АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5162/22 

Екатеринбург

31 августа 2022 г.

 

Дело № А50-28200/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Рент Проджект» и общества с ограниченной ответственностью «Либор» на решение Арбитражного суда Пермского края от 03.03.2022 по делу № А50-28200/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Либор» (далее – общество «Либор») – ФИО1 (доверенность от 30.12.2021 № ДОВ-172/2009);

общества с ограниченной ответственностью «Рент Проджект» (далее – общество «Рент Проджект») – ФИО2 (доверенность от 14.01.2021). 

Общество  «Либор» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ) к обществу «Рент Проджект» о взыскании задолженности по договору аренды торгового помещения № 07/17-УД от 22.06.2017 за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в размере 2 369 738 руб. 69 коп.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 17.08.2021 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск общества "Рент Проджект", содержащий с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, следующие требования: внести изменения в долгосрочный договор аренды торгового помещения N 07/17-УД от 22.06.2017.

1) в части определения размера базовой арендной платы, предусмотренного пунктом 3.1.1 договора:

- уменьшить размер базовой арендной платы за апрель - июль 2020 г. до суммы 212 022 руб. 56 коп. (53 005 руб. 64 коп. в месяц);

- уменьшить размер базовой арендной платы за август 2020 г. до 53 005 руб. 64 коп.;

- уменьшить размер базовой арендной платы за сентябрь - октябрь 2020 г. до 185 519 руб. 76 коп. (92 759 руб. 88 коп. в месяц);

- уменьшить размер Базовой арендной платы за ноябрь 2020 г. за период времени с 01.11.2020 по 12.11.2020 до 37 103 руб. 95 коп.;

2) в части определения размера платы за маркетинговые услуги ТРК, предусмотренного пунктом 3.3 договора:

- плата за маркетинговые услуги ТРК за апрель - июль 2020 г. не начисляется и не взыскивается;

- плата за маркетинговые услуги ТРК за август 2020 г. не начисляется и не взыскивается, в результате чего сумма задолженности  общества "Рент Проджект" перед  обществом "Либор" по долгосрочному договору аренды торгового помещения № 07/17-УД от 22.06.2017 с учетом предоставленных ответчиком доказательств составит 360 532 руб. 81 коп.

Решением суда от 03.03.2022 исковые требования удовлетворены частично. С общества «Рент Проджект» в пользу общества «Либор» взыскано             1 266 702 руб. 56 коп. В удовлетворении встречных исковых требований  общества "Рент Проджект" к  обществу "Либор" об освобождении от оплаты арендных платежей за период с 01.04.2020 по 30.09.2020, уменьшении базы арендной платы отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 решение суда оставлено без изменения.

          В кассационной жалобе общество «Рент Проджект» просит указанные судебные акты отменить в части, в которой отказано в удовлетворении встречного иска, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель  ссылается на недостаточное снижение судом размера арендной платы (на 50%), указывает, что в письме от 27.07.2020 № 172/0714 сам истец предлагал  снизить размер арендной платы на большую величину, однако суды не дали данному доказательству  правовой оценки. По мнению заявителя жалобы, положения пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) об уменьшении арендной платы за 2020 год применены неверно, так как с 01.09.2020 по 12.11.2020 (после отмены ограничительных мер) арендная плата также может быть уменьшена.  Таким образом, заявитель считает, что ответчик имел право на снижении е арендной платы и в период с 01.09.2020 по 12.11.2020 в размере, который можно было установить при правильной оценке доказательств по делу. 

В кассационной жалобе общество «Либор» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда изменить в части, взыскав с общества «Рент Проджект» задолженность по арендной плате в общем размере  2 369 738 руб. 69 коп.  Заявитель полагает, что материалы дела не содержат доказательств того, что после 12.11.2020 истец препятствовал передаче арендуемого помещения или его освобождению от имущества ответчика; ответчик не предпринимал попыток освободить занимаемое помещение и вывезти имущество, писем от него не поступало. Общество «Либор» отметило, что все попытки ответчика вывезти имущество  предпринимались  в августе – октябре 2020 года, то есть до прекращения  договора, и были обоснованно отклонены истцом. 

В отзыве на кассационную жалобу общество «Либор» просит оставить кассационную жалобу общества «Рент Проджект» без удовлетворения.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Рент Проджект» просит оставить кассационную жалобу общества «Либор»  без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 22.06.2017 между обществом «Либор» (арендодатель) и ООО «ДА ПИЦЦА ПРОДЖЕКТ» (арендатор; после переименования - общество «Рент Проджект») заключен долгосрочный договор аренды торгового помещения № 07/17-УД, по условиям которого  арендодатель передает в аренду арендатору, а арендатор принимает у арендодателя в аренду (во временное владение и пользование) на условиях настоящего договора определенную торговую площадь, указанную в Плане арендуемого помещения, прилагаемом к настоящему договору в качестве Приложения № 1, площадью 80 кв. м, №№ помещений 18,19,20,21,22, частей помещений №№ 12,15,17 на 2 этаже здания, по адресу: 

<

...>.

Срок договора - 7 лет, с даты передачи помещения по акту приема-передачи арендуемого помещения, но не позднее 31 марта 2017 г. (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 6.1 договора разрешенное использование: для организации ресторана быстрого питания «Yes!Pizza!».

В силу пункта 3 договора за пользование помещением, принятым арендатором в аренду по настоящему договору, арендатор уплачивает арендодателю без каких-либо зачетов и встречных требований арендную плату по договору. Сумма Базовой арендной платы вносится арендатором ежемесячно до третьего числа текущего месяца. Плата за маркетинговые услуги ТРК и эксплуатационные расходы вносится арендатором ежемесячно до пятого числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункту 3.1.1 вышеназванного договора начиная с 61-го календарного дня с даты приема-передачи помещения или с даты начала коммерческой деятельности, в зависимости от того, какое событие наступит раньше, базовая арендная плата составляет 223 432 руб. в месяц (в т.ч. НДС). Начиная со второго года аренды, ставка базовой арендной платы может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем один раз в год на 8%.

Эксплуатационные расходы (пункт 3.2 договора): 36 696 руб. в месяц (в т.ч. НДС). Начиная со второго года аренды арендодатель праве в одностороннем порядке изменить плату за Эксплуатационные расходы путем направления арендатору письменного уведомления не позднее, чем за 10 дней до даты такого изменения на основании изменения цен и тарифов энергоснабжающих и коммунальных организаций не более чем на 10%" (пункт 3.2.1 договора); плата за маркетинговые услуги ТРК (пункт 3.3 договора): начиная с 61 календарного дня с даты приема-передачи помещения или с даты начала коммерческой деятельности, в зависимости от того, какое событие наступит раньше, арендатор платит арендодателю 3 872 руб. в месяц (в т.ч. НДС). Начиная со второго года аренды, ставка за маркетинговые услуги может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем 1 раз в год, но не более чем на 10%.

Переменная составляющая арендной платы (пункт 3.4 договора): в случае, если деятельность арендатора связана с образованием сточных вод, принимаемых от арендатора в централизованную систему водоотведения, арендатор обязан оплатить долю от общей суммы платы за негативное воздействие пропорционально доле объема потребления арендатора, чья деятельность связана с образованием сточных вод. Плата рассчитывается как сумма всех плат арендодателя за период, деленная на общий объем сточных вод арендатора. Объем сточных вод принимается равным объему потребления воды. При наличии приборов учета размер переменной составляющей арендной платы, исчисляется из фактического потребления на основании приборов учета по тарифам, установленным соответствующими органами государственной и исполнительной власти и коммунальными службами и уполномоченными организациями г. Уфа и с учетом возмещения затрат на транспортировку.

Переменная составляющая арендной платы оплачивается арендатором на основании счетов арендодателя ежемесячно, в течение 5 банковских дней с даты выставления счета арендодателем.

Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованными помещениями, в результате указывает на наличие задолженности за период согласно уточнению с июня 2020 г. (частично) по февраль 2018 г. (18 дней) в размере 2 369 738 руб. 69 коп.

Неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы за пользование имуществом послужило основанием для обращения общества «Либор» в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Заявляя встречный иск,  общество «Рент Проджект» указало, что, не достигнув с арендодателем соглашения по условиям и размеру арендной платы, арендатор направил в адрес общества «Либор» предложение о расторжении договора (получено 12.08.2020), а также предлагал арендодателю принять помещение и установить дату для вывоза из него оборудования; кроме того, ответчик по первоначальному иску предлагал истцу заключить дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы на период действия ограничительных мер, в связи с чем просит внести изменения в долгосрочный договор аренды торгового помещения № 07/17-УД в части определения размера базовой арендной платы, предусмотренного пунктом 3.1.1 договора и в части определения размера платы за маркетинговые услуги ТРК, предусмотренного пунктом 3.3 договора.

Удовлетворяя первоначальные требования частично, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, учитывая обстоятельства, установленные судом в деле № А23-8839/2020, приняв во внимание, что ответчик обращался к истцу с предложением о расторжении договора, с учетом получения ответчиком уведомления об отказе от договора 12.08.2020, в связи с чем с учетом условий договора он считается прекращенным с 12.11.2020, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 266 702 руб. 56 коп.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для снижения арендных платежей (при этом имело место добровольное снижение истцом по первоначальному иску размера арендной платы за период с апреля по август 2020 г. на 50%), а также отсутствии оснований для освобождения арендатора от эксплуатационных и маркетинговых услуг в полном объеме за спорный период, изменения арендной платы в заявленном объеме после августа 2020 года, поскольку с 01.09.2020 на территории Республики Башкортостан была возобновлена деятельность фуд-кортов в торговых центрах, в связи с чем ответчик имел право в полном объеме возобновить предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, выводы суда первой инстанции поддержал в полном объеме. 

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409 «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики» осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 г.

Следовательно, обязательным условием для отнесения к претендентам на меры поддержки согласно пункту 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ является отражение по состоянию на 01.03.2020 в ЕГРЮЛ кода основного вида экономической деятельности, относящегося к перечню пострадавших отраслей. Изменения в ОКВЭД рассматриваются только по состоянию на 01.03.2020.

 Исследовав материалы дела, судами установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности арендатора является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, арендатор общество «Рент Проджект» фактически не ведет деятельность в области наиболее пострадавших отраслей экономики.

  Судами также принято во внимание добровольное снижение истцом по первоначальному иску размера арендной платы за период с апреля по август 2020 года на 50%. Таким образом, право требования уменьшения арендной платы, предусмотренное пунктом 3 статьи 98 Закона № 98-ФЗ, на который ссылался арендатор, по существу им реализовано.

  Общество «Рент Проджект» заявило доводы о том, что положения пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ об уменьшении арендной платы за 2020 год применены судами неверно, так как с 01.09.2020 по 12.11.2020 после отмены ограничительных мер арендная плата также может быть уменьшена, был предметом исследования и оценки суда  апелляционной инстанции.

  Суд апелляционной инстанции верно указал, что положения Закона №98-ФЗ, предусматривающего основания для уменьшения размера арендной платы ввиду невозможности использования переданного в аренду имущества, к периоду после отмены ограничительных мер, в данном случае в Уфе - с сентября 2020 года, применению не подлежат ввиду снятия на территории Республики Башкортостан ограничений в работе, в том числе торговых и торгово-развлекательных центров с 01.09.2020 в соответствии с Указом Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111. Торговая деятельность могла осуществляться в указанный период обществом «Рент Проджект» без ограничений.

Общество «Либор» полагает, что арендная плата подлежит взысканию за период по 18.02.2021 (дата подписания акта приема-передачи помещения), при этом в арендуемом помещении до момента приема-передачи помещения (18.02.2021) продолжало находится имущество ответчика, в том числе используемое для приготовления пищи, данный факт установлен также в деле № А23-8839/2020. 

Отклоняя указанный довод общества «Либор», суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации   договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 10.5 договора (в редакции протокола разногласий), стороны предусмотрели, что арендатор имеет право отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке. В этом случае арендатор отправляет арендодателю письменное уведомление о расторжении за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора. С момента истечения указанных 90 календарных дней уведомления настоящий договор считается прекращенным.

В пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждено, в частности перепиской сторон, что начиная с 12.08.2020 арендатор неоднократно уведомлял общество «Либор» о своем намерении прекратить договор и освободить арендуемые помещения, при этом никаких ответов на свои требования ответчик от истца не получал.

 В связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно отмечено, что  общество «Либор» не могло не знать о намерении арендатора отказаться от договора, передать помещение и вывезти оборудование. 

Кроме того, в рамках рассмотрения дела № А23-8839/2020 в процессуальном документе – отзыв на исковое заявление  общество «Либор» прямо заявило, что удерживало имущество арендатора в арендованных помещениях для исполнения последним своих обязательств (статья 69   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом,  арендатор воспользовался предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора, надлежащим образом уведомив об этом истца, тем не менее, истец не дал ему возможность вывезти имущество из помещения, удерживая его, несмотря на соблюденный арендатором порядок расторжения договора, что правомерно  расценено судом апелляционной инстанции как недобросовестное поведение истца (злоупотребление правом). 

Принимая во внимание указанные обстоятельства, с учетом получения ответчиком уведомления об отказе от договора 12.08.2020, суды  признали  договор прекращенным 12.11.2020, следовательно, оснований для взыскания с ответчика арендной платы после указанной даты с учетом конкретных обстоятельств данного дела не имеется.

 Установив, что у арендатора не имеется оснований уплачивать арендную плату после прекращения аренды, договор действовал до 12.11.2020, учитывая отсутствие оснований для  снижения арендных платежей, суды обоснованно признали подлежащими удовлетворению  первоначальные требования о взыскании с ответчика арендной платы в размере 1 266 702 руб. 56 коп.

           Поскольку с 01.09.2020 на территории Республики Башкортостан была возобновлена деятельность фуд-кортов в торговых центрах, в связи с чем ответчик имел право в полном объеме возобновить предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении,  а также учитывая  добровольное  снижение истцом  размера арендной платы за период с апреля по август 2020 года,  суды  пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречного иска. 

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявители фактически выражают несогласие с произведенной судами оценкой доказательств и просят еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 03.03.2022 по делу № А50-28200/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Рент Проджект» и общества с ограниченной ответственностью «Либор» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            В.А. Купреенков

 

                                                                                             Л.А. Суспицина