Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30726/2024

05 ноября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  05 ноября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Даниленко К.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (188695, Ленинградская область, Всеволожский р-н, д. массив Лемболово, д. 628, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.04.2016) 

ответчик: акционерное общество «Тандер» (350002, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании,

при участии 

- от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 01.01.2024,

- от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 26.10.2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик) о взыскании 2 624 338 руб. ущерба, 1 054 025,81 руб. убытков в виде упущенной выгоды, 412 428 руб. 18 коп. задолженности на арендной плате, 115 043 руб. 54 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 85 000 руб. судебных издержек, 44 029 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, также заявил ходатайство о назначении оценочной экспертизы по вопросу: Какова  на дату проведения экспертизы стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения имевшихся по состоянию на 26.12.2023 повреждений нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., д. 34, лит. А, пом. 1-Н?

По смыслу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) назначение экспертизы является правом суда, который определяет необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств.

В соответствии с частью 2 статьи 64, абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Суд полагает, что имеющиеся в материалах дела доказательства являются достаточными для разрешения настоящего спора. С учетом обстоятельств дела и предмета спора заявитель не обосновал необходимости назначения судебной экспертизы. Оснований для удовлетворения ходатайства не имеется.

Представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве и объяснениях.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы стороны, суд установил следующие фактические обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 21.09.2021 заключен договор аренды нежилого помещения № СПбФ/38118/21 (далее - договор аренды).

Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора аренды арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 1-Н (далее - помещение, объект аренды), в целях использования его для организации розничной торговли продовольственными товарами, иными сопутствующими смешанными группами товаров, а также в целях размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

На основании пункта 6.4 договора аренды письмом от 16.05.2023 № 431/Ю ответчик уведомил истца об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды. В силу пункта 6.5 указанного документа, договор считается прекращенным по истечении 60 календарных дней с даты получения арендодателем соответствующего уведомления арендатора.

Письмом от 30.07.2023, истец затребовал у ответчика информацию о дате и времени передачи объекта аренды, однако ответчик от согласования даты уклонился. В последующем дата возврата помещения неоднократно переносилась по вине ответчика.

Из содержания письма от 14.12.2023 следует, что ответчик в одностороннем порядке составил акт возврата помещения и направил его с ключами от помещения почтовым отправлением в адрес истца. Указанное почтовое отправление содержало ключи от помещения, которые были получены истцом 26.12.2023. 

В этот же день истец направил в адрес ответчика возражение к почтовому отправлению № EF454877619RU с требованием о согласовании иной даты возврата помещения - 09.01.2024. Аналогичное требование было направлено ответчику телеграммой от 29.12.2023. Поскольку указанное требование было ответчиком проигнорировано, акт возврата помещения был составлен истцом в одностороннем порядке и направлен в адрес ответчика в этот же день.

Истец ссылается на то, что ответчик нарушил сроки передачи объекта аренды, не передал помещения в надлежащем состоянии, уклонился от уплаты арендных платежей, в период действия договора аренды, помещению истца был причинен ущерб в размере 2 624 338 руб.      

Письмами от 20.12.2023 № 9 и от 20.12.2023 № 10, истец уведомил ответчика о проведении оценки причиненного помещению ущерба и потребовал предоставления доступа к нему. 

Истец совместно с сотрудниками ООО «Компания оценки и права» 26.12.2023 провел осмотр помещения с целью оценки причиненного ответчиком ущерба.

Истец указывает на то, что нарушение ответчиком сроков передачи объекта аренды повлекло за собой возникновение на стороне истца упущенной выгоды в размере 1 054 025 руб. 81 коп.       

Согласно отчету от 11.01.2024 № 2023/3203 рыночная стоимость права требования возмещения ущерба с учетом износа помещения составила 2 624 338 руб.

Истец ссылается на то, что поскольку помещение не было своевременно возвращено истцу, а договор аренды с ООО «Ива» был заключен только 01.02.2024, на стороне истца образовалась упущенная выгода в размере 1 054 025 руб. 81 коп. Расчет упущенной выгоды произведен с учетом поступавших от ответчика до декабря 2023 года арендных платежей и тех требований о взыскании арендных платежей, которые заявлены истцом в настоящем исковом заявлении.

Кроме того, истец указывает на то, что ответчик имеет непогашенную задолженность по внесению арендных платежей в размере 412 428 руб. 18 коп., не оплатил коммунальные услуги за декабрь 2023 года (переменная часть арендной платы) в размере 46 466 руб. 89 коп. Суммарная задолженность ответчика по внесению арендных платежей составляет 412 428 руб. 18 коп.

Истец начислил проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 115 043 руб. 54 коп.

Кроме того, истец заявил о взыскании судебных издержек в размере 85 000 руб.

Претензия истца от 03.02.2024 оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился с иском в арбитражный суд.

 Изучив материалы дела, суд установил, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Убытки за ненадлежащее исполнение обязательства взыскиваются с должника по модели позитивного интереса, чтобы в результате возмещения кредитор был поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 ст. 393 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для взыскания убытков на основании приведенных норм истец в порядке статьи 65 АПК РФ должен доказать наличие юридического состава: неправомерные действия (бездействие) ответчика; убытки истца в виде реального ущерба или упущенной выгоды; причинно-следственную связь между ними; вину, если должник не отвечает на началах риска. 

В предмет доказывания по делу входит факт ненадлежащего исполнения обязательства по договору, выразившейся в поставке питьевой воды ненадлежащего качества; возникновение на стороне истца упущенной выгоды в виде недополученных доходов от оказания услуг потребителям коммунального ресурса, а также причинно-следственная связь между действиями ответчика и убытками истца. Условием удовлетворения требования истца выступает установление всей совокупности данных обстоятельств. 

Согласно условиям договора, арендатор вправе немотивированно отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендодателя не менее чем за 60 календарных дней (пункты 6.4, 6.5 договора).

Арендатор отказался в одностороннем порядке отказался от договора направив 16.05.2023 в адрес арендодателя уведомление об одностороннем отказе от договора (Исх.№431/Ю от 16.05.2023).

Письмом от 13.06.2023 арендатор уведомил арендодателя о дате и времени возврата помещения на 01.08.2023 (Исх.№482/Ю от 13.06.2023). Однако арендодатель своего представителя для возврата помещения не направил.

Ответчик 28.09.2023 направил повторное письмо в адрес арендодателя о дате и времени передачи помещения на 05.10.2023 г. в 14 час. 00 мин.

На осмотр помещения явился представитель арендодателя без надлежащим образом оформленной доверенности. В связи с отсутствием надлежащим образом оформленной доверенности, акт возврата не был подписан. Однако между сторонами был составлен акт замечаний в помещении.

Ответчик 01.11.2023 направил в адрес арендодателя письмо, в котором указал на устранение замечаний и необходимости принять объект 08.11.2023 в 14:00. Представитель арендодателя для составления акта не явился.

Письмом от 10.11.2023 ответчик уведомил истца о необходимости 13.11.2023 в 14:00 явиться для приемки объекта. Арендодатель законного представителя не направил, от приемки помещений отказался.

Ответчик 01.12.2023 направил уведомление о дате и времени передачи объекта на 11.12.2023 в 14:00.

На передачу объекта со стороны арендодателя явился ФИО4, но надлежащим образом оформленную доверенность не предъявил.

 Согласно пункту 3.4 договора арендодатель обязуется в указанную дату и время явиться для приемки объекта и подписания акта возврата. Арендодатель не вправе отказаться принять возвращаемый арендатором объект после прекращения договора. Если Арендодатель не явился для приемки объекта либо необоснованно отказался от подписания акта возврата, то арендатор составляет акт в одностороннем порядке. В связи с тем, что арендодатель неоднократно уклонялся от приемки объекта 11.12.2024 в присутствии представителя Санкт-Петербургской Торгово-Промышленной палаты (далее - ТПП) был составлен односторонний акт возврата.

Ответчик 14.12.2023 направил в адрес арендодателя акты возврата в 3-экз. для подписания и комплект ключей. 26.12.2023 ответчик получил акты и ключи.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, которые установлены пунктом 1 данной статьи.

Осуществление возврата здания (помещений) по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу. В связи с этим арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, например, если согласно представленным доказательствам арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал (пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908).

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 05.06.2017N309-ЭС17-5746 указал, что наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества; несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Иной подход означал бы возможность понуждения арендатора к пользованию арендованным имуществом после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 ГК РФ принцип свободы договора. При необоснованном уклонении от приемки арендованного имущества вступает в силу положение об уклонении арендодателя от принятия исполнения (просрочке кредитора), в силу статьи 406 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, ответчик принимал меры для передачи помещений истцу. Наличие возражений арендодателя относительно состояния переданных помещений не является основанием для отказа арендодателя от принятия помещений.

В условиях, когда арендодатель не оказал должного встречного содействия в процессе исполнения обязательства, отсутствие подписанного со стороны арендодателя акта приема-сдачи объекта аренды не может свидетельствовать о неисполнении арендатором обязанности по возврату имущества и продолжении его использования после 11.12.2023.

Доказательств использования ответчиком имущества после 11.12.2023 материалы дела не содержат. Арендная плата и коммунальные платежи уплачены ответчиком за период до 11.12.2023.

Истцом не подтверждено, что имевшие место недостатки помещений при его возврате арендатором выходят за рамки естественного износа помещения при его эксплуатации в процессе аренды, а, следовательно, расходы истца на устранение данных недостатков не связано с нарушением ответчиком обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель обязан передать объект арендатору по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными лицами. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, только если доказана совокупность следующих условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Согласно акту приема-передачи объекта от 12.10.2021 состояние объекта стороны определили, как удовлетворительное, требующее ремонта согласно стандартам АО «Тандер».

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор вправе за свой счет произвести в объекте работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора (далее - подготовительные работы). Стороны признают, что Подготовительные работы должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора.

Арендодатель согласовал в договоре арендатору производство подготовительных работ, в том числе работ, указанных в приложениях №№3,6,7, возведение/демонтаж перегородок, установку дверей (в т.ч. внутренних), оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), сплит-систем, сантехнических приборов и арматуры, оборудования для использования объекта по назначению (п.1.3.), монтаж трубопроводов, производство отделочных работ и отделимых улучшений, необходимых Арендатору.

Виды и объем подготовительных работ согласованы сторонами в приложениях №№3,6,7 стоимость работ согласована в приложении №7 к договору.

Положения статьи 622 ГК РФ предусматривают, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В акте возврата от 11.12.2024 указано, что техническое состояние объекта, его конструктивных элементов, коммуникаций, инженерного оборудования на дату подписания акта возврата является соответствующим условиям договора, и является пригодным для дальнейшей нормальной эксплуатации. Также нормальное техническое состояние объекта подтверждается экспертным заключением №002-14-00362 от 28.12.2024, подготовленным Союзом «Санкт-Петербургская торгово-промышленная палата».

Истец при этом указывает, что возвращенное помещение имеет недостатки, перечень которых указан в акте осмотра от 26.12.2023.

Как следует из указанного акта, в качестве недостатков указаны: следы протечек, отсутствие плинтусов в некоторых помещениях, незначительные сколы напольной плитки, часть приборов отопления не закреплены, в некоторых помещениях в наполной плитке имеются отверстия, требуется уборка помещений, в связи с чем помещение непригодно к эксплуатации и требует проведения ремонта. Ответчик же считает, что указанные недостатки относятся к деятельности по обычной эксплуатации помещений, следовательно, арендатор не должен отвечать за эти обстоятельства.

Материалами дела не подтверждено, что имевшие место недостатки помещений при его возврате арендатором выходят за рамки естественного износа помещения при его эксплуатации в процессе аренды, а, следовательно, расходы истца на устранение данных недостатков не связано с нарушением ответчиком обязательств по договору.

Согласно фотоматериалам, приложенным к отчету об оценке №2023/3203 от 11.01.2024, подготовленным ООО «Компания оценки и права» видно, что помещения находятся в надлежащем состоянии, не препятствующем его эксплуатации.

При таких обстоятельствах, с учетом условий договора, согласия арендодателя на проведение арендатором всех необходимых последнему для использования объекта в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора переоборудований и перепланировок, отсутствуют предусмотренные статьей 15 ГК РФ основания для удовлетворения исковых требований в виде возмещения расходов на восстановительный ремонт.

Истцом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о существенных повреждениях имущества, причиненных по вине арендатора, а также факта невозможности дальнейшего использования имущества по назначению.

Требование истца о взыскании упущенной выгоды является необоснованным и приведет к обогащению истца.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7).

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N7) разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить, были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Возмещение упущенной выгоды не должно обогащать потерпевшего.

В качестве обоснования возникновения упущенной выгоды истцом указывается тот факт, что в связи с длительным возвратом арендатором помещения, арендодатель не мог передать объект другому арендатору и получать доход. 

Истцу было известно, что помещения заняты арендатором и обременены договором аренды, и при этом 25.08.2023 заключая предварительный договор с ООО «Ива», по которому принял на себя обязательство заключить до 01.11.2023 договор аренды недвижимого имущества, принял на себя предпринимательские риски, поскольку вопрос о возврате помещений с АО «Тандер», до указанного момента разрешен еще не был. Указанные действия истца указывают на противоречивость действий истца, их непоследовательность.

Равным образом то, что истец заключил соглашение о намерениях сдачи имущества в аренду, достоверно зная об указываемых им же недостатках имущества, само по себе не является основанием для взыскания упущенной выгоды в связи с нарушением обязательства по возврату имущества. В частности, из обстоятельств дела следует, что о возврате имущества АО «Тандер» впервые заявило еще в письме от 13.06.2023.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал наличие у имущества недостатков, не позволяющих возврату имущества от АО «Тандер» и сдать имущество в аренду (с учетом недостатков).

Из этого следует, что причиной непринятия имущества из аренды у ответчика истцом является не выявление недостатков, а возложение на арендатора обязанности по приведению имущества в первоначальное состояние (что подтверждается в частности письмами арендодателя в адрес арендатора). Таким образом, связь поведения ответчика с возникновением у истца предполагаемых убытков истцом не доказана.

Истец не доказал, что он мог и должен был получить определенные доходы, и исключительно неправомерные действия ответчика стали единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль от сдачи в аренду нежилых помещений.

С учетом изложенного исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                           Парнюк Н.В.