  (услуги по  обращению с ТКО) в течение 30 календарных  дней с даты начала  действия договора; предоставить  договоры арендодателю  в течение 10 дней  с даты заключения договоров. 

С учетом  условий договора  договоры с ресурсоснабжающими организациями должны быть заключены в срок до 24.02.2021, копии заключённых договоров должны быть предоставлены в ДУМИ в срок до 10.02.2021.

 Пунктом 6.7 договора  на  арендатора  возложена  обязанность  соблюдать  требования Федерального  закона  № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области в адрес ДУМИ направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 22.05.2023 № 38-03-36/21-23, согласно которому по результатам выездного обследования от 02.05.2023 № 38-03-34/25-23 должностным лицом Управления установлено следующее: 

- на оконных рамах (по периметру) 1 этажа приклеен малярный скотч; 

- фасад в уровне 1 этажа оштукатурен, окрашен в разные цвета (три колера) и отличается от окраса фасада второго этажа и аттикового этажа; 

- в уровне 1 этажа размещена информационная вывеска «ЧАЙХАНА ASIA 24» без согласия с Управлением; 

- в уровне 1 этажа (над окнами, вокруг вывески «ЧАЙХАНА ASIA 24») на фасаде визуально фиксируются отверстия, предположительно от креплений конструкции ранее размещенной вывески. 

Факт выявленных нарушений подтверждается также актом осмотра от 03.07.2023.

Возражая против  удовлетворения заявленного  иска, ответчик ссылается на  предоставление ему арендодателем недостоверной информации при  заключении  договора, в частности, в акте приема-передачи нежилого объекта от 23.10.2020 указано, что 1 этаж – помещения № 1-6, 9-14, 16-21; полное благоустройство (ГВС, ХВС, отопление, канализация, освещение), однако ответчику за счёт собственных средств пришлось устанавливать необходимое оборудование для подключения к ресурсоснабжающим организациям, отсутствие  необходимой технической документации на объект аренды сделало  невозможным заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Относительно соблюдения требований Федерального  закона  № 73-ФЗ, ответчик указал, что 25.12.2020 самостоятельно направил в Управление заявление о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, что подтверждается заявлением № К-001-20 от 25.12.2020;  25.03.2021 Управление утвердило и выдало задание № 38-04-22/38 от 02.03.2021; 31.03.2021 ответчик письмом № спд-003-21 направил истцу задание на согласование, на что последним было направлено ответное письмо № 02.05- 18/1/001/804 от 19.04.2021 с отказом в согласовании задания.

Установив, что  задолженность  по  арендной  плате  ответчиком  погашена,  ответчиком  представлены  договор холодного водоснабжения и водоотведения № 1681 от 22.01.2021, заключенный с ЕМУП «Организация водопроводно[1]канализационного хозяйства»; договор энергоснабжения № 38206 от 01.12.2020, заключенный с АО «Екатеринбургэнергосбыт»;  публичный договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург № 357072 от 23.11.2020, заключенный с ЕМУП «Спецавтобаза»,  невозможность  заключения договора на  теплоснабжение не  связана с действиями  арендатора,  в целях оформления договорных отношений с ПАО «Т Плюс», ответчиком были поданы заявки на заключение договора теплоснабжения и поставки горячей воды от 10.12.2020, от 21.05.2021, от 18.06.2021, от 21.07.2021, проект договора обществу ПАО «Т Плюс» не предоставило, в связи с этим обществом было принято решение об установке электрообогревательного котла, о чем было сообщено ДУМИ письмом от 28.03.2022 № Д-005-22, выявленные по  результатам  осмотра (акт осмотра от 16.05.2023, предостережение от 22.05.2023 № 38-03-36/21-23, акт  осмотра от 03.07.2023) нарушения в виде  размещения вывески, неравномерной окраски  стен, не  являются существенными,  часть из  них  не относится к деятельности  ответчика,  суд  первой инстанции, руководствуясь  приведенными  выше  нормами  права,  правомерно не усмотрел оснований для  расторжения договора и  выселения ответчика из  занимаемых  помещений.

  Доводы апеллянта сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельства дела и представленных доказательств, признаваемых значимыми судом первой инстанции в целях разрешения настоящего иска, однако основанием для отмены судебного акта не являются. 

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно,  признаны заслуживающими внимания в целях  сохранения арендных  отношений возражения ответчика о  невозможности использования помещений  по  их  назначению и  своевременному  заключению договоров  с ресурсоснабжающими  организациями,  включая договор  на  теплоснабжение. В частности, суд  верно  указал, что в связи с отсутствием у ответчика необходимой технической документации на объект аренды, которая не была предоставлена истцом, заключение договора без участия Департамента (арендодателя и собственника объекта аренды) было невозможно в силу п. 2 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утв. Постановлением Правительства РФ № 861 от 27.12.2004, предусматривающего оформление соответствующей документации с участием собственника. Таким образом, исполнение ответчиком обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, возложенной на него истцом и договором аренды, зависит не только от его собственных действий, но и от воли третьих лиц (ресурсоснабжающих организаций), которые не являются стороной арендного правоотношения, и на действия которых ответчик повлиять не может. 

В любом случае заключение договора  с ресурсоснабжающими  организациями с нарушением установленного  в договоре  срока нельзя расценивать  как существенные применительно к п. 2 ст.  450 ГК РФ, иного  апеллянтом не  доказано.

Доводы апеллянта о  неисполнении ответчиком  обязанности  по  содержанию  и ремонту  объекта (п.п. 6.7, 6.10 договора)  отклоняются.

Касательно выявленных  нарушений Федерального  закона  № 73-ФЗ, суд  обоснованно  сослался на  отсутствие в акте приема-передачи нежилого объекта к договору аренды от 23.10.2020 колера фасада, что  не  позволяет  установить факт  окрашивания фасада истцом, согласование Управлением государственной охраны объектов культурного наследия 26.09.2023 проекта вывески, отказ Департамента  в согласовании задания.

Принимая во внимание содержание уведомления Управления государственной охраны объектов культурного  наследия Свердловской области от  16.08.2022 № 38-01-23/3066 обществу отказано   в выдаче задания на  проведение работ  по  сохранению  объекта культурного  наследия по  мотивам необходимости  получения такого  задания собственником  объекта, о чем  Департамент  был  уведомлен  арендатором  письмом от  16.08.2022 № д-049-22. В письме от  26.08.2022 № 02.15-13/002/4564 Департамент  сообщил о  подготовке заявления в Управление государственной охраны объектов культурного  наследия Свердловской области. Доказательств  получения задания и  вручения его  арендатору не  представлено.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда в обжалуемой части отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 марта 2024 года по делу № А60-30365/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

О.Г. Дружинина 

 

В.В. Семенов