Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44208/20

17 марта 2021 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1., рассмотрев в судебном  заседании дело по иску Администрации г.о. Дубна (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 141980, 

<

...>)

к ООО "БЕТИЗ И К" (ИНН 5010004740, ОГРН 1025001417462, 141983, Московская область, город Дубна, улица Калинина, 26)

в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: конкурсный управляющий ООО «Бетиз и К» ФИО2 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>, адрес для направления корреспонденции: 121099, г. Москва, а/я 1)

о взыскании по договору аренды от 10.02.2017 № 69-ОЗО задолженности за период с 01.04.2018 по 31.03.2020 в размере 665212,99 руб., неустойку за период с 16.06.2018 по 26.05.2020 в сумме 128579,30 руб.,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубна Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "БЕТИЗ И К" с требованиями о взыскании по договору аренды от 10.02.2017 № 69-ОЗО задолженности за период с 01.04.2018 по 31.03.2020 в сумме 665212,99 руб., неустойки в сумме 128579,30 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО «Бетиз и К» ФИО2.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. Представитель ответчика против заявленных требований возражал, согласно письменному отзыву.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между Администрацией городского округа Дубна Московской области и ООО "Бетиз и К" заключен договор аренды от 10.02.2017 № 69-ОЗО на земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010306:1574 с видом разрешенного использования – образование и просвещение) сроком 08.03.2026 (пункт 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы за участок определен на основании протокола рассмотрения заявок №  АЗ-ДУБ/16-683 от 07.02.2017. 

В соответствии с п. 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

Претензией от 24.04.2020 № 69-ОЗО Администрация городского округа Дубна Московской области уведомило ООО «БЕТИЗ И К» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 10.02.2017 № 69-ОЗО.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 10.02.2017 № 69-ОЗО не погашена ООО «БЕТИЗ И К» в добровольном порядке, Администрация городского округа Дубна Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 статьи 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10. Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности.

Вместе с тем истцом не учтено следующее.

Определением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2019г. по делу №А41-85396/19 принято заявление Межрайонной ИФНС России №12 по Московской области о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Бетиз и К" (специализированный застройщик).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

Датой возбуждения производства по делу о банкротстве в силу части 3 статьи 127 и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является дата вынесения определения о принятии заявления о признании должника банкротом.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно статье 2 Федерального закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) под денежным обязательством для целей данного Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации.

Денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, относятся к текущим (статья 5 указанного закона).

Как разъяснено в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных  платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.

В связи с этим, все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Для определения того, является ли денежное требование текущим, необходимо установить дату его возникновения и соотнести указанную дату с моментом возбуждения дела о банкротстве. Текущим является то требование, которое возникло после названного момента.

При этом, следует иметь в виду, что срок исполнения денежного обязательства не всегда совпадает с датой возникновения самого обязательства. Требование существует независимо от того, наступил ли срок его исполнения либо нет. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры о ведении реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Из буквального толкования пункта 2 данного постановления № 63 следует, что требования признаются текущими за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве, то есть правовое значение имеет факт того, что период истек после возбуждения дела о банкротстве, разделение целого периода на время до и после возбуждения дела о банкротстве не предусмотрено.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы за период с 2 квартала 2018 года по 3 квартал 2019 года возникала у общества 15 июня 2018 года – 15 сентября 2019 года, а дело о банкротстве ООО "Бетиз и К" возбуждено 07 октября 2019 года, требование о взыскании задолженности за период 2 квартала 2018 года по 3 квартал 2019 года, а также начисленные на эту задолженность пени за данный период не относятся к текущим платежам и подлежат рассмотрению только в деле о банкротстве, в связи с чем исковое заявление в данной части подлежит оставлению без рассмотрения на основании части 4 статьи 148 АПК РФ.

При этом исковые требования в части задолженности за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 и пени, начисленные за указанный период, возникшие после возбуждения дела о банкротстве, относятся к текущим.

Однако, между Министерством строительного комплекса Московской области, истцом и ответчиком заключен инвестиционный контракт на строительство группы жилых домов в г. Дубна Московской области от 02.06.2009 № ОЭР-16-2003 (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр 26.06.2003 за № 80/40-03) и Соглашение о порядке взаимодействия от 25.03.2006 (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр 30.03.2006 за № 80-1/40-06).

Согласно указанному инвестиционному контракту его предметом является совместная деятельность по реконструкции улиц Октябрьская и Тверская г. Дубны Московской области со сносом ветхого (аварийного) жилого фонда, реализация недостроенного здания по ул. Тверская (имеется свайное поле) и застройки ул. Тверская до границы города (распоряжение Главы города от 11.07.2006 № Р-929 «О сносе и расселении домов по ул. Тверской-Октябрьской»).

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-застройщик (ответчик) обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести снос 16 ветхих домов по ул. Тверская: № 10,14,16,18,20,22,24,25,27,29.30,31,32,33,34, и 5-ти ветхих домов по ул. Октябрьская № 2,3,4,6,8, и строительство на освободившихся площадях современных зданий по генплану (пункт 2.2 Контракта).

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 указанной статьи (часть 1).

Согласно части 3 указанной статьи существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что инвестиционный контракт на строительство группы жилых домов в г. Дубна Московской области от 02.06.2009 № ОЭР-16-2003 по своей правовой природе соответствует признакам соглашения о развитии застроенной территории.

Земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010306:1574 входит в состав застраиваемой территории и предоставлен в рамках указанного Инвестиционного контракта на основании Договора аренды земельного участка № 69-ОЗО от 10.02.2017 г. в целях строительства детского сада на 180 мест после сноса расположенного на нем ветхого нежилого здания 1937 года постройки с кадастровым номером 50:40:0010306:1564, имеющего адрес: 

<

...>, который до настоящего момента находится на данном земельном участке и является собственностью Городского округа Дубна Московской области.

Необходимость строительства ДОУ на 180 мест была также подтверждена п. 2.2.2. Дополнительного соглашения от 29.03.2018 г. (зарегистрировано Министерством строительного комплекса Московской области 17.04.2018 г. и внесено в реестр за № 80-3/40-18), в соответствии с которым Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация города Дубны Московской области и Общество с ограниченной ответственностью «БЕТИЗ и К» уточнили дальнейшую реализацию Инвестором-Застройщиком Инвестиционного контракта № ОЭР-16-2003 от 02.06.2003 г.

В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

С учетом изложенного размер арендной платы должен определяться, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не на основании Закона МО № 23/96-ОЗ, как следует из представленного истцом расчета.

Согласно Решению Совета депутатов г. Дубны МО от 17.11.2005 № РС-14(30)-103/37  «Об установлении земельного налога», ставка земельного налога установлена 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет арендной платы с учетом 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом расчет, представленный ответчиком, проверен и признан верным. 

Таким образом, судом установлено по договору аренды 10.02.2017 № 69-ОЗО у ООО "БЕТИЗ И К" имеется переплата в размере 255101,57 руб.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования о взыскании с ООО "Бетиз и К" в пользу Администрации городского округа Дубна Московской области задолженности по договору аренды земельного участка от 10.02.2017 № 69-ОЗО за период с 2 квартала 2018 года по 3 квартал 2019 года, а также неустойку, начисленную за заявленный период, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                          А.В. Гринева