АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40769/2021

г. Краснодар

14 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – акционерного общества «Сочиторгтехника» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – Мазаной М.И. (доверенность от 06.10.2020), в отсутствие администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по делу № А32-40769/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «Сочиторгтехника» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 16.04.1998 № 4900000842 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402022:394 площадью 1088 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, 1, с указанием в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) регистрационной записи об аренде общества.

Требования мотивированы тем, что арендатор использует земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402022:394 в целях, не соответствующих условиям договора аренды: на данном участке расположен стоматологический кабинет, тогда как вид разрешенного использования – «земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства».

Решением от 23.06.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.08.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о недоказанности истцом существенных нарушений ответчиком условий договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402022:394 площадью 1088 кв. м, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, 1, относится к землям населенных пунктов, зоне «ОЦ-1» – жилая и общественно-деловая зона (к вспомогательным видам разрешенного использования относится, в том числе, здравоохранение). Согласно визуальному осмотру администрация установила, что спорный участок огорожен, на нем имеется одноэтажное капитальное строение. Обществом представлен акт осмотра от 19.04.2022, в соответствии с которым на земельном участке расположены: здание, определенное сторонами как «мастерская» с предупреждающим знаком «мастерская временно не работает»; здание гаража. Администрация, надлежащим образом извещенная о проведении совместного осмотра 19.04.2022 в 11 часов 00 минут, явку не обеспечила. Доказательства нахождения здания с ориентирующей вывеской – стоматологический кабинет «Dental Office» на момент проведения осмотра 19.04.2022 в материалы дела не представлены. Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), с учетом пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 23.06.2022 и постановление апелляционного суда от 31.08.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, настаивая на существенных нарушениях, допущенных обществом в рамках договора аренды земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель ответчика поддержали доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу. Администрация, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечила, извещена надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 16.04.1998 согласно постановлению главы администрации от 17.06.1994 № 533 Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 842 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1093 кв. м, занимаемый зданием мастерской по ул. Ромашек, 1 в Адлерском районе.

Согласно пункту 1.3 земельный участок предоставляется для использования в целях промышленного производства.

Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим, именуется в дальнейшем «Разрешенным пользованием» и не подлежит расширительному толкованию.

В соответствии с пунктом 4.1 арендатор имеет право использовать арендуемый участок в соответствии с целями его предоставления (пункт 1.3).

По условиям пункта 4.2 арендатор обязан при эксплуатации участка строго соблюдать требования, как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный с кадастровым номером 23:49:0402022:394 имеет вид разрешенного использования: «земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства».

На основании сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города курорта Сочи от 30.04.2021 основным видом разрешенного использования земельного участка является «ОЦ-1 – жилая и общественно-деловая зона», к которой относятся следующие виды вспомогательного использования – социальное обслуживание, бытовое обслуживание, здравоохранение, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, спорт, связь, обеспечение внутреннего правопорядка, охрана природных территорий, историко-культурная деятельность, земельные участки (территории) общего пользования.

Согласно пункту 2.1 срок действия договора аренды устанавливается с 01.01.1998 по 01.01.2047.

Дополнительным соглашением от 24.03.2003 договор аренды земельного участка от 16.04.1998 № 842 принято считать договором № 4900000842.

17 февраля 2021 года управление муниципального земельного контроля администрации провело осмотр земельного участка 23:49:0402022:394, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, 1, по результатам которого установило, что участок не огорожен, на нем находится одноэтажное капитальное строение с вывеской – стоматологический кабинет «Dental Office».

Департамент имущественных отношений администрации в адрес общества направил претензию от 12.03.2021 № 3695/02.01-45 с требованием о необходимости устранения выявленных нарушений в тридцатидневный срок. Поскольку нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 18.06.2021 № 9430/02.01-45 с предложением о расторжении договора аренды от 16.04.1998 № 4900000842.

Полагая, что общество как арендатор допустило существенные нарушения условий договора аренды, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По результатам исследования представленных администрацией доказательств суды пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, судебные инстанции указали, что администрация не представила документов, свидетельствующих об использовании земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды в части нецелевого использования объекта аренды. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402022:394 площадью 1088 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, 1, относится к землям населенных пунктов, зоне «ОЦ-1» – жилая и общественно-деловая зона, к вспомогательным видам разрешенного использования которой относится, в том числе, здравоохранение. Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. В рассматриваемом случае избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов сторон.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам жалобы апелляционной, были предметом изучения суда второй инстанции, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по делу № А32-40769/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов