Дело № А43-7740/2017

08 ноября 2017 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.

Постановление

 изготовлено в полном объеме  08 ноября 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новабрик-Восток» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.08.2017 по делу № А43-7740/2017, принятое судьей Игнатьевой О.В.,

по иску закрытого акционерного общества «Богородский швейно-галантерейный комбинат» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>), город Нижегородская область, город Богородск, к обществу с ограниченной ответственностью «Новабрик-Восток» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Нижегородская область, город Богородск,

о досрочном расторжении договоров аренды,

при участии представителей: от  истца  – ФИО2 по доверенности от 13.08.2017 (сроком на три года), от  ответчика (заявителя) – не явился, извещен,

установил.

Закрытое акционерное общество «Богородский швейно-галантерейный комбинат» (далее – ЗАО «БШГК») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новабрик-Восток» (далее – ООО «Новабрик-Восток») о досрочном расторжении договора № 100 аренды объектов недвижимого имущества от 31.07.2013 и договора № 151 аренды объектов недвижимого имущества от 22.10.2012.

Решением от 01.08.2017 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «Новабрик-Восток» обратилось в  Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя, оснований для удовлетворения иска не имелось.

Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о наличии подтвержденной судебным актом задолженности по арендной плате и недопустимости зачета встречных требований. 

Полагает, что суд не имел права давать оценку зачету как несостоявшемуся на всю сумму, вышел за переделы исковых требований и предмета доказывания, давая оценку зачету.

Указывает, что ответчик в суде первой инстанции представил в материалы дела план реконструкции производственного корпуса № 3, который включает не только капитальный ремонт, но и новое строительство самостоятельных объектов недвижимого имущества. Стоимость нового строительства в заявлении о зачете указана в сумме 14 810 003 руб. 23 коп. В материалах дела отсутствуют документы, опровергающие факт нового строительства для арендодателя.  При отсутствии технической документации здания, документов о собственности на здание производственного корпуса  № 3 и сведений о его фактической площади, суд не имел права давать оценку зачету как не состоявшемуся на всю сумму встречных требований.

Истец в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены данного судебного акта.

Как следует из материалов дела, а также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 22.07.2017 по делу № А43-31243/2016, 22.10.2012 между ЗАО «БШГК» (арендодатель) и ООО «Новабрик-Восток» (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимого имущества № 151, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: промышленно-производственное здание галантерейного цеха № 3 двухэтажное, кирпичное нежилое, общей площадью 1527,1 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>; земельный участок, на котором расположено вышеуказанное здание, площадью 7892,00 кв. м, кадастровый номер 52:23:0020104:80, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий по целевому назначению, находящийся по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.8 договора срок начала аренды с момента фактической передачи имущества по акту приема-передачи. Срок окончания аренды 30.09.2022.

В разделе 3 договора стороны определили порядок внесения арендной платы, указав, что арендатор принимает указанные в пункте 1.1 договора объекты аренды в аренду на условиях оплаты арендодателю платы в размере: с октября 2012 года по 20.07.2013 года - 15 000 руб. в месяц с учетом НДС; с 20 июля 2013 года - 250 000 руб., в месяц с учетом НДС.

Сумма арендной платы в период с 20.07.2013 по 30.09.2015 не подлежит пересмотру, за исключением случаев изменения налогового режима, налоговых ставок, порядка исчисления налогов на землю и имущество.

Коммунальные платежи и иные дополнительные услуги не входят в арендную плату. Указанные расходы возмещаются арендатором отдельно на основании выставляемых арендодателем счетов. в соответствии со счетами и ставками коммунальных, энергоснабжающих и иных организаций, оказывающих соответствующие услуги, а также в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в объекте аренды.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа расчетного месяца путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя.

Платеж за первый неполный месяц аренды производится из расчета суммы, указанной в пункте 3.1 договора, фактического срока аренды в этом месяце, исчисляемого со дня, следующего за днем подписания акта приема-передачи объекта аренды. Данный платеж производится арендатором в течение 10 дней со дня подписания акта приема-передачи (пункт 3.3 договора).

Коммунальные и иные услуги согласно пункту 3.2 договора оплачиваются арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании выставленных арендодателем счетов.

Согласно пункту 4.2 договора в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы и иных предусмотренных пунктом 3.2 договора платежей, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

Арендодатель передал арендатору недвижимое имущество по акту приема-передачи от 22.10.2012.

31.07.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимого имущества № 100, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: здание цеха № 7 одноэтажное, кирпичное, нежилое, общей площадью 1402,8 кв. м, находящееся по адресу: 

<

...>; земельный участок, на котором расположено вышеуказанное здание, площадью 10991,00 кв. м, кадастровый номер 52:23:0020104:322, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий по целевому назначению, находящийся по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.8 договора срок начала аренды с 01.08.2013. Срок окончания аренды 31.07.2023.

В разделе 3 договора стороны определили порядок внесения арендной платы, указав, что арендатор принимает указанные в пункте 1.1 договора объекты аренды в аренду на условиях оплаты арендодателю платы в размере 70 000 руб. в месяц с учетом НДС. Сумма арендной платы до 30 сентября 2015 года не подлежит пересмотру, за исключением случаев изменения налогового режима, налоговых ставок, порядка исчисления налогов на землю и имущество.

Коммунальные платежи и иные дополнительные услуги не входят в арендную плату. Указанные расходы возмещаются арендатором отдельно на основании выставляемых арендодателем счетов. в соответствии со счетами и ставками коммунальных, энергоснабжающих и иных организаций, оказывающих соответствующие услуги, а также в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в объекте аренды.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа расчетного месяца путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя (пункт 3.3 договора).

Коммунальные и иные услуги согласно пункту 3.2 договора оплачиваются арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании выставленных арендодателем счетов.

Согласно пункту 4.2 договора в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы и иных предусмотренных пунктом 3.2 договора платежей, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

Арендодатель передал арендатору нежилое имущество по акту приема-передачи от 31.07.2013.

Неисполнение ответчиком обязанности по полному и своевременному перечислению арендной платы послужило основанием для предъявления ЗАО «БШГК»  иска о взыскании с  ООО «Новабрик-Восток» 4 658 700 руб. долга по арендной плате за период с 11.08.2015  по 11.10.2016, а также 1 730 212 руб. пеней за период с 11.11.2013 по 17.10.2016 (дело  № А43-31243/2016).

Решением от 22.02.2017 года по делу № А43-31243/2016  Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

13.02.2017 ЗАО «БШГК» направило в адрес  ответчика предупреждение (претензию) об устранении нарушений условий договоров аренды объектов недвижимого имущества, предложив ООО «Новабрик-Восток» произвести оплату задолженности  по договорам аренды № 151 от 22.10.2012 и № 100 от 31.07.2013 в общей сумме 6 076 986 руб. 01. коп, которая сложилась на момент предъявления претензии (т.1, л.д. 7-12).

02.03.2017 ЗАО «БШГК» предложило  ООО «Новабрик-Восток» расторгнуть договоры аренды (т.1,л.д. 13-16), аналогичное предложение поступило арендатору 17.06.2016 (т.1,л.д. 97).

Поскольку последний не выразил согласия на досрочное расторжение договоров аренды № 151 от 22.10.2012 и № 100 от 31.07.2013, задолженность по арендным платежам не погасил, ЗАО «БШГК» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора подтверждено материалами дела, в том числе письмами от  13.02.2017, от 02.03.2017.

Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договоров аренды           № 151 от 22.10.2012  и № 100 от 31.07.2013 подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 22.02.2017 по делу № А43-31243/2016, которым установлено наличие за ООО «Новабрик-Восток» задолженности  по упомянутым договорам аренды в сумме 4 658 700 руб. 00 коп.  за период с 11.08.2015  по 11.10.2016.

Согласно расчетам истца, представленным в материалы дела (т.1,л.д. 101-105) по состоянию на 02.06.2017 года задолженность ООО «Новабрик-Восток» по договору  № 151 от 22.10.2012 года составила 6 014 614 руб. 86 коп., по  договору № 100 от 31.07.2013 года - 1 174 000 руб. 

Последние платежи по перечисленным договорам производились в декабре 2016 года.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт невнесения арендной платы по истечении установленного договорами  сроков платежей.

Данное обстоятельство в силу приведенных выше норм права  является основанием для расторжения договоров № 151 от 22.10.2012, № 100 от 31.07.2013. 

Доводы заявителя жалобы о зачете встречных требований, отсутствии в этой связи задолженности по арендной плате и оснований для расторжения договора были предметом исследования и получили надлежащую оценку судом первой инстанции.  

Согласно пункту 1 статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Для прекращения обязательств зачетом необходимо наличие возникших односторонних обязательств и направления заявления о зачете, которое должно быть получено соответствующей стороной.

Ответчик не представил доказательств, подтверждающих обязанность ЗАО «БШГК» возместить затраты ответчика, связанные с капитальным ремонтом и реконструкцией (новым строительством пристроев) арендуемого по договору № 151 производственного цеха № 3.

По условия договоров аренды № 151 от 22.10.2012 и № 100 от 31.07.2013 обязанность проведения текущего и капитального ремонта возложена на ООО «Новабрик-Восток», по истечении срока действия договоров, при их досрочном расторжении арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для конструкций.

При изложенных обстоятельствах, а также принимая во внимание, что заявление о зачете направлено ответчиком арендодателю после обращения ЗАО «БШГК» в суд с иском о расторжении договоров, суд первой инстанции, вопреки утверждениям заявителя апелляционной жалобы, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований считать прекращенной обязанность ООО «Новабрик-Восток» по внесению арендной платы по вышеназванным договорам.

В связи с изложенным требование истца правомерно удовлетворено судом.

Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.

Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалуемом решении нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, по приведенным в ней доводам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.08.2017 по делу № А43-7740/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новабрик-Восток» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в  Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н. Наумова

Д.Г. Малькова