Арбитражный суд Московской области

              107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-10428/21

07 июля 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2021 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Сергеевой А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.В. Петкевич, рассмотрев  в судебном заседании дело №А41-10428/21 по заявлению ООО "КОН-РАТ-АГРО" к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ о признании незаконным 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию городского округа Ступино московской области,  ООО "Геостройэксперт"

при участии сторон в судебном заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КОН-РАТ-АГРО" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении заявленных требований) о признании уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области) от 25.06.2021 №КУВД-001/2020-15767876/4, от 25.02.2021 №КУВД-001/2020-23988484/5 незаконными; об обязании Управление Росреестра по Московской области осуществить государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности ООО «КОН-РАТ-АГРО» на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 363,85 кв.м., являющееся частью нежилого помещения общей площадью 840,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> в соответствии с техническим планом, изготовленным кадастровым инженером ФИО1.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru/. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствии заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя заявителя, арбитражный суд приходит к следующему.

Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-14278/18 суд признал незаконным отказ Администрации городского округа Ступино Московской области в реализации ООО "КОН-РАТ-АГРО" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.; Обязал Администрацию городского округа Ступино Московской области совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: 6 807647057 

<

...>)  в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, предусмотрев право ООО "КОН-РАТ-АГРО" на приватизацию указанного имущества, с рассрочкой его оплаты сроком на пять лет; направить ООО "КОН-РАТ-АГРО" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

При этом при рассмотрении указанного арбитражного дела на основании проведенной  по делу технической экспертизы суд установил, что согласно заключению эксперта  № 03.0818-1306Э от 03.08.2018 из помещений, арендуемых ООО «КОН-РЛТ-АГРО», общей площадью 363,85 кв.м., входящих в состав объекта недвижимого имущества, имеющего кадастровый номер 50:33:0000000:74220, общей площадью 840,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, имеется возможность сформировать новый самостоятельный объект недвижимого имущества, при этом вид разрешенного использования объекта остается такой же, как у исходного объекта.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона  "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений  в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Информационное письмо N 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и право на которое подлежит государственной регистрации в соответствии  с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, с учетом приведенных положений реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. В силу статьи 1 и пункта 5 части 1 статьи  7 Федерального закона N 221-ФЗ помещение является предметом кадастрового учета.

При этом Федеральный закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

При таких обстоятельствах постановка на кадастровый учет спорных нежилых помещений, являющихся объектом аренды, возможна, а значит, оно может являться предметом договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-70607/2019 урегулирован преддоговорной спор - определены условия заключения между Администрацией городского округа Ступинского Московской области и ООО «КОН-РАТ-АГРО» договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного  по адресу: 

<

...>.

Во исполнение указанного судебного акта 18 сентября 2020 года Заявитель представил документы для государственной регистрации перехода права собственности. В качестве правоустанавливающего документа был представлен судебный акт по арбитражному делу                   № А41-70607/19.

Уведомлением от 01.10.2020 №КУ ВД-001 /2020-15767876/1 Заинтересованное лицо уведомило Заявителя о приостановлении государственной регистрации права, в качестве основания указано на необходимость осуществить постановку на государственный кадастровый учет объекта недвижимого имущества, а так же предоставить документ-основание для государственной регистрации права.

13.11.2020 Заявитель предоставил документы для государственного кадастрового учета - Технический план, выполненный кадастровым инженером ООО «Геостройэксперт».

Уведомлениями от 25.02.2021 № КУВД-001/2020-23988484/5, от 25.06.2021 № КУВД-001/2020-15767876/4 Управление Росреестра по Московской области отказало  в государственной регистрации прав, а также в осуществлении кадастрового учета.

Основанием для отказа в государственной регистрации права послужило отсутствие  в резолютивной части решения Арбитражного суда Московской области от 30.01.2020  № А41-70607/2019 указание на признание права собственности за ООО "КОН-РАТ-АГРО" на нежилое помещение общей площадью 363,85 кв.м., расположенное по адресу: московская область, 

<

...>.

Решением Управления Росреестра по Московской области от 25.02.2021 № КУВД-001/2020-23988484/5 в осуществлении государственного кадастрового учета объекта отказано, поскольку  не исполнено решение о приостановлении.

Не согласившись с отказом в госрегистрации права собственности на объект, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями в порядке главы 24 АПК РФ (с учетом уточнений).

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются с 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 4 ст.1).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 6 ст. 1).

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты (ч. 2 ст. 14).

Согласно ч. 3 ст.14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права.

В силу ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включают в себя: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 4. ст. 29 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: 

1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 Закона № 218-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Статьей 58 Закона № 218-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 21.07.2009 № 132 сформулировал правовую позицию, согласно которой судебный акт является самостоятельным основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество. Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

По смыслу п. 4 ст. 445 ГК РФ договор купли-продажи спорного объекта является заключенным с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А41-70607/19,  т.е. с 15.06.2020.

Кроме того, из представленного для осуществления государственного кадастрового учета технического плана и пояснительной записки к нему следует, что помещение, являющееся объектом сделки по договору купли-продажи является изолированным и обособленным, таким образом, доводы, содержащиеся в Уведомлении от 25.11.2020г. №КУВД-001/2020-23988484/1                                       о приостановлении государственного кадастрового учета противоречат представленным документам.

На основании изложенного, оснований для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на спорный объект у Управления Росреестра по Московской области  не имелось.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В целях устранения допущенных нарушений суд обязывает заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя на спорный объект.

При данных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы заявителя по государственной пошлине относятся на заинтересованное лицо в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать уведомления УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 25.06.2021 №КУВД-001/2020-15767876/4, от 25.02.2021г. №КУВД-001/2020-23988484/5 незаконными.

Обязать УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ осуществить государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности ООО «КОН-РАТ-АГРО» на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 363,85 кв.м., являющееся частью нежилого помещения общей площадью 840,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> в соответствии с техническим планом, изготовленным кадастровым инженером ФИО1.

Взыскать с УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу                   ООО "КОН-РАТ-АГРО" расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в размере                  6 000 руб.

Возвратить ООО "КОН-РАТ-АГРО" из федерального бюджета РФ государственную пошлину по заявлению в размере 12 000 руб., уплаченную чеком, операция от 09.02.2021, номер операции 1091397.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья                                                                                                            А.С. Сергеева