ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

20.05.2019                                                                    Дело № А41-25538/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14.05.2019

Постановление в полном объеме изготовлено 20.05.2019

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Аталиковой З.А.

судей Дунаевой Н.Ю. и Федуловой Л.В.  

при участии в заседании:

от ООО «Телец» – ФИО1 по доверенности от 07.05.2019 

от Администрации – ФИО2 по доверенности от 10.01.2019 № 3

от Комитета – не явился, извещен

от МАУ «ЕСЦ» – не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании  14.05.2019 кассационную жалобу

Администрации Ступинского муниципального района Московской области (ответчика)

на решение от 17.10.2018 Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бобковой С.Ю.,

и постановление от 

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С., Миришовым Э.С.,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Телец»

к Администрации Ступинского муниципального района Московской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

третьи лица: Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, муниципальное автономное учреждение «Единый сервисный центр»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Телец» (далее – ООО  «Телец» или истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее – Администрация или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 51,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, ком. 1 - 6 на условиях протокола разногласий, предложенных ООО «Телец», с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем:

изложения пункта 2.1 в следующей редакции: «Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и судебный акт по делу № А41-41038/17»;

пункт 2.6 дополнить: «Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр»;

изложения пункта 3.3 в следующей редакции: «Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр», никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит»;

изложения пункта 4.1 в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании судебной экспертизы по делу № А41-25538/18 и составляет 1 590 200 (один миллион пятьсот девяносто тысяч двести) рублей»;

изложения пункта 4.2 в следующей редакции: «Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в пункте 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя»;

изложения пункта 4.3.1 в следующей редакции: «Первый платеж составляет 26 503,33 руб. (двадцать шесть тысяч пятьсот три рубля 33 коп.). Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя»;

изложения пункта 4.3.4 в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей»;

изложения пункта 6.1 в следующей редакции: «Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества»;

изложения пункта 6.5 в следующей редакции: «Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в пункте 3.1 имущество»;

изложения пункта 7.1.1 в следующей редакции: «Передать Покупателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1 настоящего договора. Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 настоящего договора»;

изложения пункта 7.2.1 в следующей редакции: Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.

исключения пункта 7.2.7 полностью;

дополнения раздел 7 пунктом 7.4: «использовать указанное в пункте 3.1 настоящего договора Имущество в целях установленных Уставом общества.

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, а также указывал, что решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2017 по делу № А41-41038/2017 суд обязал Администрацию совершить действия, определенные Федеральным законом № 159-ФЗ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, муниципальное автономное учреждение «Единый сервисный центр».

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.10.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019,  суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрации обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствами указывает, что в установленные законом сроки истец не оспорил достоверность величины рыночной стоимости арендуемого помещения, в тридцатидневный срок договор заключен не был, в связи с чем, по мнению Администрации, истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи; заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы не соответствует требованиям законодательства, регулирующего экспертную деятельность. 

Поскольку мотивированных доводов относительно изложения судами редакции пунктов 2.1, 2.6, 3.3, 4.2, 4.3.1, 4.3.4, 6.1, 6.5, 7.2.7, 7.4 договора кассационная жалоба Департамента не содержит, то суд кассационной инстанции в силу правил статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивается рассмотрением названных доводов заявителя кассационной жалобы и правомерность других выводов судов, не проверяет.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам письменных возражений на кассационную жалобу.

 Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

 При рассмотрении возникшего между сторонами спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по существу суды установили, что данному спору предшествовало другое дело между теми же лицами, в рамках которого был подтвержден факт неправомерного уклонения Администрации от реализации имеющегося у истца преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (решением от 18.08.2017 по делу № А41-41038/2017 Арбитражный суд Московской области обязал Администрацию совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права истца на выкуп арендованного помещения).

После направления Администрацией истцу проекта договора во исполнение указанного решения суда между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества и другим условиям договора, урегулирование которых в судебном порядке Администрация считает не соответствующим требованиям Федерального закона № 159-ФЗ.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что суды, удовлетворяя требования истца, обоснованно исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судами установлено, что истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами, в том числе возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела ответчик и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 1 590 200 рублей 00 копеек, определенной в названном заключении.

Проверка иных спорных условий договора была осуществлена судами в рамках урегулирования разногласий, которые были проверены судами на предмет их соответствия действующему законодательству в целях исключения правовой неопределенности в отношениях сторон.

Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, кроме того, с учетом норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым полномочия суда кассационной инстанции ограничены в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки.

Экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обоснованно признано судом надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебных актов.

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Администрации (в том числе доводы об утрате истцом преимущественного права на заключение договора купли-продажи), полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Администрация не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Администрации Ступинского муниципального района удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17.10.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 по делу № А41-25538/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья                                              З.А. Аталикова 

Судьи:  Н.Ю. Дунаева

  Л.В. Федулова