Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90053/2016

23 мая 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  16 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  23 мая 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкина К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «ЛДС» (192102, Санкт-Петербург, ул. Салова, д. 48, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 29.12.2016,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 06.02.2017,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «ЛДС» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 19 048 405 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.12.2015 по 31.10.2016 по договору аренды от 21.03.2002 № 21-ЗД01971, 4 385 516 руб. 60 коп. пеней за период с 01.02.2016 по 18.10.2016.

В судебном заседании представитель Комитета заявленные требования поддержал в полном объеме, представитель Общества против иска возражал по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 21.03.2002 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 21-ЗД01971 (далее - договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 78:7404Г:7, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Салова, д. 48, площадью 32 533 кв.м, для использования под производственную базу (код - 10.1).

Пунктом 3.1 договора установлен его срок - по 12.11.2050.

Согласно пункту 3.4 договора величина квартальной арендной платы за участок, выраженная в условных единицах, составляет 7352,458 У.Е.

В силу пункта 3.5 договора арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает в рублях размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю согласно пункту 3.4 договора. Сумма платежа определяется исходя из величины одной условной единицы, равной рублевому эквиваленту доллара США по курсу Центрального Банка России на первое число квартала, за который производятся перечисления, если иное не предусмотрено правовыми актами Администрации Санкт-Петербурга.

Согласно дополнительному соглашению от 30.05.2002 к договору величина квартальной арендной платы за земельный участок, выраженная в условных единицах, составляет 4217,241 У.Е.

При этом из расчета арендной платы, являющегося приложением к упомянутому дополнительному соглашению, видно, что плата рассчитана исходя из использования участка в соответствии с кодами функционального использования территории «1.5» и «6.2» (л.д. 10).

Уведомлением от 28.09.2004 № 3745/21 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы за земельный участок начиная с 01.10.2004.

Дополнительным соглашением от 11.04.2008 № 3 стороны определили, что величина квартальной арендной платы за земельный участок, выраженная в условных единицах, составляет 13993,713 У.Е. 

Из расчета арендной платы, являющегося приложением к соглашению от 11.04.2008 № 3, следует, что величина арендной платы определена исходя из того, что арендатор использует участок в соответствии с кодами функционального использования территории «1.5», «6.2», «3.2», «7.2», «11.5», «12.1» (л.д. 13).

Уведомлением от 17.12.2009 № 3170-21 Комитет вновь сообщил Обществу об изменении размера арендной платы начиная с 01.01.2010. 

10.09.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение № 5 к договору, которым установлено, что участок предоставлен под производственную базу (код - 3.2, 7.2, 11.5, 12.1, 1.5, 6.2). Согласно пункту 1.2 этого соглашения приведенное описание целей использования участка является окончательным; изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

Пунктом 7.19 указанного соглашения стороны также закрепили обязанность арендатора в течение 3 месяцев с момента подписания дополнительного соглашения № 5 от 10.09.2015 представить актуальную ведомость инвентаризации участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на 2015 г. В противном случае арендная плата по договору будет пересчитана с учетом пункта 3.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.09.2015 № 5) с применением кода функционального использования территории Кн - 18.0.

В обоснование заявленных требований Комитет указал, что по истечении 3 месяцев с даты подписания дополнительного соглашения № 5 (10.12.2015) арендатор в нарушение пункта 7.19 договора не представил ведомость инвентаризации участка. В связи с этим начиная с 10.12.2015 арендная плата за участок подлежит начислению в соответствии с пунктом 3.4 договора и составляет с учетом увеличения базовой ставки и применения Кд=1.2 (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2015 № 291) 2 208 039 руб. 58 коп. в месяц.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 10.12.2015 по 31.10.2016 в размере 19 048 405 руб. 86 коп., истец обратился в арбиражный суд с настоящим иском.

Суд полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Указанными нормативными актами установлено, что арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Согласно пунктам 2.7, 2.8 Постановления № 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. При использовании земельных участков под игорный бизнес применяется соответствующий коэффициент. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

На основании изложенных правовых норм суд полагает обоснованными доводы Комитета о том, что до предоставления арендатором ведомости инвентаризации земельного участка арендная плата должна рассчитываться с применением кода функционального использования Кн - 18,0.

При этом представленная Обществом ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 13.02.2017 не может быть принята судом во внимание при определении подлежащей Обществу доначислению суммы арендных платежей.

Так, из данной ведомости следует, что участок используется под следующие виды деятельности: авторемонтные боксы (код 12.1), административные помещения (код 7.2), общественное питание в капитальных зданиях, тип 2 (код 3.12), торговля в капитальных зданиях (код 3.1), общежитие (код 5.0), складская деятельность (код 3.2), автостоянки на закрытой территории с ограниченным доступом (код 11.5), садово-парковое хозяйство (код 1.5) (л.д. 92-93).

Между тем исходя из ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 05.03.2008 (л.д. 88-89) и заключенного дополнительного соглашения № 3 от 11.04.2008 к договору (л.д. 12-13) следует, что по состоянию на указанную дату Общество использует участок под следующие виды деятельности: складская деятельность (код 3.2), производственные виды деятельности (код 6.2), административные помещения (код 7.2), авторемонтные боксы (код 12.1), автостоянка, расположенная на закрытой территории с ограниченным доступом (код 11.5), садово-парковое хозяйство (код 1.5).

То есть материалами дела подтверждается, что в настоящее время Обществом осуществляются иные виды деятельности: в дополнение к ранее осуществляемым видам деятельности с кодами 3.2, 7.2, 12.1, 11.5, 1.5, Обществом осуществляется деятельность с кодами 3.12, 3.1, 5.0, которых ранее не было, кроме того, деятельность с кодом 6.2, которая отражена в ведомости 2008 года, во вновь составленной ведомости 2017 года отсутствует.

Общество представило контррасчет задолженности по арендной плате (л.д. 112-116), из которого следует, что при расчете указанной задолженности ответчик исходил из функционального использования территории, отраженного в ведомости 2017 года.

Однако принимая во внимание, что спорным является период с 10.12.2015 по 31.10.2016, применение при расчете задолженности ведомости, составленной по состоянию на 13.02.2017, нельзя признать правильным, особенно учитывая факт зафиксированного изменения видов деятельности Общества.

Каких-либо доказательств того, что в спорный период Общество использовало участок в соответствии с видами деятельности, отраженными в ведомости 2008 года, в материалах дела не имеется, тем более, что само Общество при контррасчете исходит из того, что им в спорный период осуществлялись и новые виды деятельности. 

Доказательств, что в спорный период Общество использовало участок только под те виды деятельности, которые отражены в ведомости 2017 года, материалы дела также не содержат.

Суд также учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, которые свидетельствовали бы о том, что при заключении оспариваемого дополнительного соглашения арендатор заявлял возражения относительно величины арендной платы и порядка ее расчета, до или непосредственно после заключения дополнительного соглашения не имел объективной возможности обратиться к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» за составлением ведомости, вынужден был подписать дополнительное соглашение на предложенных ему арендодателем условиях.

При таком положении арендная плата за участок подлежит начислению в соответствии с пунктом 3.4 договора и составляет с учетом увеличения базовой ставки и применения Кд=1.2 (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2015 № 291) 2 208 039 руб. 58 коп. в месяц.

Между тем суд не может согласиться с доводами Комитета о том, что арендная плата в указанном размере подлежит начислению с 10.12.2015.

Из материалов дела следует, что при подписании ответчиком дополнительного соглашения № 5 Обществом были заявлены возражения относительно содержания условий этого соглашения, что нашло отражение в протоколе разногласий (л.д. 47-49).

Как указывает сам ответчик, дополнительное соглашение было подписано с его стороны 07.10.2015 (л.д. 42).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 433 ГГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Принимая во внимание, что дополнительное соглашение № 5 подписано ответчиком 07.10.2015, и получено Комитетом также 07.10.2015, о чем свидетельствует отметка канцелярии Комитета (л.д. 47), следует признать, что именно в эту дату Комитетом получен акцепт Общества, несмотря на приложенный протокол разногласий, поскольку, как подтверждает само Общество, дополнительное соглашение им было подписано (без указания на то, что Общество подписывает его только на условиях протокола разногласий). После получения от Общества подписанного дополнительного соглашения № 5 Комитетом в адрес Общества было направлено письмо о направлении в регистрирующий орган упомянутого соглашения в целях осуществления его государственной регистрации без протокола разногласий, на что Общество возражений не представило (л.д. 50).

Учитывая дату акцепта Обществом дополнительного соглашения (07.10.2015), обязательствао по представлению ведомости инвентаризации участка наступило не ранее 07.01.2016, а с учетом положений статьи 193 ГК РФ - 12.01.2016.

Доводы Общества о том, что дополнительное соглашение № 5 вступило в силу с момента его государственной регистрации судом отклоняются, поскольку они противоречат положениям пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Из расчета задолженности, подготовленного Комитетом (л.д. 100-104), следует, что начиная с 01.02.2016 и до 31.10.2016 Обществу доначислена арендная плата в размере 1 778 616 руб. 21 коп. за каждый месяц (с учетом произведенных Обществом оплат исходя из прежних кодов функционального использования участка - л.д. 45-46). 

В силу вышеприведенных обстоятельств расчет в этой части признается судом верным, и, таким образом, за период с 01.02.2016 по 31.10.2016 с Общества в пользу Комитета подлежит взысканию 16 007 545 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате (1 778 616,21х9).

Исходя из письменных пояснений Комитета (л.д. 99) следует, что дополнительным соглашением от 11.04.2008 № 3 к договору стороны установили (пункт 3.7), что арендатор, предварительно письменно уведомив арендодателя, вправе перечислять арендную плату помесячно, рассчитав размер платежа в соответствии с пунктом 3.5 договора. Комитет указывает, что уведомление арендатора о переходе на помесячное внесение арендной плате в арендном деле отсутствует. Вместе с тем, арендатор вносил арендную плату ежемесячными платежами с момента, с которого действует дополнительное соглашение № 3 (05.03.2008), и разногласия между сторонами относительно периодичности внесения арендной платы отсутствуют. Таким образом, арендатор вносит арендную плату ежемесячно на основании дополнительного соглашения № 3. В связи с этим и расчет задолженности за период с 01.02.2016 по 31.10.2016 произведен Комитетом исходя из того, что арендная плата подлежит ежемесячному внесению.

Из представленного Комитетом в судебном заседании 16.05.2017 расчета арендной платы за земельный участок следует, что размер квартальной арендной платы за участок, без применения кода Кн - 18,0, а исходя из видов функционального использования участка, перечисленных в ведомости 2008 года и отраженных в дополнительном соглашении от 11.04.2008 № 3, и с учетом измененных с 01.12.2015 базовых ставок арендной платы, составляет 1 288 266 руб. 96 коп. 

Однако учитывая, что конклюдентные действия сторон свидетельствуют о согласовании ежемесячного внесения арендных платежей, при расчете задолженности за период с 12.01.2016 по 31.01.2016 суд исходит из того, что месячный размер арендной платы составляет 2 208 039 руб. 58 коп. С учетом фактического количества дней в этом периоде (20), Обществу следовало оплатить сумму в размере 1 424 541 руб. 66 коп. (2 208 039,58/31х20).

За период по 11.01.2016 арендная плата подлежала уплате исходя из представленного Комитетом в судебное заседание 16.05.2017 расчета арендной платы за участок, согласно которому квартальный размер арендных платежей составляет 1 288 266 руб. 96 коп., однако с оговоркой о том, что данная сумма подлежит делению на 3 ввиду согласованной сторонами периодичности внесения платежей (ежемесячно). То есть, за период с 01.01.2016 по 11.01.2016 ответчик должен был оплатить 152 375 руб. 66 коп. (429 422,32 - ежемесячный платеж/31х11).

В январе 2016 года Обществом фактически оплачено 429 423 руб. 37 коп. (л.д. 56).

Таким образом, задолженность Общества за период с 12.01.2016 по 31.01.2016 составляет 1 147 493 руб. 95 коп. (1 424 541,66 + 152 375,66 - 429 423,37).

Разногласия относительно наличия задолженности за период до 01.01.2016 у сторон отсутствуют, в частности, платежным поручением от 28.01.2016 № 1 (л.д. 55) Обществом произведена доплата за декабрь 2015 года в связи с изменением с 01.12.2015 базовых ставок арендной платы.

Доначисление Комитетом арендной платы за период с 10.12.2015 было связано исключительно с ее перерасчетом по коду Кн - 18,0 в связи с непредставлением Обществом ведомости инвентаризации функционального использования земельного участка.

В связи с изложенным, общая задолженность Общества по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 составляет 17 155 039 руб. 85 коп. (16 007 545,90 + 1 147 493,95).

Комитетом также заявлены требования о взыскании 4 385 516 руб. 60 коп. пеней за период с 01.02.2016 по 18.10.2016.

По расчету Комитета задолженность по пеням за период с 11.02.2016 по 18.10.2016, начисленным на задолженность по арендной плате за период с 01.02.2016 по 31.10.2016, а также по пеням, начисленным в связи с несвоевременным внесением арендных платежей платежными поручениями № 43, № 100, № 127, № 161, составляет 3 138 218 руб. 95 коп. (л.д. 100-104).

По расчету суда размер пеней, начисленных на перечисленную задолженность, за указанный период составляет 3 127 547 руб. 27 коп. При этом при исчислении пеней суд учитывает положения статьи 193 ГК РФ (пени, начисленные на задолженность по арендной плате за апрель, июль, сентябрь 2016 года).

Пени на задолженность по арендной плате за декабрь 2015 года не подлежат начислению в связи с отсутствием такой задолженности.

Пени на задолженность по арендной плате за январь 2016 года за период с 01.02.2016 по 18.10.2016 (данный период применен Комитетом в своем расчете) составляют 449 243 руб. 88 коп., а не 696 328 руб. 25 коп., как указывает Комитет.

Таким образом, общая сумма пеней, подлежащих взысканию с Общества, составляет 3 576 791 руб. 15 коп.

Рассмотрев ходатайство Общества о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суд полагает возможным его удовлетворить.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 1 части 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 73, 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 No 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Как следует из пункта 75 названого постановления, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 No 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства следует понимать выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Исходя из обстоятельств дела, принимая во внимание компенсационный и обеспечительный характер неустойки, отсутствие доказательств наличия у истца соразмерных начисленной неустойке убытков, суд считает возможным снизить размер неустойки до 2 000 000 руб.

Поскольку истец по настоящему делу освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛДС» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 17 155 039 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате, 2 000 000 руб. пеней.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛДС» в доход федерального бюджета 118 775 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.