АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8698/2022

г. Новосибирск

22 января 2024 года

резолютивная часть решения объявлена 9 января 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 22 января 2024 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>)

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>)

о признании незаконным решения

при участии  в судебном заседании представителей

заявителей: ФИО4, доверенность от 12.01.2023, паспорт, диплом  

заинтересованного лица: ФИО5, доверенность № 31/Д-032 от 16.03.2022, удостоверение № 8 от 15.03.2022, диплом

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - заявители, предприниматели) обратились в арбитражный суд с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа департамента, содержащегося в уведомлении № 31/19/03523 от 14.03.2022, в предоставлении в собственность предпринимателям земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв.м по ул. Тухачевского, обязании департамента заключить договор купли-продажи указанного земельного участка с предпринимателями.

Решением от 21.02.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2023 решение от 21.02.2023 оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.09.2023 решение Арбитражного суда Новосибирской области 21.02.2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Отменяя решение и постановление судов и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что при разрешении вопроса о соразмерности испрашиваемой площади земельного участка площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого необходим такой участок, следует определять объективно необходимую площадь земли для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем здания, строения, сооружения, и с учетом утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, проектной документации.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует с учетом сложившихся правовых подходов к вопросу определения площади земельного участка, подлежащего выкупу в связи с наличием на нем объекта недвижимости, без проведения торгов, проверить обоснованность обжалуемого отказа департамента применительно к целевому назначению здания торгового и складского назначения и земельного участка, на котором оно расположено, на основании чего определить соразмерность площади земельного участка, испрашиваемой предпринимателями в целях эксплуатации указанного здания. В случае если судом будет установлена несоразмерность площади земельного участка площади объекта строительства, отказ департамента может быть признан законным, учитывая, что у предпринимателей сохраняется право приобретения в собственность земельного участка в размере его обоснованной площади. Суду следует также учесть, что заявителями испрашивается в собственность та площадь земельного участка, которая предоставлялась для строительства, тогда как исходя из целевого назначения земельного участка: для строительства здания и для эксплуатации здания, площадь предоставления объективно может быть различной.

При новом рассмотрении суд ставил перед заявителями и заинтересованным лицом вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы с целью определения площади, которая в соответствии с проектными решениями, функциональным назначением объекта недвижимости обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта строительства в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения, а также установления возможности образования такого земельного участка.

Представитель заявителей категорически возражал против назначения экспертизы, полагая, что дело может быть рассмотрено по имеющимся доказательствам, настаивал на удовлетворении заявленных требований, пояснил, что департаментом не представлено доказательств, подтверждающих доводы о несоответствии площади испрашиваемого земельного участка.

Департамент ходатайство о назначении экспертизы не заявил. 

Заявители представили дополнительные пояснения, согласно которым проектной документацией здания, принадлежащего заявителям предусматривалось создание, как самого здания площадью 2925,69 кв.м, так и его функциональных принадлежностей - открытого склада материалов (площадь 3566,23 кв.м), площадки для стоянки большегрузных автомобилей (площадь 1456,1 кв.м). Общая площадь застройки земельного участка определялась проектной документацией как сумма указанных площадей - 7948,02 кв.м, процент застройки земельного участка - 40,2%. Указанный порядок расчета площади застройки соответствовал (и соответствует) специальным техническим нормам материального права, подлежащим применению - Свод правил (СП) 18.13330.2011, СП 18.13330.2019 «Генеральные планы промышленных предприятий» (актуализированная редакция СНиП П-89-80). Мэрия, выдавая разрешение на строительство № 54-Ru54303000-194-2016 от 04.10.2016, была согласна с проектной документацией и указанными техническими нормами права, буквально указав в разрешении: «Площадь застройки = 7948,02 кв.м.». Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-9-2017 от 31.01.2017 мэрия подтвердила, что здание торгового и складского назначения построено в соответствии с проектной документацией и выданным разрешением на строительство,  то есть было построено как само здание, так и его вспомогательные конструкции и сооружения - открытый склад материалов площадью 3566,23 кв.м (площадка с искусственным покрытием - асфальтобетон) и площадка для стоянки большегрузных автомобилей площадью 1456,10 кв.м (площадка с искусственным покрытием - асфальтобетон). Площадь застройки была выполнена в полном объеме, в размере 7948,02 кв.м. Фактический процент застройки земельного участка составляет 40,2%, что позволяет заявителям приобрести данный земельный участок в собственность без торгов в порядке статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Департамент в дополнительных пояснениях указал на то, что земельный участок был образован в соответствии с постановлением мэрии от 27.02.2015 № 2229 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Лидер-Нск» (далее - ООО «Лидер-Нск») места размещения здания торгового и складского назначения по ул. Тухачевского в Первомайском районе. В дальнейшем, в соответствии с постановлением мэрии от 10.08.2015 № 5158 земельный участок был предоставлен ООО «Лидер-Нск» в аренду для строительства здания торгового и складского назначения по ул. Тухачевского в Первомайском районе. 26.10.2015 в соответствии с постановлением мэрии от 10.08.2015 № 5158 между мэрией и ООО «Лидер-Нск» заключен договор аренды земельного участка № 122068р для строительства здания торгового и складского назначения по ул. Тухачевского сроком по 26.10.2025. В связи с завершением строительства и регистрацией права собственности на здание торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122, расположенного на земельном участке, с лицом, являющимся его собственником, был заключен договор аренды земельного участка от 03.08.2017 № 129148 сроком по 02.03.2066. Предоставлению земельного участка по договору аренды от 03.08.2017 № 129148 для целей эксплуатации здания предшествовало его образование для целей строительства указанного здания, которое, в свою очередь носило заявительный характер и осуществлялось на основании кадастровых работ, произведённых заявителем - ООО «Лидер-Нск». Заявители требуют предоставить в собственность земельный участок, границы и площадь которого определены исходя из цели строительства здания, земельный участок был образован с учётом технологических процессов, включенных в комплекс строительно-монтажных работ, проводимых в период строительства здания. При определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта капитального строительства, следует учитывать новую цель его использования; характеристики земельного участка, образованного для строительства здания, перестают быть актуальными и, исходя из правовой позиции Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, могут быть пересмотрены.  Кроме того, департамент указал на то, что  в соответствии с пунктом 6.2. договора аренды от 03.08.2017 № 129148 с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу договор считается расторгнутым. Ввиду того, что право собственности на объект от предыдущего арендатора земельного участка перешло к заявителям, договор аренды от 03.08.2017 № 129148 с 20.09.2021 является расторгнутым, следовательно, заявителям земельный участок на каком-либо праве не предоставлялся.

Представители предпринимателей и департамента в судебном заседании поддержали свои доводы. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

С 20.09.2021 в общей долевой собственности ИП ФИО3 (доля 40/100) и ИП ФИО2 (доля 60/100) находится одноэтажное нежилое здание торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 площадью 2 798,4 кв. м, расположенное по ул. Тухачевского в Первомайском районе города Новосибирска.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв. м с видом разрешенного использования склады (6.9) - промышленные базы, склады.

15.02.2022 предприниматели обратились в департамент с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв. м в собственность в порядке статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом от 14.03.2022 № 31/19/03523 департамент уведомил заявителей об отказе в предоставлении земельного участка в собственность земельного участка со ссылкой на несоразмерность площади участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования ((склады (6.9) промышленные базы, склады)) минимальный процент застройки для земельного участка в зоне производственной деятельности (П-1), определяемый как отношение площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка, установлен 20%, тогда как процент застройки испрашиваемого земельного участка в настоящее время составляет 14,16%.

Полагая отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность незаконным, предприниматели обратились в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. 

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы заявителей и заинтересованного лица, суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом положений указанной статьи и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов является одновременное несоответствие этого решения, действия (бездействия) закону или иному правовому акту и нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Исходя из части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Особенностью данного случая предоставления земли является то, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду либо в собственность является исключительным (часть 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности на основании пунктов 1, 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Из вышеприведенных нормативных положений земельного законодательства и правовых позиций высшей судебной инстанции следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка из публичной собственности площадью, превышающей необходимую, в указанных целях не допускается.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Судом установлено, что изначально испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв.м был предоставлен ООО «Лидер-Нск» в аренду для строительства здания торгового и складского назначения по ул. Тухачевского в Первомайском районе. 23.03.2016 ООО «Лидер-Нск» получен градостроительный план. Разрешением на строительство № 54-Ru54303000-194-2016 от 04.10.2016 мэрия выразила волю на предоставление арендатору права на строительство на земельном участке объекта согласно представленному проекту, разрешением № 54-Ru54303000-9-2017 от 31.01.2017  - на ввод объекта в эксплуатацию.

По договору аренды земельного участка от 03.08.2017 № 129148 земельный участок с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв. м предоставлен мэрией ФИО6 в аренду для эксплуатации здания торгового и складского назначения. 

Из изложенного следует, что испрашиваемый земельный участок площадью 19755 кв. м предоставлялся в 2015 году на праве аренды в целях строительства объекта, в 2017 году - аналогичной площадью на праве аренды для целей эксплуатации объекта недвижимости – здания торгового и складского оборудования. 

Таким образом, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 54:35:081870:108 с 2017 года передан для целей эксплуатации объекта недвижимости – здания складского и торгового назначения, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Довод департамента о том, что заявителям земельный участок на каком-либо праве не предоставлялся ввиду того, что право собственности на объект от предыдущего арендатора земельного участка перешло к заявителям и договор аренды от 03.08.2017 № 129148 с 20.09.2021 является расторгнутым,  судом не принимается, как противоречащий разъясненям, данным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Из представленного в материалы дела заключения общества с ограниченной ответственностью «Аркон» № 1-07-22 и дополнения  от 09.02.2023 к заключению № 1-07-22 следует, что проектная документация на строительство здания торгового и складского назначения по ул. Тухачевского в Первомайском районе г. Новосибирска в части организации земельного участка выполнена в соответствии с СП 18.1З330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий»  Актуализированная редакция СНиП II-89-80*. Проектной документацией здания предусматривалось создание как самого здания площадью 2925,69 кв.м, так и его функциональных принадлежностей - открытого склада материалов (площадью 3566,23 кв.м) и площадки для стоянки большегрузных автомобилей (площадью 1456,1 кв.м). Общая площадь застройки земельного участка определялась проектной документацией, как сумма указанных площадей - 7948,02 кв.м, процент застройки земельного участка - 40,2%. Согласно пункту  5.7 СП 18.13З30.2011 при разработке планировочной организации земельных участков следует выделять функционально-технологические зоны: а) входную; 6) производственную, включая зоны исследовательского назначения и опытных производств; в) подсобную; г) складскую, что и было запроектировано в разделе № 2 Схема планировочной организации земельного участка»  10-2016 ПЗУ: а) входная зона - предусмотрено два въезда на территорию; б) производственная (торгово-комплектовочная) в) подсобная- зона размещения КТПН, выгребной ямы, площадка для стоянки большегрузных автомобилей; г) складскую - открытый склад материалов   Данные  функционально-технологические зоны являются связанными между собой технологическим процессом функционирования, доставки, разгрузки и реализации товаров. Открытый склад материалов и площадка для стоянки большегрузных автомобилей,  расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:З5:081870:108, имеют твердое покрытие,  выполненное из нескольких слоев различных строительных материалов. Конструкция дорожной одежды представлена в проектной документации на листе 3 в разделе № 2. Любые действия,  связанные с перемещением или уменьшением монолитных покрытий из асфальтобетона по подстилающим слоям, выполненным согласно проектной документации, без ущерба их целостности и назначению невозможно. Согласно заключению открытый склад материалов площадью 3566,23 кв.м,  площадка для стоянки большегрузных автомобилей площадью 1456,10 кв.м, по своему функциональному назначению являются принадлежностями нежилого здания торгового и складского назначения площадью 2798,4 кв.м, с кадастровым номером 54:35:08187O:122, в соответствии с проектной документацией ООО «Новосибирское ЭКБ», шифр 10-2016 и требованиями нормативной документации СП 18.13330.2011 « Генеральные планы промышленных предприятий».  Открытый склад материалов площадью З566,2З кв.м, площадка для стоянки большегрузных автомобилей площадью 1456,10 кв.м,  расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:З5:081870:108, являются конструкциями, неразрывно связанными с землей, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО7 от 26.01.2022 № 07/2022 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:081870:108  расположены один объект капитального строительства - здание торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122, а также неразрывно связанный с земельным участком элемент благоустройства - асфальтовое покрытие, служащее для всесезонного подъезда к зданию и парковки автомобилей, площадью 7981 кв.м, мобильные объекты: мобильная трансформаторная подстанция (для снабжения электроэнергией основного здания), мобильная будка охраны (для охраны периметра земельного участка и здания), мобильная насосная станция (для системы водоснабжения основного здания). Данные объекты являются вспомогательными к основному зданию торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:З5:081870:122. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:081870:108 имеет категорию земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - склады (6.9) - промышленные базы; склады. Территориальная зона имеет реестровый номер 54:35- 7.1824 - Производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур, часть зоны производственной деятельности (П-1). Площадь застроенной части участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, подземные сооружения, над которыми не могут располагаться здания, сооружения. Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен на уровне планировочных отметок земли. Суммарная площадь зданий определяется как сумма общей площади зданий, сооружений, в том числе подземных. Исходя из сведений ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 54:З5:081870:108 составляет 19755 кв.м, площадь застройки здания торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 составляет – 2921 кв.м, площадь асфальтового покрытия, прилегающего к зданию, которое неразрывно связанно с землей и может рассматриваться,  как сооружение, составляет - 7981 кв.м, что в процентном отношении составляет 55% от площади земельного участка

Состав данных элементов соответствует требованиям нормативных документов, устанавливающих требования к проектированию зданий промышленного назначения.

Согласно представленным доказательствам, здание заявителей с кадастровым номером 54:35:081870:122 общей площадью 2798,4 кв.м используется в соответствии с проектной документацией, а именно как объект торгового и складского назначения. При смене собственника здания параметры размещения (застройки), предусмотренные в проектной документации на строительство данного здания, в разрешении на строительство, не изменились.

Также заявителями представлены пояснения, касающиеся параметров использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108. 

 В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Департамент, возражая против заявленных требований и ссылаясь на то, что площадь земельного участка изначально  была определена исходя из цели строительства здания, земельный участок был образован с учётом технологических процессов, включенных в комплекс строительно-монтажных работ, проводимых в период строительства здания, при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта капитального строительства, следует учитывать новую цель его использования; характеристики земельного участка, образованного для строительства здания, перестают быть актуальными, не представил доказательств, подтверждающих, что испрашиваемая площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для размещения и эксплуатации здания торгового и складского назначения, включая необходимые элементы благоустройства и иные объекты, обеспечивающие функционирование склада.

Также департамент не представил доказательств возможности образования земельного площадью, которая в соответствии с проектными решениями, функциональным назначением объекта недвижимости обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта строительства в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения.

Кроме того, суд отмечает непоследовательное поведение мэрии, изначально предоставившей земельный участок установленной площадью для эксплуатации объекта недвижимости, и отказавшей в выкупе испрашиваемого земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ по мотиву несоответствия площади застройки площади участка.

Учитывая указанный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400 повышенный стандарт поведения лиц, осуществляющих экономическую деятельность в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), а также стандарт ожидаемого добросовестного поведения при ведении деятельности профессиональным участником гражданского оборота (статья 10 ГК РФ), не допускается изменение стороной заинтересованного лица своей позиции по предоставлению спорного земельного участка в аренду для целей эксплуатации площадью 19755 кв. м собственникам здания, ранее разумно и добросовестно полагавшимся на возможность выкупа из публичной собственности участка с уже согласованной площадью для эксплуатации здания.

Учитывая в совокупности представленные в материалы дела доказательства в отношении обоснованной необходимости испрашиваемой площади для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости с учетом его фактического использования, суд пришел к выводу о том, что отказ департамента не соответствует нормам статей 39.2, 39.16, 39.20 ЗК РФ.

Учитывая, что в целях реализации преимущественного права выкупа земельного участка заявители обоснованно обратились с соответствующим заявлением, поскольку иные основания, помимо несоответствия площади испрашиваемого земельного участка не подтверждены материалами дела, отказ в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв. м признается судом незаконным и нарушающим права заявителей на выкуп земельного участка из публичной собственности в порядке статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.

По результату нового рассмотрения дела суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяет расходы по уплате государственной пошлины, в том числе с учетом состоявшихся апелляционного и кассационного рассмотрения.

Решением от Арбитражного суда Новосибирской области от 21.02.2023 с предпринимателей  в пользу департамент взыскано по 25000 рублей расходов на оплату экспертизы. 

Согласно части 2 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.

Доказательств приведения в исполнение решения суда от 21.02.2023 не представлено, в связи с чем, суд полагает необходимым прекратить взыскание по решению Арбитражного суда Новосибирской области от 21.02.2023 в части взыскания расходов на оплату экспертизы.   

Руководствуясь статьями  110, 167, 168, 169, 170,  201, 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, содержащийся в уведомлении № 31/19/03523 от 14.03.2022, в предоставлении в собственность предпринимателям земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19755 кв.м по ул. Тухачевского.

Обязать  Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска устранить допущенные нарушения прав заявителей – в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>) проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей (в том числе, понесенные при подаче апелляционной и кассационной жалоб).

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной и кассационной жалоб. 

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей (в том числе, понесенные при подаче апелляционной и кассационной жалоб).

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной и кассационной жалоб. 

Прекратить взыскание по решению Арбитражного суда Новосибирской области от 21.02.2023 в части взыскания с  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>),  индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>) в пользу Департаментам земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска расходов на оплату экспертизы.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья

Н.С. Галкина