АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7291/24 

Екатеринбург

31 января 2025 г.

Дело № А60-53944/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Беляевой Н. Г., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2024 по делу № А60-53944/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СУ-6» (далее – общество «СУ-6», ответчик) о взыскании задолженности по плате за фактическое пользование земельным участком в размере 75 950 руб. 58 коп.

Истец уточнил заявленные требования, просит взыскать с ответчика в его пользу задолженность по плате за период с марта по апрель 2023 года в размере 9 649 руб. 31 коп., проценты за период с 11.01.2023 по 27.03.2024 в сумме 3236 руб. 88 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2024 исковые требования удовлетворены частично. С общества «СУ-6» в пользу Администрации взыскано 3 202 руб. 99 коп. из них: 3 177 руб. 44 коп. - долг, 25 руб. 55 коп. - проценты. В остальной части отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами неверно оценен произведенный сторонами зачет. Так, решением от 14.03.2023 № 10 переплата по арендной плате по договору аренды от 19.04.2013 № 5-2348-Т была зачтена Администрацией в счет погашения задолженности по арендной плате в сумме 19 400 руб. 57 коп. и пени в сумме 2 405 руб. 98 коп. по договору аренды от 09.04.1999 № 6-77. В связи с прекращением прав и обязанностей по договору аренды от 09.04.1999 с 19.01.2023 был подготовлен перерасчет арендной платы на 2023 год, согласно которому по состоянию на 27.03.2024 числится переплата по арендной плате в сумме 15 520 руб. 46 коп., по пени в сумме 396 руб. 43 коп., следовательно, долг по договору аренды № 6-77 стал не 19 400 руб. 57 коп. основного долга и 2405 руб. 98 коп. пени, а 3880 руб. 11 коп. Соответственно, решением от 27.03.2023 № 17 переплата по договору аренды от 09.04.1999 № 6-77 в размерах 15 520 руб. 46 коп. и 396 руб. 43 коп. зачтены Администрацией в счет уплаты за пользование земельным участком по адресу: 

<

...>.  

Кроме того, как указывает Администрация, расчет платы за фактическое пользование земельным участком производился истцом исходя из площади земельного участка 769 м2. Земельный участок поставлен на кадастровый учет. На участке расположен объект, находящийся в единоличной собственности ответчика. В дополнительном соглашении указана формула расчета, по которой высчитывалась доля ответчика пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика, к общей площади помещений в здании, находящемся на земельном участке. 

В отзыве на кассационную жалобу общество «СУ-6» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.04.1999 Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Экодрев» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 6-77, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:001 площадью 1123 м2, расположенный по адресу: 

<

...>, литер 3, Октябрьского административного района, из земель промышленной застройки, под выкупленные здания: часть существующего здания вспомогательного корпуса производственной площадью 461,4 м2, незавершенный строительством ремонтно-механический цех производственной площадью 480,4 м2.

Арендная плата по настоящему договору вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате (пункт 2.2 договора).

02 сентября 2005 года в связи с переходом права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Экодрев» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, стороны заключили дополнительное соглашение № 1, согласно пункту 2 которого администрация (арендодатель) передает, а индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) принимает в аренду на неопределенный срок неделимый земельный участок площадью 1 123 кв. м расположенный по адресу: 

<

...>, литер 3, Октябрьского административного района, для эксплуатации незавершенного строительством ремонтно-механического цеха производственной площадью 462,9 м2.

14 июня 2011 года в связи с переходом права собственности от ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, стороны заключили дополнительное соглашение № 2 о замене арендатора земельного участка.

01 августа 2022 года на основании договора купли-продажи общество«СУ-6» приобрело у ФИО5, ФИО3, ФИО2 нежилое здание площадью 462,9 м2, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601033:1, по адресу: 

<

...>.

08 августа 2022 года произведена государственная регистрация права собственности общества «СУ-6» на данный объект.

04 октября 2022 года в связи с переходом права собственности заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды земельного участка от 09.04.1999 № 6-77, в силу которого осуществлена замена на стороне арендатора. Доля общества «СУ-6» определена в размере 462,9/924,3 (пункт 1.1, 1.2, 1.3 соглашения).

Пунктом 2 соглашения установлено, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения соглашения, а именно с 08.08.2022.

Государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:1 не разграничена.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на 28.03.2023 площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:1 составляет 769 м2. Площадь земельного участка изменилась в связи с устранением реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, так как границы земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:1 накладывались на смежный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601033:2, находящийся в частной собственности.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601033:1 в настоящее время: Деловое управление, Банковская и страховая деятельность, Магазины, Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), Обеспечение научной деятельности, Общественное питание, Гостиничное обслуживание, Выставочно-ярмарочная деятельность, Культурное развитие, Социальное обслуживание, Образование и просвещение, Здравоохранение, Бытовое обслуживание, Развлечение, Хранение автотранспорта, Служебные гаражи, Спорт, Коммунальное обслуживание.

03 октября 2022 года Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО) направило обществу «СУ-6» уведомление о прекращении договора аренды земельного участка № 6-77 от 09.04.1999 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное уведомление получено арендатором 18.10.2022.

Принимая во внимание дату получения обществом «СУ-6» уведомления об отказе от договора аренды, указанный договор прекратил свое действие с 19.01.2023 в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что обществом «СУ-6» необоснованно не производится в полном объеме плата за фактическое пользование земельным участком под принадлежащим ему объектом недвижимости, Администрация обратилась к обществу «СУ-6» с иском о взыскании задолженности за период с марта по апрель 2023 года в сумме 9649 руб. 31 коп., проценты за период с 11.01.2023 по 27.03.2024 в сумме 3236 руб. 88 коп.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что начальная дата периода начисления - с 14.03.2023, истцом неверно определена площадь земельного участка,  а также не учтена сумма переплаты по зачету. Таким образом, суд удовлетворил заявленные требования с учетом суммы переплаты при зачете, задолженность составила 3 177 руб. 44 коп., сумма процентов – 25 руб. 55 коп.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судами установлено, что в связи с приобретением обществом «СУ-6» объекта недвижимости, предоставленном продавцу недвижимости в пользование на праве аренды, к ответчику в силу закона перешло право аренды земельного участка.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, в отсутствие доказательств оплаты задолженности по арендной плате в сумме 3177 руб. 44 коп., суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о доказанности наличия на стороне ответчика задолженности, в связи с чем частично удовлетворили требования истца, скорректировав сумму задолженности.

Делая вывод о том, что заявленная сумма задолженности рассчитана без произведенного самой Администрацией зачета по состоянию на 14.03.2023, суды обоснованно исходили из следующего.

По расчету истца сумма задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с марта по апрель 2023 года составляет 9649 руб. 31 коп.

Так, согласно письму Администрации от 15.04.2023 по состоянию на 14.03.2023 недоимка по договору аренды от 09.04.1999 № 6-77 составляла 19 400 руб. 57 коп., задолженность по пени 2405 руб. 98 коп.

На основании обращения общества «СУ-6» решением Администрации от 14.03.2023 № 10 переплата по арендной плате по договору № 5-2348-Т зачтена, в том числе, в счет погашения задолженности по арендной плате, оплаты арендной платы за март 2023 года в сумме 19 400 руб.57 коп. и задолженности по пени в сумме 2405 руб. 98 коп. по договору аренды от 09.04.1999 № 6-77.

Более того, суды правильно указали, что Администрацией неверно определена площадь земельного участка. 

Так, исходя из условий договора аренды приходящаяся на ответчика площадь земельного участка составляет 562,41 кв. м.

С учетом данной площади ответчиком обоснованно произведен расчет, согласно которому сумма задолженности по договору аренды от 09.04.1999 по состоянию на 14.03.2023 должна была составлять 15 707 руб. 91 коп. (1 872,95 * 0,0708 * 1,0550 * 562,41 * 23/365 за период с 01 по 23 января 2023 года + 1906,19 * 0,0708 * 1,055 * 562,41 * 49/365 за период с 24 января 23 года по 13 марта 2023 года).

С учетом суммы имевшейся переплаты по договору от 19.04.2013, которая зачтена Администрацией в договор от 09.04.1999, сумма переплаты по договору от 09.04.1999 составила 3692 руб. 66 коп.

Судами также установлено, что 12.05.2023 между обществом «СУ-6» и МУГИСО заключен договор аренды земельного участка № Т-17/0426 в отношении этого же земельного участка.

Согласно пункту 2.1 названного договора, срок аренды установлен с 05.04.2023 по 04.04.2026.

Таким образом, фактическое использование земельным участком после погашения всех задолженностей путем зачета осуществляется с даты зачета (14.03.2023) до даты начала действия договора аренды № Т-117/0426 (04.04.2023).

Плата за фактическое пользование земельным участком за период с 14.03.2023 по 04.04.2023 составляет 6870 руб. 10 коп. 

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что с учетом имевшейся переплаты сумма задолженности составляет 3177 руб. 44 коп. 

В связи с нарушением ответчиком срока оплаты арендной платы, истец просил взыскать по договору аренды проценты за период с 11.01.2023 по 27.03.2024 в сумме 3236 руб. 88 коп.

Как указано в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Установив факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей, скорректировав заявленную сумму задолженности с учетом периода просрочки, суммы зачета и арендуемой площади земельного участка, суды правомерно пришли к выводу о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в виде уплаты истцу процентов за пользование чужими денежными средствами. 

При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 25 руб. 55 коп.

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется.

Вопреки доводам Администрации, начисление арендной платы возможно исключительно после произведенного зачета – с 14.03.2023.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов, получили правовую оценку и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2024 по делу № А60-53944/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                               С.В. Лазарев 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева 

                                                                                             М.В. Торопова