﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-22151/2021

24 ноября 2021 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения оглашена 17 ноября 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 ноября 2021 года. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Белякович Е.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сморчковой А.И., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Флагман» к Министерству имущества Челябинской области об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области,

при участии в  судебном заседании представителей: от истца – Волощук Т.В. (доверенность №1 от 08.04.2021), от ответчика – Катайцевой Э.В. (доверенность от 09.01.2020), от третьего лица – Гангало Ю.И. (доверенность от 16.02.2021),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Флагман» (далее – ООО  «Флагман») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Министерству имущества Челябинской области (далее – Министерство) об изменении подпунктов 5.1.1, 5.1.2 договора №288 (178-ФЗ) купли-продажи недвижимого имущества, находящего в государственной собственности Челябинской области на конкурсе от 14.10.2019, изложив их в редакции:

5.1.1. Провести работы по сохранению имущества, предусматривающие ремонт, реставрацию имущества, приспособление имущества для своевременного использования, указанные в таблице:

1. Получение задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. Срок исполнения – 4 квартал 2019 года,

2. Получение задания на обследование объекта культурного наследия, корректировка предмета охраны объекта культурного наследия, проведение научно-исследовательских и изыскательских работ на основании разрешения Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области. Срок исполнения – 4 квартал 2020 года,

3. Разработка научно-проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с эскизным проектом 7401/14-ЭП.  Срок исполнения – 4 квартал 2021 года,

4. Проведение государственной историко-культурной экспертизы научно- проектной документации. Срок исполнения – 1 квартал 2022 года,

5. Согласование научно-проектной документации с Государственным комитетом охраны объектов культурного наследия Челябинской области. Срок исполнения – 2 квартал 2022 года,

6. Разработка научно-проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (стадия «рабочая проектно-сметная документация»), получение разрешения Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области. Срок исполнения – 3 квартал 2022 года,

7. Проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с разработанной научно-проектной документацией и на основании разрешения Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области. Срок исполнения – 3 квартал 2023 года,

8. Подготовка отчетной документации, сдача (приемка) работ по сохранению объекта культурного наследия. Срок исполнения – 4 квартал 2023 года.

5.1.2. Выполнить работы, указанные в пункте 5.1.1 договора до 31 декабря 2023 года.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области (далее – Комитет).

В представленном отзыве Министерством высказаны возражения против доводов, изложенных в исковом заявлении. Просило в удовлетворении заявленных исковых требований отказать (л.д. 112-114).

Третьим лицом представлено письменное мнение по делу (л.д. 162-164).

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении, представитель ответчика просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, представитель третьего лица поддержал позицию истца.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.

Как следует из материалов дела, между Министерством (продавец) и ООО  «Флагман» (покупатель) 14.10.2019 заключен договор №288 (178-ФЗ) купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области на конкурсе (л.д. 13-18).

Согласно условиям данного договора, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность недвижимое имущество – нежилое здание общей площадью 407,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д.8, кадастровый номер 74:36:0509014:39 (пункт 1.1).

Указанное имущество на основании приказа Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 02.02.2018 №13 включено в единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения «дом одноэтажный деревянный А.А. Агрова – И.П. Кузнецова» (пункт 1.2).

По итогам торгов цена продажи имущества установлена в размере 2 000 000 рублей, в том числе НДС (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора стороны определили провести работы по сохранению имущества, предусматривающие ремонт, реставрацию имущества, приспособление имущества для своевременного использования, указанные в таблице:

Выполнение первоочередных противоаварийных и консервационных работ в соответствии с актом технического состояния объекта культурного наследия от 23.07.2018. Срок исполнения – 4 квартал 2019 года.

Получение задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. Срок исполнения – 1 квартал 2020 года.

Разработка научно-проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с эскизным проектом 7401/14-ЭП. Срок исполнения – 4 квартал 2020 года.

Проведение государственной историко-культурной экспертизы научно-проектной документации, согласование ее с Государственным комитетом охраны объектов культурного наследия Челябинской области. Срок исполнения – 1 квартал 2021 года.

Получение разрешение Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия. Срок исполнения – 2 квартал 2021 года.

Проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с разработанной научно-проектной документацией и требованиями, установленными Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации. Срок исполнения – 3 квартал 2022 года.

Работы на территории объекта культурного наследия. Срок исполнения. Срок исполнения – по мере необходимости.

Выполнить работы, указанные в пункте 5.1.1 договора до 01 октября 2022 года (пункт 5.1.2).

Полагая, что в заключенном между истцом и ответчиком договоре, а именно в пункте 5.1.1 договора установлена некорректная очередность проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, истец обратился к Министерству с претензией об изменении условий договора(л.д. 49-51). 

В связи с получением ООО  «Флагман» отказа от Министерства на претензию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев исковые требования, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По правилам пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Изменение договора возможно только при соблюдении совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ. 

Как усматривается из материалов дела, предмет договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилое здание, являющееся объектом культурного наследия регионального значения, что повлекло включение в договор условий по сохранению данного имущества. 

Суд отмечает, что при заключении договора каких-либо разногласий в части объема выполняемых работ, последовательности и сроков у сторон договора не возникло. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. 

Исходя из буквального толкования вышеприведенных норм права следует, что изменение договора возможно лишь при  существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В качестве существенных обстоятельств истец приводит следующее: истец не знал, что очередность выполнения работ, установленная договором, является некорректной; истцу стало известно о том, что корни дерева разрушают здание только на начальном этапе; истец не знал о введении ограничений, направленных на нераспространение коронавирусной инфекции. 

Однако суд полагает, что данные обстоятельства не являются существенными обстоятельствами по смыслу, придаваемому статьей 451 ГК РФ.

Так, общество, приобретая такой специфический объект недвижимого имущества как объект культурного наследия и принимая на себя обязательства по его сохранению, не могло не знать объем подлежащих выполнению работ, их логическую последовательность и объективные сроки. 

Отсутствие у общества специалиста соответствующего профиля влечет наступление неблагоприятных последствий и ни в коем случае не может свидетельствовать о существенных изменениях. Незнание специфики выполнения работ в отношении объектов культурного наследия не может освобождать общество от наступления правовых последствий. 

Обществу следовало проявить необходимую разумность и добросовестность, требуемую степень заботливости и осмотрительности, с учетом установленного статьей 2 ГК РФ принципа осуществления предпринимательской деятельности на началах риска. 

Ссылка общества о выявлении на начальном этапе факта разрушения здания корнями дерева не может быть расценена судом в качестве существенного обстоятельства, при наличии которого  договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (в частности, условия по сроку выполнения работ), поскольку надлежащих доказательств не представлено.

Суд также отмечает, что обществом не доказан факт фактического изменения сроков выполнения работ исключительно вследствие установления разрушения здания корнями дерева, а также принятия всех возможных мер на соблюдение предусмотренных договором сроков.  

Само по себе введение в 2020 году ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, а также о наличии непреодолимых препятствий для соблюдения условий договора. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, а также руководствуясь вышеприведенным правовым регулированием, суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае правовых оснований для внесения изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества в части очередности и сроков выполнения работ. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований надлежит отказать. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                  Е.В. Белякович