ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-9284/2017

23 октября 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     16 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 октября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Смирновой Н. В., 

при участии:  

от истца: Стрелина Л. М., по доверенности от 09.10.2018;

от ответчика: Бабальянц Т. П., по доверенности от 26.11.2015; 

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-24727/2018)  АО "Калининградский янтарный комбинат" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.07.2018 по делу № А21-9284/2017 (судья Гурьева И.Л.), 

принятое по иску акционерного общества "Калининградский янтарный комбинат" к обществу с ограниченной ответственностью "Самоцвет" об изъятии земельного участка для нужд Российской Федерации, о прекращении права аренды и об определении размера компенсации за изымаемый участок, об определении размера компенсации за изымаемый участок, 

третьи лица: 1) Департамент по недропользованию по Северо-Западному федеральному округу; 2) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области;                          3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;

установил:

акционерное общество «Калининградский янтарный комбинат» (далее – АО «Калининградский янтарный комбинат»)  обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Самоцвет» (далее – ООО «Самоцвет») об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:05:030603:185 площадью 533 533 кв.м., категория земли - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование - для добычи янтаря на месторождении «Приморское», расположенного по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский район, АО «Прибрежное» для государственных нужд Российской Федерации с целью проведения АО «Калининградский янтарный комбинат» работ, связанных с пользованиями недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя путем прекращения права аренды на него ООО «Самоцвет»; об утверждении размера возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд Российской Федерации в сумме 7 327 000 рублей и размер убытков, причиненных изъятием - 22 000 рублей; о прекращении права аренды ООО «Самоцвет» на земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185 площадью 533 533 кв.м., категория земли - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование - для добычи янтаря на месторождении «Приморское», расположенного по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский район, АО «Прибрежное» по договору аренды земельного участка №460-КЗО/2010 от 29.10.2010 с изменениями и дополнениями к нему.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по недропользованию по Северо-Западному Федеральному округу, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 25.07.2018 у ООО «Самоцвет» изъят для государственных нужд Российской Федерации путем прекращения права аренды по договору аренды земельного участка от 29.10.2010 №460-КЗО/2019 земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185, площадью 533 533 кв.м., категория земли – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование – для добычи янтаря на месторождении «Приморское», расположенный по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский район, АО «Прибрежное», с целью проведения АО «Калининградский янтарный комбинат» работ, связанных с пользованием недрами. Определен размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185, изымаемый для государственных нужд, в размере 24 315 251,55 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

В апелляционной жалобе АО "Калининградский янтарный комбинат" просит решение суда изменить в части определения размера возмещения за земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185, изымаемый для государственных нужд в размере 7 327 000 рублей и размера убытков, причиненных изъятием - 22 000 рублей.

Истец полагает, что у суда отсутствовали основания для назначения экспертизы, а также, что судом не дана правовая оценка заключению специалиста, которое было представлено ООО «Самоцвет».

Истец ссылается  на причинение ему убытков в связи с процедурой проведения экспертизы.

По мнению истца, суд первой инстанции не оценил возражения АО «Калининградский янтарный комбинат» в отношении размера выкупной стоимости земельного участка.

Истец считает, что эксперт пришел к ошибочному выводу об увеличении арендной платы на 4,3% (стр. 47 заключения).

Истец также указывает, что при определении размера выкупной цены земельного участка неправомерно применен доходный метод, тогда как, по мнению истца, должен быть применен сравнительный метод.

ООО «Самоцвет» представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили. На основании статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьих лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Исследовав заключение эксперта, письменные правовые позиции сторон по заключению, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришел к выводу о том, что заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что отражено непосредственно в заключении. Экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется. Экспертиза назначена и проведена по правилам, предусмотренным статьями 82, 83, 87 АПК РФ. Оснований не доверять выводам эксперта у апелляционного суда не имеется. Несогласие истца с выводами эксперта не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Законность судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185, площадью 533 533 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, АО «Прибрежное» принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается записью  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и  сделок с ним от 18.06.2014 № 39-39-03/202/2014-416.

Указанный земельный участок принадлежит ООО «Самоцвет» на праве долгосрочной аренды по договору от 29.10.2010 № 460-КЗО/2010 с изменениями и дополнениями к нему.

Согласно договору субаренды земельного участка от 17.05.2013 АО «Калининградский янтарный комбинат» является субарендатором спорного земельного участка.

Земельный участок расположен в границах горного отвода, предоставленного АО «Калининградский янтарный комбинат» в соответствии с лицензией КЛГ 02479 ТЭ от  24.07.2015 на право пользования недрами с целевым назначением и видами работ - добыча янтаря на месторождении Приморское, выданной Департаментом по недропользованию по Северо-Западному Федеральному округу.

С целью ведения работ, связанных с пользованием недрами Приморского месторождения, АО «Калининградский янтарный комбинат» направило в Роснедра ходатайство об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд от 06.04.2016. 

Данное ходатайство рассмотрено в установленном порядке (протокол Комиссии по рассмотрению ходатайств об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации №СЗН-02/2016 от 12.09.2016), по результатам рассмотрения принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:05:030603:185 для государственных нужд Российской Федерации.

Департаментом по недропользованию по Северо-Западному Федеральному округу в пределах предоставленных ему полномочий вынесен приказ от 29.09.2016  №661 «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:05:030603:185 для государственных нужд Российской Федерации».

В адрес ответчика направлен проект соглашения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 от 27.06.2017.      

Поскольку в установленный законом срок соглашение об изъятии сторонами не подписано, ввиду наличия спора о размере возмещения, причиненного изъятием земельного участка, АО «Калининградский янтарный комбинат» обратилось в арбитражный  суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции счел исковые требования частично обоснованными, определив размер возмещения,  причиненного изъятием земельного участка в соответствии с экспертным заключением  от 20.04.2018 № 9 - в размере 24 315 251,55 рублей.

Апелляционная инстанция согласна с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке ,которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным , в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов федерального, регионального или местного значения(при отсутствии других возможных вариантов строительства , реконструкции этих объектов), как объекты федерального транспорта , объекты связи федерального значения, объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Пункт 1 стать 56.3 ЗК РФ предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 названной статьи, должно быть обосновано лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя).

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления , определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Пунктом 10 статьи 56.10 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что решение об изъятии спорного земельного участка принято уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по ходатайству АО «Калининградский янтарный комбинат».

Данное решение в установленном порядке не оспорено. Сроки, по истечении которых законом допускается инициирование принудительного изъятия земельного участка, истцом соблюдены.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Пункт 2 статьи 281 ГК РФ предусматривает, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.   При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (статья 282 ГК РФ).

Относительно требований об изъятии земельных участков ответчик не возражал. 

Между сторонами возникли разногласия в отношении размера возмещения за изымаемые земельные участки.

Не согласившись с представленным истцом отчетом об оценке № 177-04/217, подготовленным ООО «Стандарт оценка», согласно которому размер итоговой величины рыночной стоимости прав аренды земельного участка составил                   7 327 000 рублей, а размер убытков, причиненных изъятием -  22 000 рублей,                   ООО «Самоцвет» в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции заявило ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося за изымаемый земельный участок, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО «Экспертный центр Северо-Запада» Строковой Наталье Юрьевне.

Согласно заключению от 20.04.2018 № 9 рыночная стоимость прав аренды земельного участка составила 24 315 251,55 рублей.

Возражения АО «Калининградский янтарный комбинат»  в части определения размера упущенной выгоды, а именно, что эксперт неверно рассчитал размер и срок арендной платы за земельный участок, неправильно выбраны объекты-аналоги для оценки, применены завышенные операционные расходы, ставка дисконтирования, неверно определен размер упущенной выгоды в силу лицензирования добычи янтаря, обоснованно отклонены судом первой инстанции в силу следующего. 

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции был допрошен эксперт, который пояснил, что  расчет арендной ставки по договору в прогнозном периоде определялся на основании фактических выплат по арендной плате ООО «Самоцвет» с учетом  индекса инфляции.

Эксперт указал на невозможность  применения сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости права аренды, поскольку на дату оценки на рынке не представлены земельные участки с разрешенным использованием - для добычи янтаря.

Также эксперт пояснил, что учет расходов на управление является обязательным при расчете рыночной стоимости объектов в доходном подходе, поскольку расходы на управление имеются независимо от того, кто управляет объектом недвижимости и складываются из расходов, указанных в экспертном заключении.

Эксперт указал, что  срок аренды определялся экспертом сроком, указанном в договоре аренды.  Договор субаренды с ответчиком является действующим на дату оценки, предпосылок того, что янтарный комбинат прекратит добычу янтаря на Приморском месторождении в 2025 году нет. Кроме того, арендная ставка по договору субаренды соответствует рыночным данным по аренде земельных участков в промышленного назначения, расположенных в Калининградской области, следовательно, в случае расторжения договора субаренды, данный участок может быть сдан ООО «Самоцвет» под промышленные цели по рыночной ставке, аналогичной договору субаренды с комбинатом.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанное заключение эксперта в качестве относимого доказательства по делу, определив  размер возмещения на основании заключения эксперта  от 20.04.2018 № 9.

Довод истца о причинении ему убытков проведением экспертизы, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. 

Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что судом первой инстанции не дана оценка возражениям истца в части несогласия с размером выкупной стоимости земельного участка, отклоняются апелляционным судом за несостоятельностью.

Как видно из материалов дела, истцом после ознакомления с результатами экспертизы представлены вопросы для пояснения эксперту, и эксперт допрошен в суде, у истца имелась возможность задать вопросы эксперту.

Довод истца о неверном выводе об увеличении арендной платы на 4,3% (страница 47 заключения), не соответствует выводам, изложенным в экспертном заключении. 

Так, эксперт делает выводы на основании прогнозируемых уровнях инфляции, утвержденных Министерством экономического развития. Так как эксперту необходимо было оценить размер выкупной цены при условии, что ответчик, если бы земельный участок не изымали, мог им пользоваться    более    40   лет,   то    в данном случае    необходимо   учитывать   уровень прогнозируемой инфляции. 

Ссылка истца на то обстоятельство, что при определении размера выкупной цены земельного участка экспертом неправомерно был применен доходный метод, тогда как  должен быть применен сравнительный метод, отклоняется коллегией судей, поскольку как указал эксперт в ходе допроса при рассмотрении дела в суде первой инстанции, невозможность  применения сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости права аренды, обусловлена тем, что на дату оценки на рынке не представлены земельные участки с разрешенным использованием - для добычи янтаря.

Следует отметить, что эксперт был вправе самостоятельно определять и избирать конкретные методы оценки. Как установлено апелляционным судом, экспертом в заключении выявлены и проанализированы все необходимые факторы рыночной ситуации, способные повлиять на величину рыночной стоимости объектов оценки.

Таким образом, суд первой инстанции всесторонне и полно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку взаимоотношениям сторон, правильно применил нормы материального и процессуального права, в связи с чем основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.07.2018 по делу № А21-9284/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

В.И. Желтянников

 И.А. Тимухина