Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-6651/2020

г. Хабаровск

21 августа 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 18.08.2020.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука, 

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи И.М. Богуновым,

рассмотрел в заседании суда дело 

по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Хорская буренка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682928, Хабаровский край, район имени Лазо, 

<

...>)

третьи лица: Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края, КГКУ «Краевой имущественный комплекс», ПАО «МТС», ПАО «Вымпел-Коммуникации», ПАО «МегаФон»

о возврате земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель, доверенность № 1-22-1506 от 05.03.2020;

от ответчика – ФИО2, представитель, доверенность от 20.05.2019;

от Министерства – ФИО3, представитель, доверенность                    № 5-9-5462 от 12.09.2019;

от КГКУ «Краевой имущественный комплекс» - ФИО4, представитель, доверенность № 4 от 24.03.2020, диплом от 05.06.2006;

от ПАО «МегаФон» - ФИО5, представитель, доверенность № 5-150/20 от 17.04.2020 (посредством онлайн-заседания);

от ПАО «МТС» - не явился, извещен надлежащим образом;

от ПАО «Вымпел-Коммуникации» - не явился, извещен надлежащим образом.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хорская буренка» (далее – ООО «Хорская буренка»», Общество) о возложении обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105 площадью 43 686 004 кв.м,  категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный относительно ориентира Западная часть района имени Лазо, в границах участка, адрес ориентира: Хабаровский край, р-н имени Лазо.   

Иск мотивирован реализацией публичным собственником права на односторонний отказ от договора аренды № 506 от 11.02.2010, использованием земельного участка вопреки целевому назначению. Требования нормативно обоснованы положениями статей 165.1, 421, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определениями от 15.05.2020, 14.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечены Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края, КГКУ «Краевой имущественный комплекс», ПАО «МТС», ПАО «Вымпел-Коммуникации», ПАО «МегаФон».

В отзыве на иск и дополнениях ответчик заявленные требования не признал, просил оставить их без удовлетворения. По мнению Общества, оно наделено преимущественным правом на заключение договора аренды спорного объекта на новый срок. Кроме того, в границах земельного участка находится принадлежащий Обществу на праве собственности объект недвижимого имущества, что исключает возможность реализации испрашиваемой правовосстановительной меры. 

 Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края в отзыве на иск поддержало заявленные требования. 

ПАО «МТС» в отзыве на иск указало на отсутствие материально-правового интереса в исходе дела.

Иные участники процесса отзывы на иск не представили. 

В заседании суда представители сторон, третьих лиц поддержали правовые позиции по спору, приведенные в иске, отзывах, дополнениях. 

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон и третьих лиц, арбитражный суд 

У С Т А Н О В И Л:

11.02.2010 между Министерством (арендодатель) и ОАО «Хорское» (правопредшественник ООО «Хорская буренка», арендатор) заключен договор аренды № 506, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора в целях ведения сельскохозяйственного производства передан земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105 площадью 43 686 004 кв.м,  категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный относительно ориентира Западная часть района имени Лазо, в границах участка, адрес ориентира: Хабаровский край, р-н имени Лазо.   

Пунктами 2.1, 2.2 регламентировано, что действие договора распространяется на отношения, возникшие с 03.07.2009, на период до 03.07.2014. 

Объект арендных отношений передан арендатору по акту от 03.07.2009 (Приложение 1 к договору).

Порядок и сроки внесения установленных соглашением сторон арендных платежей определены в разделе 3, Приложении № 2 договора                     № 506. 

В порядке реализации требований национального законодательства о придании гражданским правам и обременениям режима публичной достоверности договор № 506 и соглашения к нему от 31.03.2016, 24.04.2018 зарегистрированы установленным порядком.  

Согласно пункту 6.2 договор аренды расторгается в одностороннем порядке в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ по решению арендодателя в следующих случаях: если арендатор не использует участок (в целом или частично) в соответствии с целями и условиями его предоставления, определенными договором; арендатор допустил нарушение установленного соглашением срока внесения платы более двух раз подряд в течение года независимо от величины задолженности; в иных случаях.

После истечения срока действия соглашения № 506 арендатор, в отсутствие возражений арендодателя, продолжил использование переданного ему земельного участка.

Уведомлением от 18.11.2019 № 1-11-9559 ООО «Хорская буренка» проинформировано об одностороннем отказе Министерства от договора             № 506 и необходимости возврата земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105 по истечении одного месяца с момента получения уведомления. 

 

Вместе с тем, несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, участок в установленный срок Министерству не возвращен.  

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных требований.  

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предписано, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности, в частности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Статьей 450.1 ГК РФ регламентировано, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, срок действия заключенного сторонами договора аренды № 506 истек 30.07.2014.

После указанной даты ООО «Хорская буренка» продолжило использовать переданный ему  участок 27:08:0000000:105, а публичный собственник (арендодатель) не требовал его возврата. Действий по установлению конкретной продолжительности дальнейшего использования объекта аренды, то есть каких-либо мер по заключению договора на определенный срок сторонами не предпринималось. 

Указанные обстоятельства в силу положений пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 ГК РФ повлекли возобновление действия договора № 506 на неопределенный срок.

В данном случае каждая из сторон вправе была в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 30 дней (с учетом пункта 6.4).

В порядке реализации указанного права Министерством подготовлено и направлено в адрес Общества уведомление от 18.11.2019 № 1-11-9559, в соответствии с которым ООО «Хорская буренка» проинформировано об одностороннем отказе а от договора  № 802 и необходимости возврата земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105 по истечении одного месяца с момента получения уведомления. 

 

Из материалов дела следует, что уведомление 18.11.2019 было получено ответчиком. 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о соответствии избранного арендодателем порядка уведомления арендатора об отказе от договора.

Между тем, данное обстоятельство в рассматриваемом случае не может быть принято судом в качестве основания для удовлетворения заявленного требования. 

Согласно выпискам из публично достоверного государственного реестра в границах земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105, наряду с принадлежащими КГКУ «Краевой имущественный комплекс», ПАО «МТС», ПАО «Вымпел-Коммуникации», ПАО «МегаФон» объектами – сооружениями связи (объекты с кадастровыми номерами 27:00:0000000:138, 27:00:0000000:2161, 27:00:0000000:10138, 27:00:0000000:2163), находится принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером 27:08:0010261:174 площадью 268,8 кв.м – модульный молочный комплекс «М-1500-5» 

<

...>. 

На основании разрешения № RU27508000-22 от 10.03.2015, выданного Администрацией муниципального района имени Лазо Хабаровского края, названный объект в установленном порядке введен в эксплуатацию. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на данный объект зарегистрировано за ответчиком 21.05.2015.    

Таким образом, на спорном земельном участке находится  принадлежащий ООО «Хорская буренка» на праве собственности объект недвижимого имущества. 

 

Судом учтено, что объект с кадастровым номером 27:08:0010261:174 был возведен ответчиком без согласия арендодателя, то есть вопреки требованиям пункта 4.4.7 договора № 506.

Вместе с тем само по себе указанное обстоятельство в рассматриваемом случае, с учетом конкретных фактических данных спора, не может рассматриваться как достаточное основание для удовлетворения требований.

В период судебного разбирательства истец последовательно настаивал на том, что возврату подлежит спорный участок в целом. Данный объем правовосстановительной меры Министерством не корректировался.

При этом в рамках рассмотрения дела достоверно установлено, что право собственности ответчика на указанное сооружение не оспорено, отсутствующим не признано.

Разрешение № RU27508000-22 от 10.03.2015, выданное Администрацией муниципального района имени Лазо Хабаровского края, о вводе спорного объекта в эксплуатацию, также не оспорено.  

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011                          № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, также в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2017 № 4 (2017), согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

При изложенных обстоятельствах статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ООО «Хорская буренка» обязанности по освобождению земельного участка. 

Суд также принимает во внимание, что исковые требования по настоящему делу заявлены Министерством на основании статьи 622 ГК РФ, а не в порядке норм статьи 222 ГК РФ. Одновременно с этим, доказательств, свидетельствующих о наличии предусмотренной пунктом 2 статьи 222 ГК РФ совокупности условий, при которых спорный объект подлежит обязательному сносу, а участок - возврату Министерству, последнее в материалы настоящего дела не представило. Однако это не лишает заинтересованное лицо возможности защитить свои права, в случае их нарушения ответчиком, в рамках отдельного искового производства.

Доводы об использовании ответчиком спорного земельного участка не по целевому назначению могли возыметь правовые последствия применительно к обстоятельствам прекращения спорного договора. Вместе с тем в данном случае соответствующее требование истцом не заявлено. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                              С.Ю. Дацук