ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6881/2022

г. Челябинск

30 июня 2022 года

Дело № А07-2541/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2022 по делу № А07-2541/2021.

 

Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (далее – истец, ГУП РБ «УАЗ») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Поток» (далее – ответчик, ООО «Поток») о взыскании задолженности по арендной плате за период октябрь - декабрь 2020 г., январь 2021 г. в размере 221 779 руб. 96 коп., пени за период с 10.11.2020 по 31.01.2021 в размере 50 846 руб. 82 коп. с продолжением начисления пени, начиная с 11.07.2019 по день фактической оплаты долга (с учетом отказа от требований в части расторжения договора аренды №11770 от 21.08.2014 и обязания освободить и передать по акту приема-передачи нежилые помещения №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 10,11 лит.А, №№7, 8, 9 лит.А1, №12 лит а1 №13 лит.а, №№1,2 лит.А2, №№1,2 лит.А3, находящиеся на первом, подвальном и мансардном этажах нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 386,9 кв.м, а также уточнения требований, принятого в порядке статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мелеузовский элеватор» (далее – ООО «Мелеузовский элеватор», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ГУП РБ «УАЗ» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что поскольку договор аренды заключался между сторонами сроком более 1 года, в связи с чем в силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59). С учетом изложенного, правовых оснований считать действительными соглашение о расторжении договора и акт возврата недвижимого имущества от 04.02.2022 у истца не имеется. С 22.10.2020 в отношении спорного имущества было зарегистрировано право хозяйственного ведения за ГУП РБ «УАЗ», в связи с чем с указанной даты ООО «АгроПтица» обязано было вносить арендную плату в ГУП РБ «УАЗ». Также суд не принял во внимание то, что истцом в материалы дела были представлены письма ООО «АгроПтица» от 30.11.2020 о том, что ответчик полагает, что договор аренды действует и имеется целесообразность продолжения арендных отношений с просьбой о предоставлении дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы. Также истцом были предоставлены дополнительные соглашения от 22.12.2020 от ГУП РБ «УАЗ», направленные в адрес ответчика, которые ООО «Агро Птица» были оставлены без внимания. Полагает, что прекращение действий договоров с организациями, осуществляющими обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами не является подтверждением факта прекращения договорных отношений между сторонами.

ООО «Поток» и ООО «Мелеузовский элеватор» представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.08.2014 между ГУП РБ «УАЗ» (арендодатель) и ООО «Мелеузовский элеватор» (арендатор) заключен договор аренды № 11770 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1, л.д. 14-20), согласно которому арендодатель совместно с собственником на основании протокола № 1 от 30.06.2014 результатов аукциона арендатора передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения № 1, 2, 4, 5, 6 литер А этаж 1, № 7,8,9 литер А4 этаж 1, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 162,4 кв. м для использования в целях - торговая деятельность (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договор вступает с момента его подписания или государственной регистрации и действует с 08.07.2014 по 07.07.2019.

По условиям п. 3.1 договора размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату. Порядок уплаты арендной платы приведен в приложении № 1.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с передачей 25.10.2015 права собственности на здание с кадастровым номером 02:55:010121:425 обществу «Строительные инвестиции», между ООО «Мелеузовский элеватор», ООО «АгроПтица» и ООО «Строительные инвестиции» заключено соглашение уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 21.08.2014 № 11770 новому арендатору - ООО «АгроПтица».

В связи с отчуждением данного имущества 01.08.2016 право собственности на вышеуказанное здание зарегистрировано за ООО «Мелеузовский элеватор».

15.08.2016 в связи со сменой собственника между ООО «Мелеузовский элеватор» и ООО «АгроПтица» (ныне ООО «Поток») заключено дополнительное соглашение о смене арендодателя.

С 22.10.2020 на недвижимое имущество, расположенное по адресу:                       

<

...> право хозяйственного ведения зарегистрировано за ГУП РБ «УАЗ».

Ссылаясь на то, что с 22.10.2020 ООО «Поток» обязано оплачивать арендную плату истцу, ГУП РБ «УАЗ» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил факт прекращения между ответчиком и третьим лицом - ООО «Мелеузовский элеватор» договора аренды от 21.08.2014 № 11770 и возврата последнему по акту приема-передачи от 04.02.2020 спорного имущества, а также факт передачи обществом «Мелеузовский элеватор» спорного помещения ГУП РБ «УАЗ» 30.09.2020, однако истцом не доказано обстоятельство фактического использования ответчиком помещения после 30.09.2020.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды. 

По смыслу положений статей 611, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 Кодекса). 

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств. 

Из содержания приведенных норм процессуального права следует, что по доказательствам, представленным сторонами, с учетом их исследования и судебной оценки правовых норм, регулирующих спорную ситуацию, определяются обстоятельства спора, наличие либо отсутствие нарушенного права и, соответственно, принимается решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении иска полностью или в части. 

Таким образом, каждый участник судебного процесса в подтверждение своих требований и возражений по спору обязан представить соответствующее обоснование с подтверждающими документами, а неисполнение названной обязанности может повлечь отклонение требований и возражений. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции счел недоказанным истцом того обстоятельства, что общество «Поток» в спорный период фактически занимает помещения здания по адресу: 

<

...>.

Как установлено судом, на основании протокола от 30.06.2014 № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 050614/0401794/01 между ГУП РБ «УАЗ» (арендодатель) и ООО «Мелеузовский элеватор» (арендатор), по согласованию с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (собственник) заключен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа, от 21.08.2014 № 11770, согласно которому спорные нежилые помещения, являвшиеся предметом торгов, переданы арендатору во владение и пользование. 

На основании распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 19.08.2015 № 879-р ГУП РБ «УАЗ» внесло нежилое здание с кадастровым номером 02:55:010121:425, общей площадью 386,9 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Дорофеева,                д. 1, в качестве вклада в уставный капитал дочернего общества ООО «Строительные инвестиции» (100% доля участия). 

26.10.2015 к ООО «АгроПтица» (новый арендатор) на основании соглашения уступки прав и обязанностей арендатора перешли права и обязанности по договору аренды от 21.08.2014 № 11770. 

Согласно письму Минземимущества РБ № АГ-18/10925 от 14.07.2016 рыночная стоимость нежилого здания магазина (литеры А, А1, А2, А3, а, а1), общей площадью 386,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, определенная отчетом ООО «Ребус» № 158-16 от 20.05.2016, составила                 18 089 000 руб.

Письмом № ЕГ-17/11089 от 27.07.2016 Минземимущество РБ одобрило распоряжение вкладом участника ГУП РБ «УАЗ» в уставном капитале общества «Строительные инвестиции», путем реализации нежилого здания, общей площадью 386,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, по рыночной стоимости, указанной в отчете ООО «Ребус» об оценке рыночной стоимости № 158-16/Н от 07.07.2016, в размере 18 089 000 руб. 

01.08.2016 между ООО «Строительные инвестиции» и ООО «Мелеузовский элеватор» заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 02:55:010121:425, площадью 386,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Дорофеева, 1, по цене 18 089 000 руб. Названная цена договора произведена обществом  «Мелеузовский элеватор» по платежному поручению от 08.08.2016 № 477. 

В связи со сменой собственника нежилого здания с кадастровым номером 02:55:010121:425 между ООО «Мелеузовский элеватор» (новый арендодатель) и ООО «АгроПтица» (арендатор) 15.08.2016 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.08.2014 № 11770. 

Заместитель прокурора Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГУП РБ «УАЗ» обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковыми заявлениями к обществу «Строительные инвестиции», обществу «Мелеузовский элеватор» о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, в том числе договора купли-продажи нежилого здания от 01.08.2016. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.05.2019 по делу № А07-22814/2017 требования заместителя прокурора Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГУП РБ «УАЗ» к обществу «Строительные инвестиции» и обществу «Мелеузовский элеватор» о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, в том числе договора купли-продажи нежилого здания от 01.08.2016, удовлетворены. Суд в порядке применения последствий недействительности ничтожных сделок обязал ООО «Мелеузовский элеватор» возвратить ГУП РБ «УАЗ» нежилое здание с кадастровым номером 02:55:010121:425, а ООО «Строительные инвестиции» возвратить ООО «Мелеузовский элеватор» денежные средства, полученные по договору купли-продажи нежилого здания от 01.08.2016, в размере 18 089 000 руб.

Соглашением от 04.02.2020 ООО «Мелеузовский элеватор» и ООО «Поток» расторгли договор аренды № 11770 от 21.08.2014 (т. 2, л.д. 52). 

По акту приема-передачи от 04.02.2020 ООО «Поток» передало ООО «Мелеузовский элеватор» из временного владения и пользования недвижимое имущество – нежилое здание, наименование: магазин, назначение: нежилое, этажность: 3, в том числе подземных 1, Литера А, А1, А2, А3, а, общей площадью 451,8 кв. м, 1917 года постройки, инв.№ 10700, кадастровый номер 02:55:010121:425, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, д. 1 (т. 2, л.д. 53). 

11.12.2020 соглашение о расторжении договора и акт возврата недвижимого имущества от 04.02.2020 сданы на государственную регистрацию в Росреестр, что подтверждается описью документов от 11.12.2020. Погашение записи об аренде в ЕГРН произведено 01.02.2021, номер регистрации 02:55:010121:425-02/373/2021-12.

Вопреки возражениям апеллянта судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что смена в Едином государственном реестре недвижимости собственника здания с ООО «Мелеузовский элеватор» на ГУП РБ «УАЗ», произошедшая 22.10.2020, то есть после заключения сторонами соглашения от 04.02.2020 о расторжении договора аренды и подписания акта возврата помещения от 04.02.2020, не является основанием для сохранения в силе договора аренды с новым собственником помещения, так как в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Факт прекращения пользования ответчиком спорным помещениям подтверждается также тем, что общество «Поток» использовало спорное здание для размещения продуктового магазина «Экофуд», в котором применялась контрольно-кассовая техника, зарегистрированная в налоговом органе (карточка регистрации ККТ № 0002 5379 9503 1297 – т. 2, л.д. 93). Контрольно-кассовая техника снята с учета 12.03.2020 (карточка налогового органа о снятии с регистрационного учета № 0002 5379 9503 1297 – т. 2, л.д. 94).

Согласно акту сверки расчетов, произведенных между ООО «Мелеузовский элеватор» и МУП «Уфаводоканал», за период с 10.04.2020 по 07.10.2020, между ООО «Мелеузовский элеватор» и ООО «Энергетическая сбытовая компания Башкортостана» от 30.06.2020 и 30.09.2021, показания приборов учета по адресу: 

<

...>, с марта 2020 года не менялись (т. 2, л.д. 46-51). Названное также свидетельствует о том, что ответчик не пользовался спорным помещением с марта 2020 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2020 по делу № А07-3286/2020 установлено, что во исполнение решения суда от 21.05.2019 по делу № А07-22814/2017 общество «Мелеузовский элеватор» 04.02.2020 направило в ГУП РБ «УАЗ» передаточный акт с целью возврата нежилого здания с кадастровым номером 02:55:010121:425. Письмом от 05.02.2020 ГУП РБ «УАЗ» сообщило о необходимости комиссионного осмотра объекта. Письмом от 17.02.2020 ГУП РБ «УАЗ» уведомило службу судебных приставов о дате осмотра здания - 19.02.2020. Из письма ГУП РБ «УАЗ» от 28.02.2020 следует, что комиссионный осмотр объекта не состоялся, поскольку осмотр помещения представителями ГУП РБ УАЗ не проводился, акт осмотра со стороны ГУП РБ УАЗ не подписан. Вышеперечисленные документы и обстоятельства свидетельствуют, что общество «Мелеузовский элеватор» предпринимало меры, направленные на возврат здания (т. 2, л.д. 36-44).

Из акта приема-передачи взыскателю имущества, указанного в исполнительном документе, следует, что нежилое здание по адресу: 

<

...>, по решению суда (дело №А07-22814/2017) передано ГУП РБ «УАЗ» 30.09.2020 в рамках исполнительного производства (т. 2, л.д. 45).

Из искового заявления по делу № А07-2287/2021 по иску ГУП РБ «УАЗ» к обществу «Мелеузовский Элеватор» о взыскании неосновательного обогащения в виде упущенной выгоды в размере 17 750 000 руб. также следует, что ООО «Мелеузовский элеватор» передало помещение ГУП РБ «УАЗ» 30.09.2020.

Таким образом, из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что спорное помещение в период после 30.09.2020 ответчиком не использовалось, в силу чего суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования ГУП РБ «УАЗ» о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период октябрь - декабрь 2020 г., январь 2021 г. в размере 221 779 руб. 96 коп.

Поскольку в удовлетворении основного требования ГУП РБ «УАЗ» отказано, у суда первой инстанции также отсутствовали правовые основания для удовлетворения производного от основного дополнительного требования о взыскании пени.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ГУП РБ «УАЗ», не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения. Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на счет истца.

За подачу апелляционной жалобы истцом уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 06.05.2022 № 596.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2022 по делу № А07-2541/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

И.А. Аникин

 

Судьи:       

А.С. Жернаков

 

Ю.С. Колясникова