﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8983/19 

Екатеринбург

11 февраля 2020 г.

Дело № А07-41177/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГрадСтройПроект» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019  по делу № А07-41177/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «ГрадСтройПроект» - Жданов М.Р. (доверенность от 28.01.2020), Ризванова Л.К. (доверенность от 28.01.2020). 

Общество с ограниченной ответственностью «ГрадСтройПроект» (далее – общество «ГрадСтройПроект», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация, ответчик) о взыскании 2 394 725 руб. 03 коп. убытков, в том числе 594 725 руб. 03 коп. арендных платежей за период с 29.01.2016 по 01.12.2017 и 1 800 000 руб. стоимости уплаченных истцом денежных средств по договору № 14/11-16 на выполнение (передачу) проектных работ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, муниципальное казенное учреждение «Городская реклама» городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «Гэллэри Сервис».

Решением суда от 28.06.2019 исковые требования удовлетворены частично: с администрации в пользу общества «ГрадСтройПроект» взысканы убытки в размере 2 394 645 руб. 10 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                        от 28.08.2019  решение отменено.  В удовлетворении исковых требований общества «ГрадСтройПроект» отказано.

   В кассационной жалобе общество «ГрадСтройПроект»  просит постановление апелляционного суда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права. В обоснование доводов кассационной жалобы общество «ГрадСтройПроект»  поясняет, что надлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендных платежей, а администрация  в свою очередь принимала арендные платежи от истца по договору, а также регулярно выставляла обновленные расчеты арендной платы за новые периоды, чем подтверждало действие договора аренды, а истец осуществлял подготовку проекта строительного объекта. Истец не согласен с выводом апелляционного суда об отсутствии доказательств продления срока спорного договора аренды от 06.06.2013 № 787-13 конклюдентными действиями арендодателя. При этом истец отмечает, что администрация отказалась от действующего договора аренды земельного участка   уже после подачи искового заявления о взыскании убытков. Истец полагает, что апелляционным судом не принято во внимание то обстоятельство, что в выдаче разрешения на строительство ему было отказано не на основании того, то договор аренду расторгнут, а на основании  того, что после завершения проектирования объекта истцу было отказано ввиду нахождения в границах спорного земельного участка являющегося предметом договора самостоятельного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7 размером в 5 квадратных метров под размещение рекламной конструкции. Истец ссылаясь на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечает, что ответчик знал о невозможности проектирования и осуществления строительства, однако недобросовестно выполнял свои права в отношении переданного в аренду истцу земельного участка. В связи с указанным истец полагает, что у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, постановлением Администрации городского округа Республика Башкортостан от 01.04.2013 № 1383 обществу с ограниченной ответственностью «Риком-Уфа» утвержден акт выбора земельного участка от 16.11.2012 № А-63/Ю для строительства подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле по ул. Достоевского в Кировском районе городского округа город Уфа.

На основании постановления Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.06.2013 № 2725  между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан  и обществом с ограниченной ответственностью «Риком-Уфа» оформлен договор аренды земельного участка от 10.07.2013 № 787-13, на основании которого обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010107:938, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. Достоевского, для проектирования и строительства подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле, общей площадью 1870 кв. м.

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды устанавливается с 03.06.2013 до 03.06.2016.

На основании договора от 20.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.07.2013 № 787-13 и регистрации дополнительного соглашения о внесении изменений № 1 в договор от 10.07.2013  № 787-13 от аренды земельного участка, правообладателем права аренды земельного участка является общество «ГрадСтройПроект».

Главным управлением архитектуры и градостроительства города Уфы выдан градостроительный план от 29.01.2016 № RU03308000-16-57 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938.

Управление Администрации городского округа город Уфа письмом от 20.06.2016 № 18134, ссылаясь на обращение общества «ГрадСтройПроект» от 06.06.20176 с просьбой подтвердить статус договора аренды от 06.06.2013 № 787-13,  сообщило, что договор аренды не расторгнут, является действующим, и после истечения срока аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Общество «ГрадСтройПроект» обратилось в администрацию с заявлением от 25.05.2016 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле по ул. Достоевского в Кировском районе городского округа город Уфа.

Администрация письмом от 03.06.2016 № 01-02-15879/11 отказала в выдаче разрешения на строительство, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды от 06.06.2013 № 787-13 (03.06.2016), несоблюдение застройщиком предельных параметров разрешенного строительства в соответствии с требованиями пункта 5 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отсутствия перечня мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам, …, в случае строительства указанных объектов, при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 28.11.2016 № 50  и письмом от 17.11.2016 № 47  в адрес администрации общество «ГрадСтройПроект» сообщило об устранении указанных замечаний, а именно:

- письмо Управления Администрации городского округа город Уфа письмом от 20.06.2016 № 18134, которым подтверждается статус договора аренды от 06.06.2013№ 787-13  как действующего;

- проектная документация. Содержащая сведения об инженерном оборудовании, сводный план инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

-письмо Управления коммунального хозяйства и благоустройства Администрации городского округа город Уфа от 15.06.2016 № 86-04-3325 о согласовании проекта организации строительства

- прочие документы.

В связи с изложенным, общество «ГрадСтройПроект» в письме от 17.11.2016 № 47 просило выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства: подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле по ул. Достоевского в Кировском районе городского округа город Уфа.

Администрация городского округа город Уфа письмом от 02.12.2016 № 01-02-34960/11 обществу «ГрадСтройПроект» отказала в выдаче разрешения на строительство, указав, что согласно схеме планировочной организации земельного участка (2016.24/03-16-ПЗУ) под пятно застройки попадает земельный участок с кадастровым номером 02:55:010107:7 с видом разрешенного использования – для рекламной установки (согласно сведениям публичной кадастровой карты). В связи с отсутствием прав на указанный земельный участок, а также несоответствием проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка от 29.01.2016 № RU03308000-16-57 данные обстоятельства согласно пункту 1, пункту 2 части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Кроме того, устройство паркинга приведет к вырубке зеленых насаждений, что может привести к ухудшению качества жизни жителей прилегающих домов.

Общество «ГрадПроектСервис» обратилось в Администрацию с заявлением от 02.02.2017 № 05 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7 на возмездной основе и перевода его из статуса «для рекламной установки» в статус «для проектирования и строительства подземного паркинга с открытой универсальной площадкой на кровле».

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан письмом от 07.03.2017 № 3827  сообщило, что в заявлении отсутствует сообщение о перечне всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием их кадастровых (условных) номеров и адресных ориентиров. Управление приняло решение о возврате поданных документов. Кроме того, Управление указало, что площадь земельного участка не соответствует предельным допустимым размерам земельного участка в указанной территориальной зоне.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 в соответствии с его разрешенным использованием «для проектирования и строительства подземного паркинга с открытой универсальной площадкой на кровле» в силу наличия обременений на земельном участке (расположением в границах арендуемого участка земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7 с видом разрешенного использования – для рекламной установки), о которых арендатор не был уведомлен, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, руководствовался результатами проведенной по делу строительно-технической экспертизы, а также нормами статей 612 и 613 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что арендодателем не исполнена обязанность по передаче арендатору земельного участка, соответствующего условиям договора аренды и позволяющего его использовать по назначению в силу нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7, в силу чего на арендатора не может быть возложена встречная обязанность по оплате арендной платы. По тем же обстоятельствам суд первой инстанции признал, что истец, действуя как разумный и добросовестный застройщик, принял все надлежащие меры по освоению земельного участка, сопряженные с расходами, которые в связи с недостижением конечной цели договора аренды составляют реальный ущерб истца и подлежат взысканию с ответчика. Требования истца удовлетворены частично, исходя из фактического подтверждения первичными документами объема произведенных платежей. Возражения ответчика о том, что истцом не реализовано право на расторжение договора аренды и возврат земельного участка, судом отклонены в связи с направлением арендодателем в адрес арендатора письма № 499 от 24.01.2018 об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и с требованием о возврате участка.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 и пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие причинения вреда.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как нарушение или ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды либо совершение иного противоправного действия, наступление вреда и его размер, наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и нарушением (ненадлежащим исполнением) ответчиком условий договора аренды; вина ответчика в причинении вреда истцу.

При этом о факте причинения вреда свидетельствует наличие имущественных потерь у лица, управомоченного требовать надлежащего исполнения обязательства либо правомерного поведения от ответчика (причинителя вреда).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено апелляционным судом при исследовании обстоятельств настоящего дела, на основании договора от 20.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.07.2013 № 787-13  и дополнительного соглашения о внесении изменений № 1 в договор от 10.07.2013 № 787-13  аренды земельного участка, общество «ГрадСтройПроект» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.07.2013 № 787-13 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. Достоевского, для проектирования и строительства подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле, общей площадью 1870 кв. м.

Оценив условия спорного договора, в частности,  пункт 3.1 договора, апелляционный суд выявил, что срок аренды определен сторонами с 03.06.2013 до 03.06.2016.

Согласно пункту 3.2. договора аренды  от 10.07.2013 № 787-13 по истечении срока договора аренды договор может быть продлен по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 3.3. договора арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного пунктом 3.1. договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

В силу пункта 6.1 договора аренда, изменения и дополнения в договор оформляются дополнительным соглашением.

В силу пункта 6.3. договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1. договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Таким образом, как верно отмечено апелляционным судом, изложенными условиями договора сторонами согласован порядок продления договора на новый срок, более того, содержание пункта 6.3. договора не позволяет дать ему иное толкование иначе как направленного на прекращение договора по окончании срока его действия и отсутствия оформленного в установленном порядке соглашения о его продлении.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что стороны по обоюдному согласию исключили возможность продления срока действия договора аренды на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

При этом в материалы дела не представлено доказательств соблюдения установленного пунктами 3.2., 3.3., 6.1., 6.3. порядка продления спорного договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции критически отнесся к  письму от 06.06.2016, о котором упоминается в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.06.2016 № 18134 , поскольку оно не может быть расценено как уведомление, направленное в порядке пункта 3.3. договора, так как направлено за пределами установленного договором срока, и в материалах дела отсутствует воля органа местного самоуправления на продление договора аренды при таких условиях. 

Более того, апелляционным судом принята во внимание, противоречивая позиция органа местного самоуправления относительно юридической судьбы спорного договора, ввиду того, что Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа письмом от 20.06.2016 № 18134, ссылаясь на обращение общества от 06.06.2016 № 18134 с просьбой подтвердить статус договора аренды от 06.06.2013 № 787-13,  сообщило, что договор аренды не расторгнут, является действующим, и после истечения срока аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В то время как Администрация городского округа город Уфа письмами от 03.06.2016 № 01-02-15879/11 и от 02.12.2016 № 01-02-34960/11 отказало в выдаче истцу разрешения на строительство, ссылаясь, в том числе на истечение срока действия договора аренды от 06.06.2013 № 787-13, при том, что последний отказ был направлен после того, как общество «ГрадСтройПроект» письмом от 17.11.2016 № 47 направило в адрес Администрации вышеуказанное письмо Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа от 20.06.2016 № 18134.

На основании изложенного  суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что договор аренды от 06.06.2013 № 787-13прекращен с истечением срока его действия (03.06.2016). 

Кроме того, как верно отмечено апелляционным судом истцом не реализовано право на обжалование в судебном порядке отказов Администрации в выдаче истцу разрешения на строительство, мотивированные, среди прочего, прекращением договора аренды от 06.06.2013 № 787-13 и тем самым – отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, как того требует статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в силу чего направление функциональным органом Администрации – Управлением спустя два года после отказа в выдаче разрешения на строительство по указанным мотивам отказа от договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ не отменяет обязанности арендатора возвратить земельный участок при наличии возражений о невозможности его использования по назначению.

Напротив, получив письма Администрация городского округа город Уфа от 03.06.2016 № 01-02-15879/11 и  от 02.12.2016 № 01-02-34960/11об отказе в выдаче разрешения на строительство и не обжаловав их, получив отказ органа местного самоуправления в выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7, истец продолжал оплачивать арендную плату вплоть до декабря 2017 года, что с учетом изложенных обстоятельств не может быть признано целесообразным и разумным.

Таким образом, учитывая, что арендная плата за период после прекращения договора вносилась истцом в порядке исполнения обязанностей, предусмотренных статьей 622 ГК РФ и пункта 3.4. договора аренды от 06.06.2013 № 787-13, а разработка проектной документации на основании договора на выполнение проектных работ от 14.11.2016 № 14/11-16 и принятие разработанной проектной документации на основании акта от 29.12.2016 производилась в отсутствие у истца статуса титульного правообладателя земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку истцом не доказано, что заявленные убытки возникли исключительно вследствие действий ответчика, то есть не доказана юридически значимая прямая и непосредственная причинная связь, что свидетельствует о недоказанности обстоятельств, являющихся основанием для взыскания убытков.

Довод  истца о том, что ответчик недобросовестно осуществлял  обязательства по предоставлению в аренду спорного земельного участка с обременением, ввиду расположенного на нем земельного участка с рекламной конструкцией, судом кассационной инстанции не принимается, поскольку из сведений публичного реестра такого обременения не следует, а достоверно факт наложения границ земельных участков не установлен, кроме того, экспертным заключением, полученным по результатам проведенной судебной экспертизы в суде первой инстанции установлено, что сооружения, отвечающие признакам рекламной конструкции, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010107:938 отсутствуют, а расположена такая конструкция рядом с земельным участком с кадастровым номером 02:55:010107:938.

Обстоятельств недобросовестного поведения ответчика, судом апелляционной инстанции не установлено, соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оснований для применения норм статьи 10 ГК РФ у суда апелляционной инстанции не имелось.

Иные содержащиеся в кассационной жалобе доводы истца выводов апелляционного суда не опровергают, по существу сводятся к несогласию с оценкой апелляционного суда обстоятельств дела. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом  апелляционной инстанции установлены, им дана правовая оценка, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены. Выводы суда соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

   Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления апелляционного суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

   С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

   Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019  по делу № А07-41177/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГрадСтройПроект» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           С.В. Лазарев 

Судьи					           С.Э. Рябова 

                                                                                             А.А. Столяров