ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                              Дело №А40-45045/17-41-429

Резолютивная часть решения объявлена 13.09.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 25.09.2017.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 30.12.2016 № 33-Д-1463/16 и ответчика ФИО3 по доверенности от 07.02.2017, ФИО4 по приказу от 11.10.2013 № 38-л/с, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) к АО «Метромаш»  (ОГРН 

<

***>) о взыскании 57 486 530 руб. 27 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 57 486 530 руб. 27 коп., в том числе 47 937 201 руб. 21 коп.  в виде арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.02.1994 № М-03-000435, начисленной за период с 1-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2016 года, и 9 549 329 руб. 06 коп. в виде пеней за просрочки в уплате арендной платы, начисленных по состоянию на 30.09.2016.

В обоснование истец сослался на то, что в нарушение указанного договора аренды ответчик не в полном объеме уплатил  арендную плату за  период с 1-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2016 года, что повлекло начисление неустойки (пеней) в размере, установленном договором. 

Ответчик иск в части требования о взыскании пеней в сумме 43 529 руб. 30 коп. признал, в остальной части против иска возразил, сослался на то, что договор аренды заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, как следует из п. 16 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, регулируемая арендная плата может применяться к этому договору, но только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, и если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. В договоре аренды стороны договорились, что размер арендной платы изменяется, но только по соглашению сторон. Кроме того, в случае изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных законодательными и нормативными актами, сторона вправе требовать пересмотра размера арендной платы.

Дополнительными соглашениями к договору аренды стороны согласовали изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, но только в случаях изменения (введения) ставок арендной платы или индексации арендной платы (установления поправочного коэффициента (множителя), учитывающего уровень инфляции). Однако после заключения сторонами дополнительного соглашения от 14.06.2011, в котором стороны согласовали исчисление арендной платы исходя из ставки арендной платы в размере 1, 5 % и кадастровой стоимости земельного участка и согласовали размер арендной платы на период с 14.06.2011 по 31.12.2017, ставка арендной платы не изменялась, поправочные коэффициенты  (множители), учитывающие уровень инфляции, не устанавливались.

Таким образом,  по мнению ответчика, за указанный в исковом заявлении период арендную плату ответчик правомерно уплачивал в суммах, согласованных сторонами в приложении к дополнительному соглашению от 14.06.2011.

Сослался ответчик и на пропуск истцом срока исковой давности применительно к требованиям об уплате арендной платы, начисленной более чем за 3 года до дня подачи искового заявления в суд, и пеней, начисленных на нее.

Кроме того, ответчик сослался на то, что неустойка, о взыскании которой просит истец,  явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по уплате арендной платы, в связи с чем просил суд в случае удовлетворения иска в части требования о взыскании основного долга уменьшить неустойку на основании ст. 333 ГК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что по договору аренды земельного участка от 10.02.1994 № М-03-000435, заключенному с ответчиком, последнему сроком на 49 лет предоставлены в пользование на условиях аренды земельные участки площадью 133 374 кв. м и на 3 года – площадью 2 717 кв. м с адресными ориентирами: 

<

...>, - для эксплуатации зданий и сооружений.

Размер арендной платы устанавливался в приложении 1 к договору и по состоянию на дату заключения договора составлял 42 103, 15 ЭКЮ на период с 01.02.1994 по 31.12.1994, 45 930, 71 ЭКЮ в год на 1995-1996 гг., 3 827, 56 ЭКЮ на январь 1997 года, 41 262, 59 ЭКЮ на период с 01.02.1997 по 31.12.1997, 45 013, 73 ЭКЮ в год начиная с 01.01.1998. В соответствии с п. 2.2 договора арендная плата уплачивается ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а п. 2.3 установлена ответственность арендатора за нарушение срока уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,7 % за день просрочки.

П. 2.5 договора предусматривает, что размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, и пересматриваться досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных законодательными и нормативными актами.

Такие дополнительные соглашения заключались сторонами 02.11.1995 (арендная плата в соответствии с этим соглашением определена сторонами в размере 68 902, 87 ЭКЮ в год), 11.11.1996 (арендная плата в соответствии с этим соглашением определена сторонами в размере 98 965, 38 ЭКЮ в год), 25.03.1999 (арендная плата в соответствии с этим соглашением определена сторонами в размере 8 982, 01 ЭКЮ в год), 27.12.2000 (арендная плата в соответствии с этим соглашением определена сторонами в размере 107 784 руб. 07 коп. в год с 01.01.1999, в размере 140 119 руб. 29 коп. в год с 01.08.1999, в размере 168 143 руб. 15 коп. в год с 01.04.2000), 09.11.2001 (арендная плата в соответствии с этим соглашением определена сторонами в размере 181 687 руб. 40 коп. в год с 01.07.2001), 14.06.2011 (арендная плата в соответствии с этим соглашением определена сторонами в размере 734 925 руб. 88 коп. с 14.06.2011, в размере 808 418 руб. 47 коп. с 01.01.2012, в размере 889 260 руб. 32 коп. с 01.01.2013, в размере 1 778 520 руб. 63 коп. с 01.01.2014, в размере 3 557 041 руб. 27 коп. с 01.01.2015, в размере 7 114 082 руб. 54 коп. с 01.01.2016, в размере 14 087 067 руб. 54 коп. с 01.01.2017).

Истец в ходе судебного разбирательства сослался на то, что в дополнительном соглашении от 02.11.1995 стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения изменений и (или) дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривающим такое изменение (введение), действуют новые ставки арендной платы, которые доводятся до арендатора письменным уведомлением арендодателя.

Кроме того, дополнительным соглашением от 27.12.2000 стороны согласовали, что в случае принятия нормативного правового акта г. Москвы, устанавливающего индексацию арендной платы (поправочного коэффициента (множителя), учитывающего уровень инфляции), он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договор. Аналогичная норма предусмотрена дополнительным соглашением от 09.11.2001.

Истец сослался на постановление Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде», в п. 19 которого разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Истец указал, что договор аренды заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, однако в последнем абзаце п. 16  названного постановления Пленума ВАС Российской Федерации указано, что регулируемая арендная плата может применяться и к договору, заключенному до вступления в силу  федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, или если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Поскольку в дополнительных соглашениях к договору аренды стороны согласовали изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке и без внесения изменений (дополнений) в договор аренды, истец считает, что арендная плата за период с 1-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2016 года правомерно исчислена им исходя из ставки арендной платы в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, то есть в размере 13 142 062 руб. 48 коп. за 2013 год, 17 055 311 руб. 36 коп. за 2014 год, 29 667 419 руб. 18 коп. за 2015 год и за 9 месяцев 2016 года.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В п. 16 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) указано, что  в силу абзаца второго п. 1 ст. 424 ГК Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (в частности, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно  п. 2 ст. 422 ГК Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Вместе с тем в последнем абзаце п. 16 постановления отмечено, что регулируемая арендная плата может применяться и к договору, заключенному до вступления в силу  федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, но только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договор аренды, на основании которого истец обратился с иском в суд, заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.  

Следовательно, с учетом п. 16 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 согласно  п. 2 ст. 422 ГК Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в Земельном кодексе Российской Федерации не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Действительно, после заключения договора аренды сторонами неоднократно подписывались дополнительные соглашения к договору, в том числе по вопросу изменения размера арендной платы, однако изменение размера арендной платы по соглашению сторон предусмотрено п. 2.5 договора аренды. 

Что касается дополнительных соглашений от 02.11.1995, от 27.12.2000 и от 09.11.2001, то в них стороны действительно согласовали изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с изменением законодательства, но только в двух случаях:  в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и в случае индексации арендной платы (установления поправочного коэффициента (множителя), учитывающего уровень инфляции).

В соответствии со ст. 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд, учитывая, что договор аренды заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, толкуя условия договора и дополнительных соглашений к нему в соответствии со ст. 431 ГК Российской Федерации, соглашается с доводом ответчика о том, что после заключения сторонами дополнительного соглашения от 14.06.2011, в котором стороны  согласовали размер арендной платы на период с 14.06.2011 по 31.12.2017, ставка арендной платы не изменялась, поправочные коэффициенты  (множители), учитывающие уровень инфляции, не устанавливались, в связи с чем ответчик правомерно уплачивал арендную плату в суммах, согласованных сторонами в пп. 1.4 приложения 2 к дополнительному соглашению от 14.06.2011.

Кроме того, в п. 4 приложения 2 к дополнительному соглашению от 14.06.2011 указано, что расчет арендной платы произведен на основании  постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» и кадастрового паспорта земельного участка. В п. 1 названного постановления  Правительство Москвы утвердило ставки арендной платы за землю в городе Москве согласно приложению 1 (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка), а в п. 2  установило, что эти ставки арендной платы за землю (в процентах от кадастровой стоимости) применяются при заключении договоров аренды и дополнительных соглашений к ним с 01.07.2006.

По состоянию на дату заключения сторонами дополнительного соглашения от 14.06.2011 применялись  удельные показатели кадастровой стоимости земель в размере кадастровых кварталов города Москвы, утв. постановлением Правительства Москвы от 04.12.2007 № 1046-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы»; согласно приложению 1 к указанному постановлению удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 77:03:0002005 применительно к виду разрешенного использования 9 (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) составлял 7 756 руб. 79 коп. за 1 кв. м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка его кадастровая стоимость по состоянию на дату заключения сторонами дополнительного соглашения от 14.06.2011 составляла 939 137 835 руб. 67 коп.

Следовательно, размер арендной платы за участок исходя из ставки в размере 1, 5 % и кадастровой стоимости в размере 939 137 835 руб. 67 коп. составляет 14 087 067 руб. 54 коп.

Однако в пп. 1.4 приложения 2 к дополнительному соглашению стороны согласовали иной размер арендной платы, а именно 734 925 руб. 88 коп. с 14.06.2011, в размере 808 418 руб. 47 коп. с 01.01.2012, в размере 889 260 руб. 32 коп. с 01.01.2013, в размере 1 778 520 руб. 63 коп. с 01.01.2014, в размере 3 557 041 руб. 27 коп. с 01.01.2015, в размере 7 114 082 руб. 54 коп. с 01.01.2016, в размере 14 087 067 руб. 54 коп. с 01.01.2017.

В п. 20 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 указано, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.

Судом установлено, что стороны распространили действие постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП на свои отношении из договора аренды (это следует из п. 4 приложения 2 к дополнительному соглашению), однако дополнительное соглашение содержит условие, изначально противоречащее положению названного акта, поскольку исходя из этого акта размер арендной платы составляет 14 087 067 руб. 54 коп. в год, однако в пп. 1.4 приложения 2 к дополнительному соглашению стороны согласовали иной размер арендной платы, тем самым отдали приоритет этому условию соглашения.  

Кроме того, суд соглашается с доводом ответчика о пропуске истцом срока исковой давности применительно к требованиям о взыскании арендной платы, начисленной за период с 1-го квартала 2013 года по 1-й квартал 2014 года, и пеней, начисленных за нарушение срока ее уплаты.

Согласно гл. 12 «Исковая давность» ГК Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в 3 года, течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, при этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности по окончании срока исполнения; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решение; с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям. Основания для приостановления и перерыва течения срока исковой давности перечисляются в законе (ст. 202 и 203 ГК).

Сроки уплаты арендной платы за период с 1-го квартала 2013 года по 1-й квартал 2014 года наступили более чем 3 года  до дня подачи искового заявления в суд, поэтому ко дню подачи иска (14.03.2017) срок исковой давности истек, на основания для его восстановления в исковом заявлении не указано.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Вместе с тем в судебном заседании судом установлено, что ответчик допускал  нарушения срока уплаты арендной платы за период со 2-го квартала 2014 года по 4-й квартал 2015 года (согласно пп. 2.1 приложения 2 к дополнительному соглашению от 14.06.2011 арендная плата уплачивается ежеквартально равными долями не позднее 5-го числа первого месяца квартала), что повлекло начисление неустойки, предусмотренной договором. За период с 05.04.2014 по 20.10.2015 размер неустойки по ставке 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ставка согласована сторонами в пп. 2.2 приложения 2 к дополнительному соглашению от 14.06.2011) составляет 43 529 руб. 30 коп. (иск в указанной части признан ответчиком).

На основании изложенного и руководствуясь гл. 12, ст. 309, 329, 330, 614 ГК Российской Федерации, постановлением Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

принять признание иска ответчиком в части неустойки в размере 43 529 руб. 30 коп.;

иск удовлетворить частично;

взыскать с АО «Метромаш»  в пользу Департамента городского имущества города Москвы неустойку в размере 43 529 руб. 30 коп.;

в остальной части в иске отказать.

Взыскать с АО «Метромаш»  в доход федерального бюджета государственную пошлину 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова