ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-10352/2012

13 февраля 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  07 февраля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 февраля 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.

судей  Семёновой Т.П., Смольниковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14999/2016) конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Лапковской Елены Николаевны Глуховченко Ильи Юрьевича на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31 октября 2016 года по делу №  А75-10352/2012 (судья С.В. Ильин), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Лапковской Елены Николаевны Глуховченко Ильи Юрьевича к индивидуальному предпринимателю Лапковской Елене Николаевне и Усубяну Усубу Ширини о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 июля 2012 года и применении последствий недействительности сделки, при участии в деле в качестве третьих лиц: публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893), акционерного общества Нижневартовский городской банк «Ермак» (ОГРН 1028600003497, ИНН 8603001714), в рамках дела о признании индивидуального предпринимателя Лапковской Елены Николаевны (ОГРНИП 304860317400091, ИНН 860301263620) несостоятельным (банкротом),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании ее несостоятельной (банкротом).

Определением суда от 29.01.2013 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО2

Определением суда от 06.03.2013 в отношении ИП ФИО2 введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО3.

Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения состоялась в газете «Коммерсант» № 70 от 20.04.2013.

Решением суда от 19.02.2014 ИП ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3

Публикация сообщения о введении в отношении должника конкурсного производства состоялась в газете «Коммерсантъ» № 38 от 06.03.2014.

16.12.2015 в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры поступило заявление (с учетом последующих уточнений) конкурсного управляющего о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.07.2012, заключенного между ФИО2 и Усубян Усуб Ширини, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО5 в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения данного обособленного спора передать должнику нежилое помещение (склад) площадью 774, 7 кв. м., кадастровый номер 86:19:0000000:3515, расположенное по адресу: РФ, ХМАО-Югра, 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.10.2016 по делу № А75-10352/2012 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО3 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ИП ФИО2 ФИО3 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции от 31.10.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей жалобы ее податель указал следующее.

- судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание доводы конкурсного управляющего о неравноценном встречном предоставлении для должника по оспариваемой сделке. 

- судом необоснованно не принят отчет об оценке № 39-16 от 25.08.2016, составленный с применением затратного подхода  определения стоимости объекта, не оспоренный и не признанный недействительным в установленном порядке. 

- судом не принято во внимание, что судебное экспертное заключение  противоречит ФСО № 1, оценщиком ФИО6 не обоснован отказ от применения затратного подхода  определения стоимости спорного объекта, сравнительный и доходный подходы  применялись в отсутствие достоверных исходных данных по стоимости аренды в городе и по продажам аналогичных объектов

- оценщиком ФИО6 необоснованно избраны объекты – аналоги с условием об их единовременной оплате (без рассрочки) в то время как спорный магазин продавался с рассрочкой оплаты; неправомерно применена корректировка на место расположения объекта, исходя из стоимости жилой недвижимости в Мегионе и Нижневартовске; противоречиво указано, что установить износ оцениваемого объекта невозможно, при этом, сделан вывод о хорошем состоянии объекта; при корректировке на условия рынка при оценке земельного участка необоснованно применена скидка на торг в размере 20 %.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. 

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

В апелляционной жалобе конкурсным управляющим должника заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы на предмет оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 26.07.2012.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Возражения и сомнения конкурсного управляющего относительно достоверности выводов эксперта ФИО6 в заключении № 16-09-011 от 04.10.2016 ООО «Центр оценки и экспертизы» не  свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта по причинам, указанным ниже в мотивировочной части постановления.

Основания, по которым судом отклонен отчет об оценке № 39-16 от 25.08.2016, составленный с применением затратного подхода к  определению стоимости объекта, также приведены в мотивировочной части настоящего постановления.

С учетом того, что сам податель жалобы ссылается на отсутствие объектов – аналогов на рынке недвижимости в городе Мегионе, то есть на нецелесообразность применения в оценке сравнительного и доходного методов, а применение затратного метода в данном случае не отразит реальной рыночной стоимости объекта (о чем сказано ниже), оснований для проведения повторной оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости у суда не имеется.

В связи с чем, судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о проведении повторной судебной экспертизы по делу.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268, 272 АПК РФ, изучив его материалы, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли - продажи недвижимого имущества от 26.07.2012, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующий объект недвижимости, а покупатель обязуется принять и оплатить его:

- склад, назначение складское, 1-этажное, общей площадью 774,7 кв.м, инв. № 71:133:002:00007080, кадастровый (условный) номер 86:19:0000000:3515, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...>. Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером 2 900+-19 кв.м, кадастровый номер 86:19:010302:18 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное в пункте 1.1 настоящего договора недвижимое имущество по соглашению сторон продается за 15 500 000 рублей.

Пунктом 2.2 установлен порядок расчета между сторонами.

Во исполнение условий договора ФИО5 передал ФИО2 денежные средства в размере 3 100 000 руб., что подтверждается распиской от 26.07.2012.

Платежным поручением № 501 от 20.09.2012 ФИО5 перечислены ООО «Торговая Ярмарка» денежные средства в размере 5 237 700 руб., платежным поручением № 505 от 21.09.2012 ФИО5 перечислены ФИО2 денежные средства в размере 7 162 300 руб.

В силу пункта 3.1 договора склад приобретается с использованием кредитных средств ОАО «Сбербанка России», предоставляемых покупателю по кредитному договору, заключенному в г. Нефтеюганске между банком и покупателем, в размере 12 400 000 рублей. С момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости, в соответствии со статьей 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», объект недвижимости считается в залоге у ОАО «Сбербанк России» в качестве обеспечения выполнения покупателем своих обязательств по кредитному договору № 76 от 24.07.2012, заключенному между ОАО «Сбербанка России» и покупателем в г. Нефтеюганск. 

Передача нежилого помещения ФИО5 оформлена передаточным актом от 26.07.2012.

Полагая, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.07.2012 совершен при неравноценном встречном исполнении для должника, конкурсный управляющий обратился с заявлением по настоящему делу об оспаривании сделки должника на основании статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что конкурсным управляющим не представлено доказательств, свидетельствующих о неравноценности цены нежилого помещения.

Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции и отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, предусмотренном главой III.1 указанного Закона.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные обстоятельства: 

- сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота);

 - в сделке должно иметь место неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.

Оспариваемый в рамках настоящего спора договор купли-продажи попадает под регулирование данной статьей, поскольку заключен 26.07.2012, а заявление о признании должника банкротом принято определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 29.01.2013.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 № 63 (ред. от 30.07.2013) «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» пункт 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться, исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

По смыслу указанных норм значение имеет не просто неравноценность предоставления, а такая неравноценность которая свидетельствует о  существенном превышении стоимости полученного контрагентом должника над стоимостью встречного исполнения контрагента.

В обоснование доводов о неравноценном предоставлении и занижении в договоре от 26.07.2012 реальной рыночной стоимости спорного склада, конкурсный управляющий ссылался на отчет № 39-16 от 25.08.2016, подготовленный ООО «РегионОценка» (л.д.53-99 том 7), согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки (склада и права аренды земельного участка) на дату 26.07.2012 составляет 22 885 100 руб.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Отчеты об оценке, как и любые другие доказательства, не являются для суда обязательным, оценка отчету должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.

Основания для признания достоверной стоимости склада общей площадью 774,7 кв. м. и права аренды земельного участка общей площадью 2 900 кв. м., установленной на основании заключения ООО «РегионОценка» № 39-16 от 25.08.2016, у суда апелляционной инстанции отсутствуют в силу следующего:

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) (в редакции на дату составления отчета) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

То есть отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В силу статьи 7 указанного Федерального (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) закона понятие «действительная стоимость» соответствует понятию «рыночная стоимость».

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Согласно пункту 2 статьи 15 данного Закона (в редакции на дату составления отчета № 39-16) оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Эти федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности с 28.09.2015 (пункт 2 Приказов Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, № 299).

Согласно пункту 5 ФСО № 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из отчета ООО «РегионОценка» № 39-16 от 25.08.2016, эксперт отказался от применения доходного и сравнительного подходов, в связи с отсутствием данных по арендным ставкам на 2012 год (л.д.67 том 7), а также данных по объектам-аналогам за 2012 год (л.д.67 оборотная сторона том 7).

То есть определение цены спорного здания осуществлено оценщиком исключительно затратным подходом.

В соответствии с пунктом 18 ФСО № 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункт 19 ФСО № 1).

В силу пункта 20 ФСО № 1 в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Экспертом ООО «РегионОценка» оценка рыночной стоимости объекта (склада) определена с учетом стоимости строительства подобного объекта на дату оценки.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом определяется путем корректировки затрат на воспроизводство (замещение) с учетом предпринимательской прибыли на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка (л.д.68 том 7).

Расчет затрат на воспроизводство (замещение) объекта произведен методом, основанным на расчете стоимости строительства строительной единицы (1 кв. м или 1 куб. м аналога), с использованием Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС). Корректировка показателей стоимости строительной единицы произведена экспертом также в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС (л.д.68-69 том 7).

Вместе с тем, какие именно сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений использовал эксперт,  их источник, сведения о публикации,  эксперт-оценщик не указал. Имеется лишь ссылка, что при определении затрат на замещение для улучшений затратным подходом, оценщиком использовались сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости…..» (л.д.68 том 7).

Раздел отчета «Список использованных источников» также не содержит никакой информации, какие Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений использовались ООО «РегионОценка» (л.д.77 оборотная сторона том 7).

Поэтому оснований считать, что примененные оценщиками ООО «РегионОценка» некие укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений позволяли определить стоимость строительства здания или сооружения в договорных отношениях, у суда не имеется.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом определяется путем вычитания из затрат на воспроизводство (замещение) суммы накопленного износа.

При этом расчет затрат на воспроизводство объекта, по всей видимости,  произведен методом, основанным на расчете стоимости строительства строительной единицы (1 кв. м или 1 куб. м аналога), с использованием Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), так как в расчете использованы ссылки на Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 N 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек", на сметные цены 1969 года и 1084 года, а также на использованные там виды поправок.

Между тем Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений должны были применяться для переоценки основных фондов в целях их  достоверного отражения в бухгалтерском учете.

Согласно общей части к этим сборникам сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости предназначены для переоценки по состоянию на 1 января 1972 г. в современных ценах зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства. Сборники укрупненных показателей для переоценки зданий и сооружений разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР и утверждены соответствующими министерствами и ведомствами СССР.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 г.

То есть указанные сборники не позволяют определить стоимость строительства здания или сооружения в договорных отношениях.

Таким образом, базовая расценка  оценщиком определена, по существу,  как расценка балансовой (а не рыночной)  стоимости основных фондов.

При этом в оценке никоим образом не учитывалось предполагаемое использование результата оценки, так как целью оценки являлось не установление примерного размера затрат, необходимого для строительства объекта сделки, а  выявление того, за какую цену  бы незаинтересованные участники рынка готовы бы были купить аналогичный объект. 

Накопленный износ (потеря стоимости) у оценщика ООО «РегионОценка» подразделяется на три типа: физический, функциональный, внешний (л.д.72 том 7).

При этом в отчете № 39-16 от 25.08.2016 осуществлен только расчет физического износа объекта оценки (15 %).

Обоснование, по какой причине в отчете ООО «РегионОценка» № 39-16 от 25.08.2016 отсутствует расчет функционального и внешнего износа, в отчете не содержится.

То есть, фактически рыночная стоимость определена ООО «РегионОценка» без учета уменьшения полезности объекта в результате изменения внешних условий (экономические, политические, финансовые положения, условия рынка, изменение привлекательности объекта (внешний износ), а также без учета устаревания конструкции (функциональный износ).

По мнению суда апелляционной инстанции внешний и функциональный износ должны были учитываться при оценке недвижимости, поскольку оцениваемый объект возведен в 1975 году (литера А1 склад, 458,3 кв.м. возведен в 1975 году, Литера А2–гараж 37,9 кв. м., литера А3 - склад 166,6 кв. м., возведены в 1997 году, Литера А4- склад 107.2 кв. м. возведен в 2001 году). Функциональные характеристики объекта не могут выдерживать конкуренцию со зданиями, помещениями возводимыми в настоящее время.

Но в любом случае эксперт обязан был обосновать, по какой причине указанный износ применяться не может.

Такого обоснования нет.

Фактически отчет ООО «РегионОценка» № 39-16 от 25.08.2016 никак не учитывает тех рыночных условий, которые должны сказаться на цене сделки при экспозиции объекта на открытом рынке. Он построен исключительно на корректировке цены, продиктованной плановой экономикой в целях определения балансовой, а не рыночной стоимости объекта.

Таким образом, представленный конкурсным управляющим отчет ООО «РегионОценка» № 39-16 от 25.08.2016 не содержит элементов, которые позволяли бы учесть рыночный спрос на объект оценки.

В связи с указанным, конкурсный управляющий не доказал, что в отчете ООО «РегионОценка» № 39-16 от 25.08.2016 установлена рыночная стоимость склада общей площадью 774,7 кв.м., инв. № 71:133:002:00007080, кадастровый (условный) номер 86:19:0000000:3515, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...>, которая в худшую для должника сторону отличается от стоимости, по которой спорный объект был в действительности отчужден должником.

В любом случае, по договору имущество отчуждено за 15 500 000 руб., согласно представленному конкурсным управляющим отчету ООО «РегионОценка» № 39-16 от 25.08.2016 итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки (склада и права аренды земельного участка) на дату 26.07.2012 составляет 22 885 100 руб., в том числе: 19 058 800 руб.  – итоговая величина рыночной стоимости склада, 3 826 300 руб. - итоговая величина рыночной стоимости права аренды земельного участка, на котором расположен склад (л.д.77 том 7).

Как было указано выше, неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Конкурсный  управляющий сам заявляет о том, что оценщик правомерно не использовал при оценке сравнительный подход к оценке по причине отсутствия на рынке продажи объектов-аналогов.

Следовательно, с учетом того, что оценка рыночной стоимости, осуществленная  оценщиком в отсутствии сведений о торговле объектами-аналогами, является лишь вероятной расчетной  величиной (ФСО № 1, пункт 5) расхождение  реальной цены и расчетной цены в 34% не свидетельствуют о существенном (например, кратном) превышении предполагаемой величины  над ценой  оспариваемой сделки.

В материалах дела вовсе отсутствуют доказательства наличия предложений на рынке на совершение сделок, аналогичных оспариваемой.

Как подтвердил сам управляющий, невозможно подобрать объекты аналоги и сравнить оспариваемую сделку купли-продажи имущества с аналогичными сделками, совершаемыми иными участниками гражданского оборота.

В отсутствие аналогичных сделок цена склада, которую согласовали между собой ФИО2 и ФИО7, как раз и является рыночной стоимостью имущества.

Учитывая данное обстоятельство и принимая во внимание стоимость переданного должником имущества по спорному договору и стоимость имущества, определенную ООО «РегионОценка», суд апелляционной инстанции считает, что разница в стоимости в 34% не является существенной по смыслу статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Кроме того, в представленном конкурсным управляющим отчете не учтен факт того, что спорное имущество является предметом залога, то есть обременено правами залогодержателя, то есть покупка могла иметь место только в том случае, если бы личность покупателя устроила залогодержателя (Нижневартовский городской акционерный банк «Ермак»),  и он дал бы свое согласие на сделку.

Данное обстоятельство также не могло не влиять на цену сделки  в сторону ее уменьшения, так как спрос в этом случае уменьшается.

Таким образом, спорный договор купли-продажи от 26.07.2012 не является сделкой, совершенной при неравноценном встречном исполнении для должника, и, следовательно, не может быть признан недействительным по основаниям пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

ФИО8 было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы (л.д.150 том 5), проведение экспертизы ответчик просил поручить экспертам ООО «Центр оценки и экспертизы».

Из письма экспертной организации от 23.08.2016 следовало, что стоимость проведения экспертизы составляет 25 000 руб., срок проведения - 10 рабочих дней. Ответчиком были перечислены на депозитный счет суда денежные средства в размере 25 000 руб.

Конкурсный управляющий просил поручить проведение экспертизы ООО «Независимая оценочная компания».

Судом было установлено, что конкурсным управляющим не представлены доказательства, подтверждающие перечисление на депозитный счет арбитражного суда денежных средств для выплаты экспертам ООО «Независимая оценочная компания» за выполнение экспертизы. Кроме того, ходатайство конкурсного управляющего о назначении экспертизы не было подписано.

В связи с чем, суд первой инстанции отклонил ходатайство конкурсного управляющего ФИО3 о назначении экспертизы по пункту 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Определением суда от 05.09.2016 по делу № А75-10352/2012 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту-оценщику ООО «Центр оценки и экспертизы» ФИО6

Согласно экспертному заключению от 04.10.2016 рыночная стоимость объекта: одноэтажный склад, площадью 774,8 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, ХМАО- Югра, 

<

...> кадастровый номер 86:19:0000000:3515 на момент совершения сделки 26.07.2012, с учетом стоимости земельного участка составляет 15 194 000 руб., без учета стоимости - 13 169 000 руб.

Поскольку цена спорного договора превысила стоимость нежилого помещения, установленную в экспертном заключении от 04.10.2016, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.07.2012 не являлся для должника экономически невыгодным.

Конкурсный управляющий в апелляционной жалобе заявил о том, что оценщиком ФИО6:

- необоснованно избраны объекты – аналоги с условием об их единовременной оплате (без рассрочки), в то время как спорный магазин продавался с рассрочкой оплаты; 

-неправомерно применена корректировка на место расположения объекта, исходя из стоимости жилой недвижимости в Мегионе и Нижневартовске;

- указано, что установить износ оцениваемого объекта невозможно, при этом, сделан вывод о хорошем состоянии объекта;

- при корректировке на условия рынка при оценке земельного участка необоснованно применена скидка на торг в размере 20 %.

Отклоняя указанные доводы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Несостоятельным является ссылка на то, что оценщиком не проведена корректировка на условия оплаты с отсрочкой.

Конкурсный управляющий не учел, что оценщик не может опираться на недостоверную или вероятностную информацию. 

Оценщиком, по общему правилу, используется цена предложения на открытом рынке и у него отсутствует возможность получить информацию о конкретных сделках, уже заключенных на основании  размещенных оферт, 

Поэтому отсутствие открытой информации об условиях отсрочки оплаты в открытом доступе и влияние такой отсрочки на цену предполагается.

Если конкурсный управляющий полагал, что соответствующая корректировка должна была быть произведена, он должен был указать суду  на источник информации, который бы позволил произвести такую корректировку. Однако этого подателем жалобы не сделано.

Поэтому конкурсным управляющим не доказано, что отсутствие соответствующей корректировки привело к занижению рыночной цены  объекта сделки.

Довод о том, что неправомерно применена корректировка на место расположения объекта, исходя из стоимости жилой недвижимости в Мегионе и Нижневартовске, также отклоняется.

Обоснование использования объектов-аналогов именно из г.Нижневартовская экспертом дано (том 3 лист дела 28)

Действительно, в данном случае корректировка осуществлена на основании данных иного сегмента недвижимости. 

Вместе с тем, учитывая наличие такого расхождения по рынку жилой  недвижимости, а также отсутствие объектов-аналогов в г.Мегионе, конкурсным управляющим не доказано то, что оценка возможна без указанной корректировки на место расположения  спорного объекта.

Разумный покупатель не будет платить ту же цену за склад, если он может приобрести этот склад за те же деньги в городе, где покупательская способность населения выше, и рынок недвижимости более развит, то есть имеется гарантия более быстрой продажи объекта в случае необходимости.

Довод о том, что оценщиком необоснованно применена скидка на торг в размере 20 %, не соответствует отчету. Оценщиком указано, что рынок недвижимости находится в неактивном состоянии. То есть на рынке наблюдается застой. Именно поэтому оценщиком выбрана соответствующая скидка на торг, которая способна заинтересовать покупателя.

Ссылка на недостаточное обоснование оценщиком технического состояния объекта не раскрыта конкурсным управляющим с точки зрения влияния этого обстоятельства на результат оценки.

Оценщиком обоснован  отказ от затратного подхода (том 3 лист дела 35). Данное обоснование является разумным и мотивированным.

В деле нет никаких доказательств близости покупателя и продавца. Сделка совершена на рыночных условиях, с привлечением кредитных средств покупателем. 

Реализованный объект был обременен залогом. Недобросовестность нового залогодержателя конкурсным управляющим не доказывалась. 

Таким образом, судом первой инстанции правильно и обоснованно отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.07.2012, заключенного между ФИО2 и Усубян Усуб Ширини, и применении последствий недействительности сделки.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31 октября 2016 года по делу № А75-10352/2012.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31 октября 2016 года по делу №  А75-10352/2012 (судья С.В. Ильин), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и Усубяну Усубу Ширини о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 июля 2012 года и применении последствий недействительности сделки, оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14999/2016) конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца  со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

Т.П. Семёнова

 М.В. Смольникова