РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-262918/21-28-1886

г. Москва

31 июля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2023года

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с\з Серебряковой В.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВО "ФЦСР"

(121601, ГОРОД МОСКВА, ФИЛЁВСКИЙ БУЛЬВАР, 40, 1, ОГРН: 1037739332575, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: 7737065330)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.08.2014 № И-07-000684 в размере 191 470 928,68 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 187 665 234,12 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 12.01.2021 по 30.06.2021 в сумме 3 805 694,56 руб.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Журавлева М.М., паспорт, доверенность от 24.07.2023г., диплом о высшем юридическом образовании, Пинтяшкина О.Н., паспорт, доверенность от 29.12.2022г., диплом о высшем юридическом образовании 

 

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВО "ФЦСР" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.08.2014 № И-07-000684 в размере 191 470 928,68 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 187 665 234,12 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 12.01.2021 по 30.06.2021 в сумме 3 805 694,56 руб.

Определением от 06.05.2022 г. производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А40-155862/21-133-850.

Определением от 18.05.2023 г. производство по настоящему делу возобновлено в связи с отпадением обстоятельств, являвшихся основанием для приостановления.

Истец, извещенный надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца в порядке статьи 156 АПК РФ.

Ответчик в части иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Арендодателем Департамент городского имущества города Москвы и Арендатором ЗАО «ФЦСР» - был заключен договор от 26.08.2014 № И-07-000684 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва (г. Москва, кварталы 1 и 2 Давыдково р-на Фили-Давыдково), площадью 23954 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства. Договор заключен сроком до 31.12.2015.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 05-го числа первого месяца квартала.

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 187 665 234,12 руб. за период с 01.01.2021 по 30.06.2021.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 12.01.2021 по день уплаты включительно. Ответчиком не оплачены пени в размере 3 805 694,56 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 12.01.2021 по 30.06.2021.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору аренды земельного участка от 26.08.2014 № И-07-000684 составляет 191 470 928,68 руб.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 28.07.2021 № 33-6-265370/21-(0)-4 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

До настоящего времени задолженность по договору аренды не оплачена, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Возражая против иска, ответчик указывает, что истцом неверно рассчитана стоимость арендной платы.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

В силу п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В Разделе 3 договора предусмотрено, что расчетным периодом по Договору является квартал. Арендная плата вноситься Арендатором ежеквартально равным: частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца отчетного квартала.

Согласно приложению 1 к Дополнительному соглашению от 19.10.2016г. размер годовой арендной платы с 01.01.2015 составляет 30 894 382,85 руб.

В соответствии с пунктом 4.2 раздела 4 «Особые условия договора» в редакции Дополнительного соглашения от 19.10.2016 Арендатор обязан в срок до 31.12.2018 осуществить строительство и ввод в эксплуатацию Объекта.

Согласно п. 8.3 Договора аренды в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 №793-1111 «О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве» в случае нарушения Арендатором сроков проектирования, строительства (реконструкции), ввода объекта в эксплуатацию, арендная плата за участок увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию в установленном порядке.

При этом Постановлением Правительства Москвы от 05.11.2019г. № 1439-НП признано утратившим силу Постановление Правительства Москвы от 11.09.2007 №793-НП, лежащее в основе п. 8.3 договора аренды.

В Определении Верховного Суда РФ от 26.12.2022г. № 305-ЭС22-18408 при рассмотрении аналогичного спора Департамента о взыскании задолженности по договору аренды, содержащему идентичное пункту 8.3 договора условие, судом разъяснён порядок начисления и расчета арендной платы с момента прекращения действия Постановление Правительства Москвы от 11.09.2007 №793-ПП, который заключается в следующем:

Исходя из позиции п. 19 постановления Пленума № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п. 66 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии со ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Ставки арендной платы за землю в городе Москве утверждены Постановлением Правительства города Москвы № 273-ПП от 25.04.2006 «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Постановлением Правительства Москвы № 793-ПП на департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Постановлением Правительства города Москвы от 05.11.2019 № 1439-ПП (пункт 1) постановление Правительства Москвы № 793-ПП признано утратившим силу.

Поскольку размер арендной платы по договору регулируется нормативными актами Правительства города Москвы, после вступления в силу постановления от 05.11.2019 № 1439-ПП условие пункта 8.3 договора при расчете арендной платы по спорному договору применению не подлежит.

Указанные выводы следуют из судебного акта по делу № А40-155862/21-133-850 и являются преюдициальными для настоящего спора в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, арендная плата по рассматриваемому договору зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и рассчитывается по формуле: АП (год) = КС * 1,5 %, где КС - кадастровая стоимость земельного участка (с 01.01.2019 - 1 563 876 951,08 руб.), АП (год) - годовая арендная плата (с 01.01.2019 из расчета она составляет 23 458 154,27 руб.).

При определении базы для начисления арендной платы за периоды после признания Постановления Правительства Москвы № 793-ПП утратившим силу (после 05.11.2019) необходимо применить позицию Верховного Суда РФ, сформированную в определении от 26.12.2022г. № 305-ЭС22-18408.

Таким образом, расчет арендной платы за часть 1 и 2 кварталы 2021 года должен производиться в следующем порядке:

- базой для начисления арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка;

- двойной штрафной размер арендной платы не применяется.

С учетом изложенного и исходя из размера годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2019г. (23 458 154,28 руб.), не применяя условие п. 8.3 договора после 05.11.2019, задолженность ответчика составляет 11 729 077,13 руб., и указанная сумма подлежит взысканию в пользу истца.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

С учетом неправильного расчета задолженности по арендной плате Истцом неправильно рассчитана неустойка в соответствии с п. 8.2 договора, напрямую зависящая от суммы основного долга.

Согласно заявленным требованиям в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств Истец начислил пени с 12.01.2021 по 30.06.2021 в сумме 3 805 694,56 руб. Суд приходит к выводу, что расчет неустойки произведен Истцом некорректно, поскольку после отмены Постановления № 793-ПП Истец необоснованно продолжал увеличивать в два раза размер арендной платы.

Согласно контррасчету ответчика, с которым соглашается суд, размер неустойки, подлежащей взысканию, составляет 153 308,81 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 АПК РФ доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из изложенного исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску распределяются судом на основании статьи 110 АПК РФ и относятся судом на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям с взысканием в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

На основании статей 1, 8, 10, 12, 307, 308, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 65, 71, 110, 123, 156, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ФЦСР" (ОГРН: 1037739332575, ИНН: 7737065330) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ(ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) задолженность по договору аренды земельного участка от 26.08.2014 № И-07-000684 за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 11 729 077,13 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 12.01.2021 по 30.06.2021 в сумме 153 308,81 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ФЦСР" (ОГРН: 1037739332575, ИНН: 7737065330)в доход Федерального бюджета РФ расходы по оплате госпошлины в размере 12 412 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина