АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А84-3475/2017

г.Калуга

30 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления изготовлена 30.05.2018

Постановление изготовлено в полном объёме 30.05.2018

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

Председательствующего

Сорокиной И.В.

Судей

Гладышевой Е.В.

ФИО1

при участии в заседании:

от истца

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

 

от ответчика

общества с ограниченной ответственностью «Терра»

 

 

 

от третьего лица

Правительства Севастополя

 

- Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

 

- ФИО2 – представитель (доверенность от 22.09.2017 сроком на 3 года), ФИО3 – представитель (доверенность от 07.09.2016 сроком до 07.09.2018);

 

- Представитель не явился, извещен надлежаще;

 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, г. Севастополь, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 20.11.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 по делу №А84-3475/2017, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Терра» (ОГРН 

<

***>), в котором просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.07.2009 (зарегистрированный в Главном управлении Госкомзема в г. Севастополе 13.10.2009 под №04098860079), заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО «Терра» (ранее – частное предприятие «Терра») в отношении земельного участка площадью 0,5000 га, расположенного по адресу: 

<

...>, обязать ООО «Терра» привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя вышеуказанный земельный участок.

Судом первой инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 20.11.2017 (судья Смоляков А.Ю.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 (судьи Остапова Е.А., Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании представители ООО «Терра» дали пояснения относительно доводов кассационной жалобы, указав на их несостоятельность, в связи с чем просили оставить принятые судебные акты без изменения.

Истец и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 15.07.2009 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием (ООО) «Терра» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 08.07.2008 №4674 и от 10.06.2009 №7262 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями для обслуживания населения и подземным паркингом с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся по адресу: 

<

...>.

В аренду передается земельный участок общей площадью 0,5000 га (пункт 2.1. Раздела 2 договора).

Пунктами 5.2 и 5.3 Раздела 5 договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями для обслуживания населения и подземным паркингом. Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.

В подпункте «г» пункта 9.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно указанному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

15.07.2009 сторонами был подписан акт приема-передачи земельных участков, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок общей площадью 0,5000 га, расположенный по адресу: 

<

...>.

02.09.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка №149/04-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорной и древесно-кустарниковой растительностью, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено.

Учитывая, что арендатор не приступил к освоению земельного участка в установленный договором срок по предусмотренному в пунктах 5.2. и 5.3. целевому назначению - строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями для обслуживания населения и подземным паркингом, тем самым нарушив положения подпунктов «и», «л» и «м» п.9.2.2 и п.10.1 договора аренды, 14.02.2017 Правительство Севастополя обратилось к ООО «Терра» с предупреждением (№05-исх./2964/2017), в котором сослалось на неисполнение арендатором условий договора в связи с неосвоением земельного участка более трех лет с момента получения земельного участка в аренду, а также указало, что неисполнение арендатором в 30-дневный срок требований, изложенных в предупреждении, повлечет досрочное расторжение договора аренды земельного участка и обязанность возвратить арендодателю объект аренды в установленном порядке.

Письмом от 15.05.2017 №13747/05-05-21/17 Департамент также предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в установленные договором сроки.

Доказательства получения ответчиком данного письма представлены в материалы дела.

Ссылаясь на неисполнение ООО «Терра» договорных обязательств по освоению земельного участка в установленный договором срок в соответствии с его целевым назначением, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о досрочном расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.

Принимая во внимание положения ч.3 ст.1, ст.23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», ст.4, ст.422, ст.1211 ГК РФ, ст.14 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действовавшее в период возникновения соответствующих правоотношений, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

При этом судебные инстанции правомерно отметили, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Учитывая, что требования Департамента основаны на правоотношениях, возникших из договора аренды земельного участка от 15.07.2009, а иск заявлен после 18.03.2014 (в 2017 году), судебные инстанции пришли к правильному выводу, что спорные отношения являются длящимися, и к ним подлежат применению как нормы законодательства Украины, так и аналогичные нормы законодательства Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичное положение закреплено в ч.1 ст.651 Гражданского кодекса Украины.

Согласно ч.2, ч.3 ст.651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Положения ч.2, ч.3 ст.188 ХКУ закрепляют обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.

В соответствии со ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, ст. 24 настоящего Закона.

Аналогичные положения содержатся в п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом данная норма признает существенным такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент при обращении в суд с исковыми требованиями указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

В опровержение доводов заявителя ответчик, в свою очередь, сослался на то, что законодательство Украины и заключенный между сторонами долгосрочный договор аренды не предусматривали сроки проведения строительства, а также на наличие не зависящих от его воли обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства. 

При этом ответчиком в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о принятии им мер по строительству и освоению на соответствующего земельного участка, в частности, по заказу ответчика в 2013-2014 годах лицензирующей организацией ООО «АрхиградПроект» был разработан рабочий проект «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями для обслуживания населения и подземным паркингом по ул.Папанина, 3-А в г.Севастополь», получены архитектурные решения АГП-16/13-АР и исходные данные в виде градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка; в период действия законодательства РФ, начиная с августа 2014 года были приведены учредительные документы в соответствие с законодательством РФ) в целях осуществления предпринимательской деятельности на территории РФ; в 2015-2017 годах арендованный земельный участок поставлен на кадастровый учет с получением кадастрового паспорта; получены технические условия от ресурсоснабжающих организаций и положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Спецстройэкспертиза» от 05.10.2015 по разделам проектной документации для строительства объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями для обслуживания населения и подземным паркингом по адресу: 

<

...>» (1 си 2-ой пусковые комплексы) Шифр АГПБ16/5; утвержден план границ земельного участка; получено разрешение Департамента на размещение на землях государственной собственности города федерального значения Севастополя объекта элементов благоустройства в виде озеленения, площадок для игр детей, отдыха взрослых, для занятий спортом (физкультурой).

Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие в договоре условия о сроке выполнения строительных работ по возведению спорного объекта, судебные инстанции пришли к выводу о том, что ответчиком предпринимались определенные меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований Департамента. 

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судами не были учтены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

При отказе в удовлетворении исковых требований судебными инстанциями, в том числе, было указано, что материалами дела подтвержден факт отказа Департамента в предоставлении государственной услуги по выдаче разрешения на строительство, содержащегося в уведомлении от 22.06.2016, который был обжалован ООО «Терра» в рамках дела №А84-3633/2016, где Арбитражный суд города Севастополя решением от 21.12.2016, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, признал незаконным данный отказ и обязал Департамент в установленном законом порядке предоставить заявителю данную государственную услугу.

Однако определением Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2018 №310-КГ17-15291 судебные акты по делу №А84-3633/2016 были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение. 

При этом судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации было обращено внимание, в частности, на то обстоятельство, что при рассмотрении настоящего дела суды не дали надлежащую правовую оценку доводу Департамента о том, что спорный земельный участок попадает в утвержденные границы исторического поселения (улица Панина Корабельной стороны города), поэтому строительство на данном участке должно осуществляться с соблюдением требований государственной охраны объекта культурного наследия, режима и предмета охраны, в том числе объемно-пространственной структуры исторического поселения в целом.

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации указал, что в соответствии со ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки в составе рекреационных зон (участки, занятые городскими лесами, парками, садами), в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Градостроительный кодекс Российской Федерации отдельно выделяет такие объекты, как территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К данным территориям относятся в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (п.12 ст.1).

Согласно п.12 ст.85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пунктом 8 ст.27 ЗК РФ также установлен запрет на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования.

Исходя из содержания п.12 ст.1 ГрК РФ, п.8 ст.27, п.12 ст.85 ЗК РФ и ст.262 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения. Данная правовая позиция изложена в п.18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (32017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.07.2017.

По итогам рассмотрения кассационной жалобы Верховный Суд Российской Федерации пришел к выводу о необходимости направления дела на новое рассмотрение в целях исследования судами всех обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора.

На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы нижестоящих судов в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента о расторжении договора аренды с ООО «Терра» являются преждевременными, поскольку они основаны на неполно исследованных фактических обстоятельствах дела. Для правильного рассмотрения дела судам надлежит проверить, допустимо ли размещение объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, и дать оценку доводам относительно возможности размещения многоквартирного жилого дома на арендованном ООО «Терра» земельном участке.

Изложенные обстоятельства являются основанием для отмены решения Арбитражного суда города Севастополя от 20.11.2017 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ. 

С целью устранения выявленных при рассмотрении дела недостатков суду первой инстанции следует дать надлежащую правовую оценку как имеющимся в деле доказательствам, так и доводам, заявленным участвующими в деле лицами, и принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт. Кроме того, по результатам рассмотрения дела суду надлежит разрешить вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.1 - 2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 20.11.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 по делу №А84-3475/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                              И.В. Сорокина

 

Судьи                                                                                            Е.В. Гладышева

 

                                                                                                                            ФИО1