АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-6204/2018

24 июня 2019 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Салимзяновой Л.Ф., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 670031, ул. Бабушкина, д. 25, г. Улан-Удэ, Республика Бурятия) к Обществу с ограниченной ответственностью «Голден Тайм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 670031, ул. Ринчино, д.12, г. Улан-Удэ, Республика Бурятия) о взыскании 1 260 327 руб. 85 коп., в том числе 926 298 руб. 02 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды №93 от 23.05.2011 за период с 01.04.2017 по 30.09.2018, 334 029 руб. 83 коп. – пени за просрочку оплаты за период с 18.03.2017 по 30.09.2018, 

по встречному иску о признании прекращенным договора аренды земельного участка №93 от 23.05.2011 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:034404:1428, площадью 5312 кв.м с 20 июля 2015 года, 

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности №113 от 17.10.2018,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.02.2018,

установил:

Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Голден Тайм» о взыскании 1 187 902 руб. 25 коп., в том числе 926 298 руб. 02 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды №93 от 23.05.2011 за период с 01.04.2017 по 30.09.2018, 261 604 руб. 23 коп. – пени за просрочку оплаты за период с 18.03.2017 по 30.09.2018.

В обоснование исковых требований истец указал, что по договору аренды №93 от 23.05.2011 ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендных платежей в размере 926 298 руб. 02 коп за период с 01.04.2017 по 30.09.2018. 

Истцом также начислены пени за период с 18.03.2017 по 30.09.2018 в размере 261 604 руб. 23 коп. 

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал. В обоснование возражений указал, что оснований для начисления арендной платы не имеется. 

Определением от 04.12.2018 судом принят для рассмотрения с первоначальным встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «Голден Тайм» о признании прекращенным договора аренды земельного участка №93 от 23.05.2011 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:034404:1428, площадью 5312 кв.м с 20 июля 2015 года.

В обоснование встречного иска указано, что по условиям договора аренды арендатору передан земельный участок общей площадью 20 000 кв.м. с кадастровым номером 03:24:034404:73 для строительства индивидуальных жилых домов.

Истец осуществил застройку земельного участка с  использованием  механизма  договора долевого  участия в строительстве. В  порядке , предусмотренном  законом  от 30.12.2004г  №  214-ФЗ « Об участии в долевом  строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обществом  была  опубликована  проектная  декларация. Проект  застройки   предполагал  строительство  37 жилых домов. 

В последующем истцом заключены договора долевого участия в строительстве и осуществлена застройка земельного участка. Истец произвел раздел земельного участка, в результате которого были образованы земельные участки для размещения индивидуальных жилых домов и земельный участок с кадастровым номером 03:24:034404:1428, площадью 5312 кв.м. для мест общего пользования (проезд, благоустройство и озеленение и т.д.). В связи с разделом земельного участка и образованием в результате новых земельных участков было заключено дополнительное соглашение к договору аренды.

По мере завершения строительства и передачи объектов долевого участия, земельные участки занятые объектами выкупались участниками долевого строительства, а договор аренды в соответствующей части прекращался.

Истец  полагает , что к правоотношениям сторон  применима  правовая позиция, изложенная  в пункте 26 постановления  Пленума ВАС РФ  ль 17.11.2011г № 73 «Об отдельных  вопросах  практики  применения  правил Гражданского  кодекса РФ  о договоре  аренды» о  переходе  права земельного  участка в  долевую собственность собственников  жилых домов и  прекращении  договора  аренды земельного участка.

Истец считает, что договор аренды в части земельного участка с кадастровым номером 03:24:034404:1428, предназначенный для использования в качестве мест общего пользования, прекращен с 20 июля 2015 в силу закона.

В качестве правового обоснования истец по встречному иску сослался на статью 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Комитет встречный иск не признал. В обоснование возражений указал, что поскольку между сторонами заключен договор аренды земельного участка в целях строительства индивидуальных жилых домов, положения ст. 413 ГК РФ и Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не могут быть применены. Также пояснил, что истцом по встречному иску не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок находится в границах красных линий.

Протокольным  определением  от  07.05.2019г судебное  заседание  откладывалось для урегулирования  спора мировым  соглашением.   

В судебном заседании стороны пояснили, что к мировому соглашению не пришли.

Истец по первоначальному иску заявил ходатайство об увеличении  размера исковых требований до суммы 1 260 327 руб. 85 коп., в том числе 926 298 руб. 02 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды №93 от 23.05.2011 за период с 01.04.2017 по 30.09.2018, 334 029 руб. 83 коп. – пени за просрочку оплаты за период с 18.03.2017 по 30.09.2018. 

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает заявленное истцом увеличение  исковых требований.

Истец требования встречного иска считает не обоснованными.

 

Ответчик иск не признал. Поддержал встречный иск.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 17.05.2011 между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (далее – арендодатель, Комитет) и Обществом с ограниченной ответственностью «Голден Тайм» (далее – арендатор, Общество) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №93 от 23.05.2011г.

Согласно договору арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, в 290 м. на северо-восток от пп 36, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, 101 квартал, площадью 20000 кв.м, на срок с 23.05.2011 по 22.05.2014. Участок предоставляется для строительства индивидуальных жилых домов. Кадастровый номер земельного участка 03:24:034404:73. (пункты 1.1, 1.3, 1.4).

Размер арендного платежа составляет 766 000 руб. 00 коп за год, 63 833 руб. 33 коп ежемесячно (пункт 2.2).

Существенные условия об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы.

Договор аренды №93 от 23.05.2011г зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 28.07.2011.

Передача участка ответчику подтверждена актом приема-передачи от 23.05.2011г.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 2.2.и 2.3 договора, арендная плата в месяц составляет 63 833 руб. 33 коп, которая подлежит уплате ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16.06.2017, принятым путем подписания резолютивной части, по делу № А10-1979/2017, принятым по иску МУ Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ к ООО «Голден Тайм», взыскана задолженность по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №93 от 23.05.2011 в размере  300 872,16 рублей, в том числе 282 244,05 рублей – основной долг за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2017 г., 18 628,11 рублей – пени за период с 01.10.2016 по 17.03.2017.

Рассмотрев требование встречного иска о признании прекращенным договора аренды земельного участка №93 от 23.05.2011 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:034404:1428, площадью 5312 кв.м с 20 июля 2015 года, суд установил следующее.

Общество пояснило, что на арендованном участке осуществил застройку жилых домов с использованием механизма договора участия в долевом строительстве. 

Истец произвел раздел земельного участка, в результате которого были образованы земельные участки для размещения индивидуальных жилых домов и земельный участок с кадастровым номером 03:24:034404:1428, площадью 5312 кв.м, для мест общего пользования. В связи с разделом земельного участка и образованием новых земельных участков, между сторонами заключались дополнительные соглашения. По мере завершения строительства и передачи объектов долевого участия, земельные участки занятые объектами выкупались участниками долевого строительства, а договор аренды в данной части прекращался.

Истец считает, что договор аренды земельного участка №93 от 23.05.2011 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:034404:1428, площадью 5312 кв.м, предназначенный для мест общего пользования, прекращен.

Со ссылкой на пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» истец по встречному иску указал , что договор аренды прекращен на основании статьи 413 ГК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в коттеджном поселке, поскольку земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений.

Согласно пункту 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Доводы  Общества  о том, что правоотношения  по договорам  долевого  участия в строительстве многоквартирных домов схожи с  правоотношениями по договорам  участия в долевом  строительстве коттеджного  поселка и к ним  по  аналогии  применима правовая  позиция , изложенная в  пункте  26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, суд отклоняет.

Коттеджный поселок не является многоквартирным домом, норма  статьи 36 Жилищного  кодекса РФ в данных  отношениях не  применима. 

Договор  аренды  заключен  по  результатам аукциона  от  17.05.2011г  на  право  заключения  договора  аренды  земельного участка  для  строительства индивидуальных жилых домов. Согласно  условиям аукциона  предусмотрены  разработка  проекта  и  строительство повысительной  насосной  станции , контррезервуаров , магистральных сетей  водопровода, канализации, реконструкция  существующих сетей  напряжения  10кВ, строительство трансформаторной  подстанции  ми сетей 0,4 кВ.

Суд  приходит к выводу, что договор  аренды земельного участка  заключен для  комплексного освоения в целях жилищного  строительства.

На  момент  заключения  договора  аренды проведение аукциона по  продаже  прав  на  заключение договора  аренды  земельного участка  для  комплексного  освоения в целях жилищного  строительства было  урегулировано  статьей 38.2 Земельного  кодекса РФ. 

Основания  прекращения  права  аренды  земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного  кодекса РФ.

Доказательств прекращения  аренды  земельного участка в порядке  статьи 46 Земельного  кодекса РФ не  представлено.

Доказательств прекращения  правоотношений  по комплексному  освоению территорий  в материалы дела  не представлено.

Ответчиком  доказательств исполнения  обязательств  по  комплексному  освоению территории в  полном  объеме  не  представлено.

Так согласно заключению о  соответствии  построенного  объекта  капитального  строительства  техническим  условиям  на  присоединение к сетям  инженерно-технического  обеспечения  завершено строительство  сетей канализации 1-ой  и 2-ой  очереди . 

В  соответствии с  Пояснительной  запиской  38-2011.ПЗ «Коттеджный  поселок  малоэтажной застройки  в  101 мкр Октябрьского  района  г.Улан-Удэ» , изменения 2 (дополнения)  предусмотрено строительство  канализационных сетей  3-ой  очереди  от КК4 до  напорной  части  коллектора  № 33, строительство  и  монтаж КНС.

Ответчик  подтвердил, что не завершил  также в  полном  объеме  строительство коттеджей.

При  данных обстоятельствах доводы   Общества о   прекращении договора  аренды  земельного участка  не  обоснованы.

Оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи , суд оснований для признания договора аренды земельного участка №93 от 23.05.2011 прекращенным не усматривает.

Требование истца по встречному иску не обосновано, судом отклоняется.

Предметом первоначального иска является требования о взыскании 926 298 руб. 02 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды №93 от 23.05.2011 за период с 01.04.2017 по 30.09.2018, 334 029 руб. 83 коп. – пени за просрочку оплаты за период с 18.03.2017 по 30.09.2018.

В целях досудебного урегулирования спора, истцом направлено в адрес ответчика предупреждение №1-153 от 26.06.2018 о наличии по состоянию на 26.06.2018г задолженности и уплате недоимки и пени в срок до 10.07.2018г. 

Данная претензия вручена директору Общества ФИО4 

Доказательств оплаты задолженности за спорный период в материалы дела не представлено.

Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан обоснованным.

Возражений относительно расчета ответчиком не заявлено.

На основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №93 от 23.05.2011 за период с 01.04.2017 по 30.09.2018 в сумме 926 298 руб. 02 коп обосновано и подлежит удовлетворению. 

Рассмотрев требование истца по первоначальному иску о взыскании 334 029 руб. 83 коп – пени за просрочку оплаты за период с 18.03.2017 по 30.09.2018, суд установил следующее. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 4.2 договора, в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор оплачивает пени в размере учетной ставки процента, установленного Центральным банком Российской Федерации на день внесения арендной платы, с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Оплата по договору производится ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца (пункт 2.3 договора). 

Расчет пени судом проверен, признается обоснованным. 

О несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательств ответчик не заявил. Несоразмерности пени, рассчитанной в размере учетной ставки процента, установленного Центральным банком Российской Федерации,  суд не усматривает. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование истца по первоначальному иску о взыскании пени обоснованно и подлежит удовлетворению в сумме 334 029 руб. 83 коп. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за первоначальный и встречный иски суд относит на ООО «Голден Тайм».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И Л:

Первоначальный  иск удовлетворить  полностью.

В  удовлетворении встречного  иска отказать.

 Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Голден Тайм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в  пользу Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 1 260 327 руб. 85 коп., в том числе 926 298 руб. 02 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды №93 от 23.05.2011 за период с 01.04.2017 по 30.09.2018, 334 029 руб. 83 коп. – пени за просрочку оплаты за период с 18.03.2017 по 30.09.2018; 

 в доход федерального бюджета 25 603 руб 00 коп – государственную  пошлину. 

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяЛ.Ф. Салимзянова