ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

10АП-24772/2019

Дело №А41-10692/19

04 февраля 2020 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2020 года  

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,   

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 02.10.2019 по делу № А41-10692/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3 (по доверенности от 23.01.2020);

общества с ограниченной ответственностью «Видновский Торговый Дом» КУ ФИО4: ФИО5 (по доверенности от 04.02.2019);

общества с ограниченной ответственностью «АФД ЛЭНД»: ФИО6 (по доверенности от 10.06.2019);

индивидуального предпринимателя ФИО7:   ФИО6 (по доверенности от 25.06.2019).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Видновский Торговый Дом» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (далее -                             ООО «ВТД», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АФД ЛЭНД» (далее -                    ООО «АФД ЛЭНД», ответчик) со следующими требованиями (с учетом уточнения):

-           расторгнуть с ООО «АФД ЛЭНД» договор аренды здания и земельного участка, на котором оно расположено № 14/12/15-1 от 14.12.2015 года;

-           обязать ООО «АФД ЛЭНД» возвратить ООО «ВТД» арендованное по договору № 14/12/15-1 от 14.12.2015 года имущество;

-           взыскать с ООО «АФД ЛЭНД» в пользу ООО «ВТД» задолженность по арендной плате за период с 15.12.2015 по 16.04.2019 в размере 270 242 руб. 80 коп.;

-           взыскать с ООО «АФД ЛЭНД» в пользу ООО «ВТД» неустойку за период с 15.12.2015 по 16.04.2019 в размере 1 647 руб. 33 коп.

Определением суда первой инстанции от 23.05.2019 произведено процессуальное правопреемство истца - ООО «ВТД» на его правопреемника - индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) в части требования о расторжении договора аренды здания и земельного участка, на котором оно расположено от 14.12.2015 № 14/12/15-1.

ИП ФИО2 уточнил исковые требования и просил:

-           расторгнуть договор аренды здания и земельного участка, на котором оно расположено, № 14/12/15-1 от 14.12.2015 года, заключенный между ООО «АФД ЛЭНД» и ООО «ВТД»;

-           обязать ООО «АФД ЛЭНД» возвратить ИП ФИО2 арендованное по договору № 14/12/15-1 от 14.12.2015 года имущество.

Уточнение принято судом.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО8, Индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.10.2019 в удовлетворении иска отказано. 

С вынесенным решением не согласился истец – ИП ФИО2 и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, полагает, что суд первой инстанции необоснованно применил к спорным правоотношениям норму пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, применимую только к аренде публичных земель. Отмечает, что предметом спорного договора является не земельный участок сам по себе, а именно расположенное на нем здание. Полагает неверной ссылку суда на пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», так как в настоящем случае арендатором в разумный срок нарушения условий спорного договора устранены не были, при этом данные нарушены были существенными. Дополнительно указывает, что он как новый арендатор приобрел все права и обязанности прежней стороны, соответственно, арендатор отвечает за нарушения договора перед новым арендодателем в том же объеме и на тех же основаниях, что и перед прежним арендодателем. 

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта. 

В судебном заседании представители истцов поддержали доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

     Также представитель подателя жалобы заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

  Ходатайство рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции по правилам статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отклонено в соответствии со статьей 268 названного Кодекса.

  Так, согласно части 2 статьи 268 названного Кодекса дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

  Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

  К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

  Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

  Между тем, податель жалобы надлежащим образом не обосновал невозможность представления указанных дополнительных доказательств в арбитражный суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него. 

  Соответственно, арбитражный суд апелляционной инстанции не признает причины непредставления доказательств арбитражному суду первой инстанции уважительными. 

  Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. 

  В силу части 2 статьи 41 названного Кодекса лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 14 декабря 2015 года между ООО «ВТД» (далее - арендодатель) и ООО «АФД ЛЭНД» (далее - арендатор) заключен договор аренды здания и земельного участка, на котором оно расположено № 14/12/15-1 (далее - договор аренды), по условиям которого во временное владение и пользование ООО «АФД ЛЭНД» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:98 площадью 1212 кв.м и нежилое здание (склад) площадью                        1004,3 кв.м инв. № 095:031-1681, расположенные по адресу: 

<

...> под организацию склада и торговли (п. 1.1, 1.3 договора аренды).

Срок действия договора установлен на 49 лет с 14 декабря 2015 года по                           16 декабря 2064 года (п. 2.1 договора аренды).

За владение и пользование имуществом арендатор с 14 декабря 2015 года ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца уплачивает арендодателю арендную плату в размере 50 000 руб. (п. 4.1 договора аренды).

В случае задержки исполнения арендатором обязательств, предусмотренных                   п. 4.1, п 6.8 договора, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,001% от ежемесячной ставки арендной платы за каждый день просрочки (п. 6.1 договора аренды).

15 февраля 2016 года между ООО «ВТД» и ООО «АФД ЛЭНД» заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого в договор аренды внесены изменения в п. 4.1 договора аренды в части размера арендной платы, а именно за владение и пользование имуществом арендатор с 14 декабря 2015 года ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 12 000 руб.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения указанные изменения вступают в силу с момента подписания.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы ООО «ВТД» направило в адрес ответчика уведомление от 26.10.2018 Исх. № 26-ВТД/2018 с требованием о погашении суммы задолженности по арендной плате за период с 14.12.2015 по 26.10.2018 в размере 241 543 руб. 17 коп. и неустойки по состоянию на 26.10.2018 в размере 4104 руб. 83 коп.

Факт направления уведомления от 26.10.2018 Исх. № 26-ВТД/2018 подтверждается почтовыми квитанциями.

Также на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ и ст. 450.1 ГК РФ ООО «ВТД» направило в адрес ответчика уведомление от 29.10.2018 Исх. № 29-ВТД/2018, в котором уведомило ответчика о расторжении договора аренды. Факт направления уведомления от 29.10.2018 Исх. № 29-ВТД/2018 подтверждается почтовыми квитанциями.

Оставление указанных уведомлений без удовлетворения послужило основанием для обращения истцов в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении указанных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из незаконности и недоказанности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды здания и земельного участка, на котором здание расположено.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Истцы в обоснование требования о расторжении спорного договора аренды ссылаются на существенное нарушение арендатором условия договора аренды о внесении арендных платежей. 

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Суд апелляционной инстанции соглашается с мнением подателя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно применил к спорным правоотношениям норму пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Так, согласно указанной норме при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Приведенные нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют правоотношения сторон при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, что следует из буквального содержания указанных норм и расположения их в одном пункте статьи и одном абзаце. 

Данный вывод подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, где указано, что согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора; указанное правило распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. 

Данный вывод, по мнению суда апелляционной инстанции, следует из правовой цели норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заключающейся в установлении дополнительных гарантий соблюдения баланса частных и публичных интересов при аренде публичных земель. 

Между тем, указанный вывод суда первой инстанции в настоящем случае не привел к вынесению неверного решения.

Так, в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В настоящем случае в процессе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции ответчиком представлено в материалы платежное поручением от 11.04.2019 № 239 на сумму 1633 руб. 25 коп. и платежное поручением от 11.04.2019                    № 238 на сумму 282 906 руб. 32 коп.

Денежные средства по платежным поручениям от 11.04.2019 № 239 и от 11.04.2019 № 238 внесены ООО «НордВин Инвестмент» за ООО «АФД ЛЭНД» по спорному договору аренды, а именно по неустойке в размере 1633 руб. 25 коп. и по арендной плате в размере 282 906 руб. 32 коп.

В назначении платежа указано, что оплата осуществляется за ответчика по спорному договору аренды. Факт внесения денежных средств третьим лицом за ответчика так же подтверждается письмами между ответчиком и третьим лицом, представленными в материалы дела.

Согласно пункту 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. 

В силу пункта 2 указанной статьи кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, даже если должник и не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, в том случае, если должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства.

Ввиду изложенного суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что указанные выше платежи, осуществленные ООО «НордВин Инвестмент» за ООО «АФД ЛЭНД», являются надлежащим доказательством погашения долга.

Также ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 20.05.2019 № 2 на сумму 5 руб. и от 20.05.2019 № 1 на сумму 42 353 руб. 41 коп., от 21.08.2019 № 18 на сумму 48 000 руб. и от 23.09.2019 № 31 на сумму 12 000 руб., которыми произведена оплата арендной платы за периоды, не спорные в рамках настоящего дела.

В связи с исполнением ответчиком спорных обязательств перед арендодателем суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований первоначального истца в части взыскания суммы основного долга и неустойки, а также обоснованно отказал в удовлетворении иска ИП ФИО2 о расторжении спорного договора. 

Поддерживая указанный вывод суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно отмечает, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В настоящем случае, как указано выше, ответчиком нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды, были устранены.

Спорный договор аренды заключен на длительный срок.

Соответственно, применительно к исследуемой ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. 

Также суд первой инстанции, рассматривая вопрос о нарушении прав истца – ИП ФИО2, наряду с прочим обоснованно обратил внимание на то, что основная сумма долга была погашена ответчиком еще до вступления ИП ФИО2 в дело в качестве соистца.

Соответственно, податель жалобы не доказал существенное ущемление ответчиком прав и законных интересов именно данного истца и невозможность сохранения с ответчиком арендных правоотношений по спорному договору аренды.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Московской области от 02.10.2019 по делу                            № А41-10692/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                                   Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                           Е.Н. Виткалова    

 

                                                                                                       С.А. Коновалов