Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-12543/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   28 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   04 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Сириной В.В.

судей                                                         Демидовой Е.Ю.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 29.09.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Малявина Е.Д.) и постановление от 04.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Горобец Н.А.) по делу № А46-12543/2023 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 323554300041116) к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Строй» (644033, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды, взыскании обеспечительного платежа.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Строй» (далее – ответчик, ООО «Капитал-Строй», общество) о расторжении договора аренды от 13.01.2023 № К611-1, взыскании обеспечительного платежа в размере 52 500 руб. и издержек.

Решением от 29.09.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 04.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО2 просит обжалуемые решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Считает ошибочными выводы судов об отсутствии оснований для расторжения договора; судами нарушены статьи 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); материалами дела подтверждается невозможность использования арендованного объекта по назначению; возложенная на истца обязанность по проведению текущего ремонта крыши не исключает право истца на расторжение договора на основании статьи 620 ГК РФ в связи с недостатками объекта аренды; ответчиком не представлено ни одного доказательства в пользу того, что протекание крыши не является недостатком, за который отвечает арендодатель.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует, что между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Капитал-Строй» (арендодатель) заключен договор аренды нестационарного торгового объекта от 13.01.2023 № К611-1, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) нестационарный торговый объект (далее – НТО, объект), общей площадью 21,00 кв. м, расположенный в торгово-остановочном комплексе по адресному ориентиру: г. Омск, Кировский АО, ул. Конева, остановка общественного транспорта «11-й Микрорайон».

Площадь НТО определена сторонами по внешнему периметру ограждающих элементов нестационарного торгового объекта (стены, иные конструктивные элементы) (пункт 1.1 договора).

Специализация нестационарного торгового объекта: универсальная (продовольственные и непродовольственные товары, общественное питание) (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 2.1 срок аренды по договору составляет 12 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи НТО. В случае если ни одна из сторон не заявит за 2 календарных месяца до окончания срока действия договора о своем нежелании продлевать срок действия договора, срок действия договора считается возобновленным на каждые последующие 12 календарных месяцев на тех же условиях. Количество возобновлений срока действия договора возможно не более 6 раз подряд.

Согласно пункту 5.2.1 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 52 500 руб. в месяц, НДС не облагается. Расчетным периодом для оплаты арендной платы в целях договора принимается календарный месяц.

Оплата производится ежемесячно на основании счета, выставленного арендодателем, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего расчетному (пункт 5.2.3 договора).

В соответствии с положениями пункта 5.1.1 договора для обеспечения добросовестного исполнения договора арендатор в течение 3 календарных дней с даты подписания настоящего договора обязан внести обеспечительный платеж в размере 52 500 рублей, НДС не облагается, который удерживается арендодателем весь срок действия договора без начисления процентов за его использование.

Из раздела 3 договора следует, что передача арендодателем арендатору и возврат НТО производятся по актам приема-передачи, приема-сдачи.

В пункте 1.4 договора указано, что техническое состояние НТО полностью позволяет осуществлять его эксплуатацию для целей, указанных в пункте 1.2 настоящего договора.

Договором арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке независимо от оснований, действий/бездействий арендатора отказаться от настоящего договора, посредством направления арендатору письменного уведомления об отказе от договора. При этом договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения уведомления об отказе от договора.

Уведомление о расторжении договора считается врученным арендатору с момента поступления его в отделение почтовой связи по месту нахождения арендатора, указанному в настоящем договоре, а равно направления уведомления посредством электронной почты, мессенджеров, по реквизитам, указанным в настоящем договоре (пункт 2.2 договора).

Передача объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 16.01.2023 и сторонами не оспаривается.

Как указывает истец, в ходе эксплуатации НТО им обнаружены существенные недостатки в техническом состоянии объекта в связи с изменением погодных условий и потеплением, а именно – факт негерметичности потолочного покрытия.

05.03.2023 и 07.03.2023 арендатором в адрес арендодателя в подтверждение протекания крыши в НТО направлены видеозаписи.

Арендодатель 13.03.2023 выполнил работы по устранению возникших недостатков.

Кроме того, как указывал арендодатель, в период с 11 по 15 мая 2023 года также были проведены работы, в ходе которых герметичность крыши была восстановлена.

Согласно утверждению истца, ни работы, проведенные 13 марта 2023 года, ни работы, проведенные с 11 по 15 мая 2023 года, не привели к устранению протекания воды, объект не герметичен.

Истцом 22.06.2023 в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды, с указанием на существенное нарушение условий договора ответчиком, поскольку протекание потолочного покрытия не позволяет вести торговую деятельность из-за попадания влаги на клиентов и работников арендатора, что является негативным фактором, снижающим эффективность торговли и, соответственно, сумму выручки.

В письме от 26.06.2023 арендодатель сообщил арендатору о невозможности одностороннего расторжения договора аренды по инициативе предпринимателя.

Поскольку указанная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суды, руководствовались статьями 450, 606, 607, 611, 612, 620 ГК РФ, и исходили из отсутствия оснований для расторжения договора аренды. Кроме того, установили, что на момент заключения договора между сторонами отсутствовали разногласия относительно технического состояния объекта.

Спор по существу судами рассмотрен правильно.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Иные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 2 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При этом по смыслу статьи 620 ГК РФ основанием для расторжения договора по требованию арендатора может служить наличие у арендованного имущества только таких недостатков, которые препятствуют использованию имущества по назначению.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что согласно акту приема-передачи от 16.01.2023, подписанного сторонами, стороны пришли к соглашению о том, что на момент передачи во временное владение и пользование (аренду) НТО капитального и текущего ремонта не требует, находится в исправном техническом состоянии (пункт 3 акта), состояние передаваемого в аренду НТО – удовлетворительное, повреждения конструкций НТО, внешней и внутренней отделки, коммуникаций (энергоснабжение) и установленного оборудования отсутствуют. Рукописно указано: «вентиляционное отверстие во внешней стене ток».

Таким образом, судами обоснованно отклонены ссылки предпринимателя на то, что имущество передано ему в состоянии, непригодном для его эксплуатации.

При этом судами учтено, что из представленных в материалы дела видеозаписей усматривается, что протекание крыши, на которое указывает истец, является незначительным, а необходимые работы по устранению указанных недостатков подпадают под признаки текущего ремонта, обязанность проводить который возложена на арендатора (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Доказательств того, что арендатором предпринимались самостоятельные действия по осуществлению текущего ремонта кровли, в материалах дела также отсутствуют.

Учитывая изложенное, поведение истца, который принял объект в аренду без замечаний относительно технического состояния и возможности его использования по назначению, и при этом ссылается на ненадлежащее его состояние, является противоречивым.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учтено, что по запросу арендатора арендодателем в марте 2023 года производилась очистка крыши от снега и наледи, а в период с 11 по 15 мая 2023 года производились работы по восстановлению герметичности крыши, несмотря на отсутствие такого обязательства у арендодателя.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, и установив, что на момент заключения договора аренды недостатки у сдаваемого в аренду имущества отсутствовали, суды пришли к правильному выводу о том, что выявленные арендатором в процессе эксплуатации недостатки имущества не относятся к таким, которые препятствуют его использованию по назначению (статьи 612, 620 ГК РФ).

Судом принято во внимание, что в материалах дела не имеется доказательств проведения арендатором текущего ремонта в необходимом объеме, что являлось его обязанностью в силу пункта 4.3.3 договора и пункта 2 статьи 616 ГК РФ, истец не очищал кровлю от снега, что само по себе могло вызвать последствия в виде протекания.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом округа отклоняются как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка. Доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.09.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 04.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-12543/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       В.В. Сирина

 

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

 

ФИО1