АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-23648/2022 

Дата принятия решения –  17 января 2023 года.

Дата объявления резолютивной части –  17 января 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ладиной Э.М.,

лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СтройЭкспо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 280 416 руб. 75 коп. договору аренды №19326 от 20.10.2016, в том числе 202 867 руб. 82 коп. – основной долг за период с 01.11.2020 по 15.05.2022, 77 548 руб. 93 коп. – пени, начисленные за период с 15.11.2020 по 15.05.2022,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Юлташ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СтройЭкспо»  (далее - ответчик) о взыскании 280 416 руб. 75 коп. договору аренды №19326 от 20.10.2016, в том числе 202 867 руб. 82 коп. – основной долг за период с 01.11.2020 по 15.05.2022, 77 548 руб. 93 коп. – пени, начисленные за период с 15.11.2020 по 15.05.2022.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Юлташ» (далее – третье лицо).

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 20.10.2016 заключен договор аренды земельного участка №19326, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок  с кадастровым номером 16:50:011102:408, общей площадью 6 176 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, под строительство многоквартирного жилого дома.

В соответствии с актом приема-передачи (приложение № 2 к договору), земельный участок передан арендатору 20.10.2016.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата исчисляется с 01.11.2016.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к договору. 

Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору. Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (с изменениями и дополнениями), решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 №5-26, по формуле.

В соответствии с пунктом 1.4.1 договора на земельном участке расположен незавершенный строительством объект.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2020 по делу № А65-9323/2020 судом изъят у общества с ограниченной ответственностью «СтройЭкспо» объект незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:011102:164, степень готовности 5%, расположенный по адресу: 

<

...> путем продажи с публичных торгов.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 16:50:011102:164, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011102:408, площадью 6 176 кв.м по ул. Бутлерова Вахитовского района г.Казани, перешло к обществу с ограниченной ответственностью «Юлташ», о чем 15.10.2021 сделана запись № 16:50:011102:164-16/203/2021-2.

Между истцом (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) 08.02.2022 заключен договор аренды № 21114 земельного участка общей площадью 6 176 кв.м с кадастровым номером 16:50:011102:408.

Из искового заявления следует, что на стороне ответчика образовалась задолженность по внесению арендных платежей в сумме 202 867 руб. 82 коп. за пользование земельным участком, площадью 6 176 кв.м, до 15.10.2021 и за пользование земельным участком, площадью 240 кв.м, до 15.05.2022.  

Истцом в адрес ответчика направлена претензия, неудовлетворение которой послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер. 

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

В силу данного разграничения компетенции в Республике Татарстан постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» утвержден порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно указанному Порядку расчет арендной платы производится по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. 

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» утвержден также перечень поправочных коэффициентов, учитывающий вид использования земельного участка. 

Согласно положениям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает на внесение денежных средств в сумме 41 635 руб. 50 коп. на основании платежного поручения № 1425 от 30.11.2020.

Вместе с тем, из расчета истца следует, что данная оплата учтена истцом при расчете.

Также ответчик указывает, что в связи с вынесением решения суда по делу № А65-9323/2020 с 08.12.2020 возможность пользования земельным участком исключена.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Таким образом, с момента вступления указанного решения суда нарушается принцип гражданского права о признании равенства участников регулируемых им отношений, беспрепятственном осуществлении гражданских прав, свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как непредоставление объекта аренды под определенную договором цель строительства препятствует осуществлению прав арендатора.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, учитывая, что с момента вступления решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2020 по делу № А65-9323/2020 в законную силу общество было лишено возможности использовать земельный участок.

Поскольку с 02.03.2021 (дата вступления в силу решения суда) у общества отсутствовала возможность использовать спорный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, то есть имелись юридические и фактические препятствия в пользовании арендованным имуществом (изъятие объекта незавершенного строительства), суд приходит к выводу об удовлетворении иска о взыскании арендной платы в сумме 42 307 руб. 06 коп. за период с 01.12.2020 по 02.03.2021.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 77 548 руб. 93 коп. пени, начисленных за период с 15.11.2020 по 15.05.2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 3.5 договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Вместе с тем, дополнительным соглашением № 19326/дс от 07.06.2017 исключены пункты договора, содержащие право истца на взыскание штрафных санкций за нарушение обязательств по оплате. 

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленные требования по существу исходя из фактических правоотношений. Суд определяет правильную правовую квалификацию исковых требований и может их удовлетворить, если это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем заявленных требований.

Поскольку ответчиком допущена просрочка во внесении арендных платежей, судом переквалифицировано требование о взыскании пеней на требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, что не нарушает прав сторон по делу.

Вместе с тем, Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», с 01.04.2022 введен мораторий на начисление штрафных санкций, в связи с чем, данный период (до 01.10.2022) судом исключен из периода начисления процентов. 

На основании изложенного, иск в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит частичному удовлетворению в сумме 3 838 руб. 70 коп. за период с 16.12.2020 по 31.03.2022.

В остальной части иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), расходы по ее уплате в сумме 1 417 руб. подлежат взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета (подпункт 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройЭкспо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 46 145 (Сорок шесть тысяч сто сорок пять) руб. 76 коп. по договору аренды №19326 от 20.10.2016, в том числе 42 307 руб. 06 коп. – основной долг за период с 01.12.2020 по 01.03.2021, 3 838 руб. 70 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 16.01.2020 по 31.03.2022. 

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройЭкспо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 1 417 (Одна тысяча четыреста семнадцать) руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

 

Судья                                                                                                         Е.А. Холмецкая