АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-19381/2020

25 февраля 2021 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2021 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЖБК-3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Саратовской области, Энгельсский районный отдел судебных приставов Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области,

о расторжении договора, взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии:

от истца – ФИО3., представитель по доверенности,

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности, 

 

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЖБК-3» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения №9/5-3Н/20 от 04.02.2020, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи №9/5- 3Н/20 от 04.02.2020 в размере 3 683 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 127 269 руб. 80 коп.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

            Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, доводы возражений изложены в отзыве на исковое заявление.

            Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены  надлежащим образом о дате и месте судебного заседания.

            Информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда. 

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, следуя закрепленному ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ принципу состязательности сторон, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 04 февраля 2020 года между ФИО2, являющимся «Покупателем», и ООО «Строительная компания ЖБК-3», являющимся «Продавцом» заключен договор № 9/5-ЗН/20 купли-продажи нежилого помещения. 

В соответствии с п. 1.1 Договора Продавец продал и передал в собственность, а Покупатель купил и принял в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение общей площадью 135,7 кв.м., расположенное на первом надземном этаже многоквартирного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, муниципального образования «город Саратов», 

<

...>. 

Данное помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, которое зарегистрировано в установленном порядке (кадастровый номер 64:48:030101:11742, дата государственной регистрации права 02.03.2017 за №64:48:030101:11742-64/001/2017-1). 

В силу п. 1.3 Договора Продавец гарантирует, что передаваемое Помещение свободно от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц, под арестом не состоит и не является объектом договора аренды, заключенным с третьим лицом. Продавец уведомляет покупателя о наличии обременения нежилого помещения в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк в качестве обеспечения исполнения обязательств Продавца по договору ипотеки от 23.06.2017 по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 23.06.2019. 

Пунктом 3.1 Договора установлена стоимость передаваемого помещения в размере 3 683 000 (три миллиона шестьсот восемьдесят три тысячи) рублей. 

Расчет с Продавцом Покупатель осуществил в полном объеме 04.02.2020, акт о расчетах от 04.02.2020. 

04.02.2020 истцом сданы документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. 

До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности не произведена. 

Причиной приостановления государственной регистрации является ограничение в виде запрещения регистрации на основании Постановления Энгельсского РОСП УФССП России по Саратовской области от 10.09.2019 (№64:48:030101:11742-64/001/2019-7 от 10.09.2019). 

Истец указал, что Продавцу о наличии соответствующих запретов известно было в момент заключения договора купли-продажи. 

Поскольку с 04.02.2020 по 05.10.2020 продавцом не произведено действий, направленных на снятие соответствующих ограничений и государственная регистрация перехода права собственности до настоящего времени невозможна, истец, полагая, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи от 04.02.2020, обратился в арбитражный суд.

Обязательный претензионный (досудебный) порядок разрешения споров истцом соблюден, ФИО2 в адрес продавца направлена претензия с требованием расторгнуть договор и возвратить уплаченные денежные средства в сумме 3 683 000 руб. Претензия получена ответчиком 14.09.2020, о чем имеется отметка в получении на тексте претензии (т.д. 1 л.д. 10).

Иск подлежит удовлетворению исходя из следующего. 

В соответствии с требованиями ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом.

В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

Из разъяснений, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22, следует, что до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

 Как следует из материалов дела на момент заключения спорного договора в едином государственном реестре недвижимости в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:030101:11742 содержалась запись от 10.09.2019 за №64:48:030101:11742-64/001/2019-7 о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, наложенном на основании постановления от 10.09.2019 Энгельсского районного отдела судебных приставов.

Согласно абз. 2 п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов возникающих в ходе исполнительного производства" запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника индивидуально-определенного имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно (например, когда принадлежащее должнику транспортное средство скрывается им от взыскания).

Постановление о наложении запрета на распоряжение имуществом судебный пристав-исполнитель обязан направить в соответствующие регистрирующие органы.

Ввиду вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 6, 14, 64 ФЗ "Об исполнительном производстве" судебным приставом-исполнителем в рамках сводного исполнительного производства №166129/19/64039-СД вынесено постановление от 10.09.2019 о запрете на совершение действий по регистрации.

Указанное основание явилось препятствием проведению государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение.

Осуществление государственной регистрации регистрирующим органом приостановлено до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии вышеуказанного запрета, о чем указано в уведомлении в адрес ООО «Строительная компания ЖБК-3» и ФИО2 от 06.10.2020 №64/201/001/2020-2409.

На дату  разрешения спора указанные ограничения не сняты.

На момент заключения договора купли-продажи спорное помещение не было свободно от прав третьих лиц, поскольку в отношении указанного помещения имелся запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, наложенном на основании постановления от 10.09.2019 Энгельсского районного отдела судебных приставов.

Таким образом, правовые последствия, в виде регистрации и перехода права собственности на указанный объект недвижимости, не наступили по независящим от истца обстоятельствам.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности влечет специальные правовые последствия, указанные в абзаце 2 пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляя покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, поскольку на момент заключения спорного договора в ЕГРН имелась актуальная запись о запрете на регистрационные действия, то истец не имел и не имеет на дату разрешения спора возможности осуществить регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:030101:11742, тем самым реализовывать правомочия собственника такого объекта недвижимости.

Денежные средства в счет оплаты стоимости нежилого помещения были оплачены истцом ответчику в полном объеме в размере 3 683 000,00 руб., что ответчиком не оспаривается.

Согласно п. 83 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 ГК РФ не подлежит применению.

Ответчику было известно о наличии запрета на регистрационные действия в отношении предмета договора № 9/5-ЗН/20 от 04.02.2020 купли-продажи нежилого помещения, поскольку ООО «Строительная компания ЖБК-3» является должником по сводному исполнительному производству №166129/19/64039-СД. 

Таким образом, требование истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и о взыскании уплаченной за помещение суммы подлежит удовлетворению на основании ст.ст. 450, 460, 461, 462 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассматривая требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.02.2020 по 06.10.202 в размере 127 269 руб. 80 коп., суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. 

Приведенная норма предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которых на должника возлагается обязанность по уплате кредитору процентов за пользование денежными средствами. 

Таким образом, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами является мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение лицом денежного обязательства. 

Суд отмечает, что поскольку договор № 9/5-ЗН/20 от 04.02.2020 купли-продажи нежилого помещения расторгнут между сторонами в судебном порядке по данному делу, то и основание для возврата ответчиком денежного обязательства возникает с момента расторжения спорного договора, то есть с момента вынесения судом соответствующего решения. 

При таких обстоятельствах ответчиком еще не допущена прострочка исполнения обязанности по возврату взысканной суммы, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания с него процентов за пользование чужими денежными средствами.

В рассматриваемой части иска следует отказать.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

При принятии иска к производству истцу предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины.

Учитывая результат рассмотрения исковых требований, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп., с истца - в размере 4 818 руб. 00 коп. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,  

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения №9/5-3Н/20 от 04.02.2020, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЖБК-3» и ФИО2. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЖБК-3» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) денежные средства в размере 3 683 000 руб. 00 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЖБК-3» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4 818 руб. 00 коп. 

Исполнительные листы выдать в соответствии с требованиями статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области. 

 

 

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области                                                                         Н.В. Горбунова