ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-229733/19

08 июня 2020 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2020 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «ФНС СНГ» - ФИО1 по дов. от 24.07.2019, Пак А.Д. по дов. от 09.01.2020,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Инвест» - ФИО2 по дов. от 18.12.2019, 

от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Проект-Девелопмент» - ФИО3 по дов. от 21.10.2019,

рассмотрев 02 июня 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Инвест» 

на решение от 22 ноября 2019 года 

Арбитражного суда города Москвы 

и постановление от 19 февраля 2020 года 

Девятого арбитражного апелляционного суда 

по иску общества с ограниченной ответственностью «ФНС СНГ» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Глобус-Инвест» 

о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании суммы гарантийного взноса, штрафа и аванса, 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Проект-Девелопмент»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ФНС СНГ» (далее – истец, ООО «ФНС СНГ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Глобус-Инвест» (далее – ответчик, ООО «Глобус-Инвест») с иском о расторжении договоров аренды недвижимого имущества от 08.08.2019 № 05/ДС-08-2018 и от 01.12.2018 № 09/КС-12-2018, взыскании суммы гарантийного взноса в размере 6 668 427, 26 руб., в том числе 6 504 270,37 руб. по договору аренды № 05/ДС-08-2018 и 164 156,89 руб. по договору аренды № 09/КС-12-2018, взыскании штрафа в размере 8 476 814,32 руб., в том числе 8 268 140,30 руб. по договору аренды № 05/ДС-08-2018 и 208 674,02 руб. по договору аренды № 09/КС-12-2018, взыскании аванса арендной платы в размере 1 737 097,67 руб., в том числе 1 653 628,06 руб. по договору аренды № 05/ДС-08-2018 и 83 469,61 руб. по договору аренды № 09/КС-12-2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Проект-Девелопмент» (далее – ООО «Проект-Девелопмент»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2019 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2020 года, заявленные требования удовлетворены частично: договоры аренды недвижимого имущества от 08.08.2019 № 05/ДС-08-2018 и от 01.12.2018 № 09/КС-12-2018 расторгнуты; с ООО «Глобус-Инвест» в пользу ООО «ФНС СНГ» взыскано 6 668 427,26 руб. гарантийного взноса и 1 737 097,67 руб. уплаченной арендной платы; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Глобус-Инвест» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что суды в нарушение статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посчитали надлежащим доказательством исполнения истцом обязательств по страхованию представленный в дело страховой полис на английском языке, выданный корейской компанией третьему лицу, а не истцу, с просрочкой 338 дней, в связи с чем пришли к ошибочному выводу об отсутствии правовых оснований для удержания ответчиком гарантийного взноса; суды в нарушение статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не произвели буквальное толкование пункта 2.3.20 договора аренды, в котором прямо установлена обязанность арендатора представить копию договора страхования, оригинал страхового полиса; в нарушение статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1, 10, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суды ошибочно квалифицировали действия истца по оплате переменной части арендной платы за период с 01.05.2019 по 12.07.2019 как компенсацию арендодателю фактических расходов для предоставления коммунальных услуг, а не оплату потребленных коммунальных услуг за соответствующий период, соответственно, неправомерно взыскали арендную плату за июнь 2019 года; суды неправомерно применили статью 620 Гражданского кодекса российской Федерации в отсутствие факта доказанности наличия недостатков, препятствующих использованию арендованного помещения (не доказана невозможность целевого использования помещений) в течение 4 месяцев подряд; в нарушение статей 132, 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не приняли встречное исковое заявление.

ООО «ФНС СНГ» представило отзыв с возражениями на кассационную жалобу, в котором указало, что судами сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удержания гарантийного взноса, правильно квалифицированы действия истца по оплате переменной части арендной платы и сделан обоснованный вывод, что данные платежи не подтверждают и не могут подтверждать фактическое пользование помещениями, а ставят своей целью компенсировать арендодателю фактические расходы предоставления коммунальных услуг; судами правильно применены нормы действующего законодательства и сделан обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения договоров аренды; суды пришли к законному и обоснованному выводу об отсутствии условий для принятия встречного искового заявления, предусмотренных частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ответчика и третьего лица поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Глобус-Инвест» (арендодатель) и ООО «ФНС СНГ» (арендатор) заключены договор аренды недвижимого имущества от 08.08.2019 № 05/ДС-08-2018 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 30.11.2018) на складские и технические помещения общей площадью 7 253,9 кв.м., сроком на 3 года, и договор аренды от 01.12.2018 № 09/КС-12-2018 на офисные помещения общей площадью 98,2 кв.м., сроком на 11 месяцев.

Между сторонами подписаны акты приема-передачи помещений от 01.12.2018, где указано, что складские помещения общей площадью 7 253,9 кв.м. и офисные помещения общей площадью 98,2 кв.м. соответствуют требованиям по их эксплуатации в целях, предусмотренных договорами.

Как указал истец, с мая 2019 года единственный проезд к арендуемым помещениям, необходимый для их эксплуатации по назначению, был заблокирован.

Все помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0110729:14, который предоставлен ответчику по договору аренды от 09.12.2015 № 5449 Администрацией Наро-Фоминского района.

Рядом с указанным земельным участком расположен смежный земельный участок с кадастровым номером 50:26:0110729:12, предоставленный Администрацией Наро-Фоминского района в долгосрочную аренду ООО «Проект-Девелопмент».

Проезд к арендуемым истцом помещениям от дороги общего пользования возможен только через данный смежный участок, территория которого огорожена забором и охраняется частным охранным предприятием, контролируемым третьим лицом. Организовать другой проезд не представляется возможным.

Согласно пункту 2.1.5.8 договоров аренды арендодатель принял на себя обязательства контролировать движение автотранспорта по территории, прилегающей к зданию, исключающее препятствия для подъезда автотранспорта арендатора к помещениям.

Между тем, начиная с 21.05.2019, доступ грузового транспорта истца к арендуемым помещениям был прекращен вновь. Об отсутствии допуска к складу составлены акты о недопуске на территорию складского комплекса по адресу: Наро-Фоминский район, у д. Бекасово, участок 1.

По факту препятствия в доступе к арендуемым помещениям арендатор направил арендодателю претензию от 22.05.2019, которая оставлена последним без удовлетворения.

Истец направил ответчику претензию от 24.05.2019 с требованием немедленно устранить ограничения доступа к арендуемым помещениям, а также сообщить сроки устранения препятствий.

Ответчик препятствия в пользовании арендованными помещениями не устранил, при этом письмом от 29.05.2019 разъяснил, что доступ к складам возможен только через земельный участок с кадастровым номером 50:26:0110729:12, который арендует ООО «Проект-Девелопмент», и именно действиями третьего лица чинятся препятствия к пользованию арендованными помещениями.

По факту недопуска на территорию складского комплекса № 1 транспортных средств, прибывающих в адрес истца, составлены соответствующие акты.

Кроме того, в нарушение условий пункта 2.1.5.4 договоров аренды, начиная с июня 2019 года, постоянно происходит отключение электроснабжения в арендуемых помещениях (как в складских, так и в офисных). Электричество подается лишь на несколько часов в сутки. Об отключении электроэнергии составлены соответствующие акты.

Ссылаясь на то, что в отсутствие свободного доступа к арендуемым помещениям неограниченного круга лиц и транспорта, а также бесперебойного электроснабжения истец не может использовать арендованные помещения по назначению, истец письмом от 10.07.2019, а также повторно 30.07.2019, потребовал от ответчика расторгнуть договоры аренды по причине невозможности использования арендуемых помещений и предложил возвратить их арендодателю.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований истца послужило основанием для обращения последним в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 328, 450, 452, 612, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, которыми подтвержден факт наличия препятствий к доступу в арендованные помещения и невозможность использования предоставленного в аренду имущества по целевому назначению, принимая во внимание, что использовать арендуемое имущество по назначению в отсутствие дороги, предназначенной для свободного проезда неограниченного круга лиц и грузового транспорта, а также бесперебойного электроснабжения осуществление складской деятельности, невозможно, а обратного ответчиком не доказано, а также учитывая, что сам факт наличия недостатков в арендуемом имуществе, полностью или частично препятствующие пользованию им, относится к существенным нарушениям договора аренды независимо от того, знал арендодатель о них или нет, а доказательств, подтверждающих факт устранения допущенных препятствий в пользовании истцом предметом аренды, материалы дела не содержат, пришли к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договоров аренды, поскольку создание ограничений для доступа автотранспорта к помещениям операторов препятствовало арендатору в их использовании по целевому назначению, и, соответственно, о правомерности требования о взыскании суммы гарантийного взноса, оставшейся после полного взаиморасчета, с учетом пункта 4.11 договоров, при недоказанности наличия со стороны арендатора нарушений условий договора, позволяющих арендодателю произвести удержания из гарантийного взноса, и возврате оплаченной авансом арендной платы за июнь 2019 года, когда истец не имел возможности использовать помещения по своему назначению.

При этом суды, установив, что требования о расторжении договоров не связано с непригодностью помещений, отказали в удовлетворении требования о взыскании штрафа.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены судом округа и отклонены, поскольку уже были предметом исследования судов при рассмотрении дела и получили надлежащую оценку, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд неправомерно и необоснованно не принял к производству и возвратил встречный иск, отклоняется судом, поскольку возврат встречного иска не является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, при этом ответчик может реализовать свое право на судебную защиту посредством предъявления самостоятельного иска.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 ноября 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2020 года по делу № А40-229733/19 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Инвест» – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяВ.В. Кобылянский

Судьи:С.Н. Крекотнев

О.А. Шишова