АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А67-347/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  21 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 ноября 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Зиновьевой Т.А.

								Севастьяновой М.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска на решение от 08.06.2017 Арбитражного суда Томской области (судья Пирогов М.В.) и постановление от 17.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Шатохина Е.Г., Павлова Ю.И.) по делу № А67-347/2017 по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, г. Томск, переулок Плеханова, 4, ОГРН 1027000856211, ИНН 7017002351) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» (634034, г. Томск, ул. Косарева, д. 33, ОГРН 1047000193591, ИНН 7017101930) о взыскании задолженности.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Панкратова Н.В.) в заседании участвовали представители: 

от департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска – Колодина Е.В. по доверенности от 02.10.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» – директор Копосов А.С. на основании решения от 21.07.2017, Данилов А.В. по доверенности от 11.01.2017.

Суд установил:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости, департамент, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» (далее – ООО ТД «Кристалл», общество, ответчик) о взыскании 3 752 493,80 руб., из которых 3 691 986,25 руб. – задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Томск, пр. Академический, 43, площадью 23 433 кв. м с кадастровым номером 70:21:0101002:485 по договору аренды земельного участка для строительства, заключенного по результатам аукциона от 12.02.2014 № ТО-21-20331 (далее – договор), за период с 01.10.2016 по 31.12.2016, 60 507,55 руб. – пени за период просрочки с 16.11.2016 по 13.01.2017.

Решением от 08.06.2017 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 17.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ООО ТД «Кристалл» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента недвижимости взыскано 3 226 725,54 руб. основного долга, 52 882,45 руб. неустойки, всего 3 279 607,99 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 36 499 руб.

Департамент недвижимости обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты изменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, не соответствующими обстоятельствам дела, требования департамента удовлетворить в полном объеме. 

По мнению подателя жалобы, судом изменен размер арендной платы по договору аренды, заключенному на основании торгов, что противоречит земельному и гражданскому законодательству; объект, расположенный на спорном земельном участке, не отвечает признакам многоквартирного дома; жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным; судом необоснованно применены нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ); земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не представлен.

В судебном заседании заявитель доводы кассационной жалобы поддержал.

Представители общества просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО ТД «Кристалл» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 12.02.2014 № ТО-21-20331, на основании которого арендодатель по акту приема-передачи земельного участка от 28.02.2014 передал арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 23 433 кв. м с кадастровым номером 70:21:0101002:485, местоположение: Томская область, г. Томск, пр. Академический, 43, для строительства блокированного жилого дома в 2 – 4 этажа (пункты 1.2, 1.4 договора).

Срок действия договора установлен с 12.02.2014 по 11.08.2018 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с требованиями действующего законодательства договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под № 70-70-01/010/2014-971.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата взимается с 12.02.2014.

Размер арендной платы в соответствии с протоколом от 24.01.2014 № 3 составляет 14 767 945 руб. в год (пункт 3.2 договора).

Арендная плата, установленная в пункте 3.2 договора, вносится арендатором авансом за один календарный год вперед, в 15-дневный срок после подписания настоящего договора. В последующие годы плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора). Последующие платежи вносятся арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала.

Ответчик в период с 01.10.2016 по 31.12.2016 обязанность по своевременному внесению платы за пользование земельным участком не исполнял и на момент предъявления искового заявления размер задолженности по арендной плате составил 3 691 986,25 руб. 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции также установил следующее.

ООО ТД «Кристалл» с учетом целей договора аренды земельного участка (строительство жилых домов блокированного типа, пункт 1.4 договора) одновременно осуществляло строительство на арендуемом участке группы жилых домов в количестве 10 домов блокированного типа.

В подтверждение данных обстоятельств ответчик представил разрешение на строительство от 23.06.2015 № 70-301000-121С-2014 (с внесенными изменениями) блокированных жилых домов №№ 1, 1а, 2, 3 на земельном участке 70:21:0101002:485 площадью 23 433 кв. м по адресу: г. Томск, Академический, 43. В отношении указанного объекта строительства ответчиком было получено разрешение от 14.10.2016 № 70-301000-087-2016 С на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства блокированных жилых домов №№ 1,1а, 2, 3 по адресу: г. Томск, пр. Академический, 43 на указанном земельном участке.

Также ответчиком представлено разрешение на строительство от 25.11.2015 № 70-301000-298-2015 С (с изменениями) блокированных жилых домов №№ 4, 5 на земельных участках с кадастровым номером  70:21:0101002:482 площадью 2 792 кв. м, 70:21:0101002:485 площадью 23 433 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 43, 49. В отношении указанного объекта капитального строительства ответчиком было получено разрешение от 15.11.2016 № 70-301000-099-2016 С на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства блокированных жилых домов №№ 4, 5 по адресу: г. Томск, пр. Академический, 43 на указанном земельном участке.

Ответчик  обращался с письмами в адрес департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью от 25.10.2016, департамента управления муниципальной собственностью от 23.11.2016 с просьбой исключить из облагаемой арендной платой общей площади земельного участка площади под введенными в эксплуатацию жилыми домами.

На указанные письма ответчику был дан ответ департаментом недвижимости администрации от 25.11.2016 № 15353, согласно которому исключение площади под введенными в эксплуатацию объектами строительства из договора невозможно, поскольку данные объекты не являются многоквартирными домами.

Ответчик повторно обратился к истцу с заявлением о перерасчете арендной платы письмом от 08.12.2016 исх. № 136 со ссылкой на то, что объекты строительства на арендованном земельном участке являются одной из разновидностей многоквартирных жилых зданий, а жилые помещения в этих домах – квартирами.

Ответчик представил выписки из ЕГРП о регистрации прав собственности на квартиры с назначением: жилое помещение в домах по адресу: г. Томск, пр-кт Академический, д. 43, 45, 47, 53, 55.

По мнению ответчика, общая арендная плата по договору должна была быть уменьшена на общую площадь в 5 747 кв. м с 15.10.2016 (после ввода в эксплуатацию блокированных жилых домов №№ 1, 1а, 2, 3) и еще на 1 454 кв. м с 15.11.2016 (после ввода в эксплуатацию блокированного жилого дома № 5). С учетом даты ввода в эксплуатацию жилых домов №№ 1, 1а, 2, 3 – 14.10.2016, даты регистрации права собственности на квартиры в домах – 17.11.2016, с 18.11.2016 ответчик фактически прекратил пользоваться частью арендованного земельного участка, выделяемой для эксплуатации введенных в эксплуатацию жилых домов. Поэтому размер арендной платы должен быть уменьшен на сумму платы за период с 18.11.2016 по 31.12.2016 – 459 754,02 руб. С учетом даты ввода в эксплуатацию жилого дома № 5 – 15.11.2016, даты регистрации права собственности на квартиры в доме – 20.12.2016, с 21.12.2016 ответчик фактически прекратил пользоваться частью арендованного земельного участка, выделяемой для эксплуатации введенных в эксплуатацию жилых домов. Поэтому размер арендной платы должен быть уменьшен на сумму платы за период с 21.12.2016 по 31.12.2016 – 27 349,74 руб. Таким образом, ответчик полагал, что размер арендной платы должен быть уменьшен до 3 232 232,23 руб.

В обоснование площади земельного участка ответчик представил разрешение на ввод в эксплуатацию с приложением технических планов объектов, содержащих сведения о площади застройки, проект межевания территории на земельных участках по адресам: Томская обл., г. Томск, пр. Академический, 43, пр. Академический, 49, пр. Академический, 55/1, подготовленный по заказу ООО ТД «Кристалл» специализированной организацией (кадастровыми инженерами) ООО «Атлас-А».

Указанные документы ответчик направил истцу, также письмом от 23.11.2016 истцу были направлены сведения о регистрации ответчиком права собственности на жилые помещения (квартиры) во введенных в эксплуатацию жилых домах (по одной из квартир в каждом из введенных в эксплуатацию домов).

Письмом от 13.03.2017 № 01-01-19/2563 на обращение о формировании земельного участка под многоквартирным домом по адресу: г. Томск, пр. Академический, 47, департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска указал, что земельный участок с кадастровым номером 70:21:0101002:485 площадью 23 433 кв. м по адресу: г. Томск, пр. Академический, 43, в границах которого расположен многоквартирный дом № 46, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в доме, а также на праве аренды юридического лица, поступает в долевую собственность собственников помещений в доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме согласно нормам ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ), пунктов 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Формирование земельного участка под многоквартирным домом возможно посредством раздела земельного участка с кадастровым номером 70:21:0101002:485. Также в письме указано, что в силу статей 36, 37 ЖК РФ, статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) с момента возникновения у собственников долевой собственности на земельный участок под домом договор аренды, заключенный с застройщиком с публичным собственником, должен считаться прекратившимся, и любой из собственников вправе обратиться в регистрирующий орган о регистрации прекращения договора аренды.

На возражения истца, не согласившегося с мнением ответчика о том, что объекты строительства являются многоквартирными домами, ответчик представил письмо от 07.04.2017 исх. № 20 проектной организации, выполнявшей строительство жилых домов – ОАО ФСК «Газ Химстрой Инвест», письмо от 26.12.2016 исх. № 01-01-19/148556 от 26.12.2016 департамента архитектуры и градостроительства администрации города Томска в адрес департамента недвижимости, НИИ СМ ТГАСУ от 13.04.2017 № 112-о, согласно которым указанные блокированные жилые дома являются многоквартирными домами.

На контррасчет ответчика истцом представлен свой информационный расчет.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 614, 309, 310 ГК РФ, статьей 16 Закона № 189-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), статьями 36, 37 ЖК РФ, учитывая, что ответчик не может пользоваться частями спорного участка с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в каждом доме, поэтому ответчик обязан оплачивать аренду лишь за фактически используемый участок (под незавершенным строительством), проверив представленные сторонами расчеты арендной платы, пришел к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании основного долга в сумме 3 226 725,54 руб.

При этом указал, что сама по себе квалификация строения как дома блокированной застройки не свидетельствует о том, что такое строение не отвечает признакам многоквартирного дома. Суд пришел к выводу о доказанности довода ответчика, что возведенные им дома соответствуют признакам многоквартирного дома.

Руководствуясь статьей 330 ГК РФ, проверив расчет неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворения требования истца о взыскании неустойки в сумме 52 882,45 руб.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив довод департамента о том, что спорный договор аренды заключен на торгах и размер арендной платы не подлежит изменению, поскольку противоречит положениям закона и сложившейся судебной практики, так как арендная плата должна взиматься не только на условиях договора, но и исходя из фактических отношений землепользования.

Довод департамента недвижимости о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке не отвечает признакам многоквартирного дома, апелляционный суд отклонил как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Ссылку истца на определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 56-КГ16-1, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, так как судебный акт какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принят судом по конкретному делу, фактические обстоятельства которого отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Ссылку департамента на необоснованное применение к правоотношениям сторон положений ЖК РФ апелляционный суд счел ошибочной, основанной на неверном толковании норм материального права.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований –  в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законами.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что регистрация права собственности на квартиры в спорных домах подтверждена выписками из ЕГРП.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 26 Постановления № 73 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как верно отметили суды обеих инстанций, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (в данном случае – квартиры) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что регистрация права собственности на квартиры в спорных домах подтверждена выписками из ЕГРП, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на квартиры в домах.

Исходя из размера арендной платы за квартал и фактического количества дней пользования участком, с учетом его уменьшения на площадь, право на распоряжение которой у истца прекратилось с момента регистрации права собственника на квартиры, судом определен размер арендной платы в сумме 3 226 725,54 руб. Обоснование площади земельного участка, представленное обществом и подтвержденное доказательствами, со стороны истца не опровергнуто (статья 65 АПК РФ).

Доводу истца о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, не отвечает признакам многоквартирного дома, была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, с выводами которой согласился суд апелляционной инстанции.

Поскольку многоквартирным домом является объект недвижимости, в состав которого входят квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к названному в части 1 статьи 36 ЖК РФ имуществу общего пользования, учитывая, что сама по себе квалификация строения как дома блокированной застройки не свидетельствует о том, что такое строение не отвечает признакам многоквартирного дома, суд первой инстанции на основании оценки представленных в дело доказательств пришел к выводу, что здания, возведенные на спорном участке, представляют собой блок-секции в виде квартир, имеющих общие стены с соседними блок-секциями, имеющие самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, также имеющие при этом общий фундамент, кровли, чердак, системы внутреннего водоснабжения (общее имущество собственников помещений в доме).

Таким образом, учитывая, что с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между застройщиком и публичным собственником в отношении спорного участка, следовательно, площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на помещения в домах, исходя из размера арендной платы за квартал и фактического количества дней пользования участком, с учетом его уменьшения на площадь, право на распоряжение, которой у истца прекратилось с момента регистрации прав собственника на квартиры, поскольку возведенные ответчиком объекты соответствуют признакам многоквартирного дома, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении требований департамента о взыскании арендной платы в размере 3 226 725,54 руб.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций правомерно частично удовлетворили требования истца о взыскании неустойки в размере 52 882,45 руб.

Довод департамента о том, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, суд округа отклоняет, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.06.2017 Арбитражного суда Томской области и постановление от 17.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-347/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									Т.А. Зиновьева

										М.А. Севастьянова