ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4048/2024

г. Челябинск

24 апреля 2024 года

Дело № А07-8547/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2024 по делу № А07-8547/2023.

 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – истец, ООО «Вектор») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 20.02.2023, в отношении нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 1, общей площадью 536,8 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010715:1131), изложив:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 21 394 000 (двадцать один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей, без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, что подтверждается заключением эксперта № 82, составленным ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ»;

- пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 2 139 400 (два миллиона сто тридцать девять тысяч четыреста) рублей, перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца» (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 1 л.д. 149-151).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Аудит-Безопасность» (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2024 (резолютивная часть от 08.02.2024) исковые требования ООО «Вектор» удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между                            ООО «Вектор» и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа с изложением пунктов 3.1, 3.3 указанного договора в следующей редакции:

- «пункт 3.1 договора «Стоимость Объекта составляет 21 394 000 (Двадцать один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей, без учета НДС 20%»; 

- «пункт 3.3 договора «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 2 139 400 (Два миллиона сто тридцать девять тысяч четыреста) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца». 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что в экспертном заключении № 82 экспертом допущены следующие нарушения.

1. Экспертом необоснованно применена корректировка на этажность в отношении аналога № 1 (ул. Менделеева, д.1, площадью 199,8 кв.м.) в размере - 7,87%, учитывая, что объект исследования расположен так же на 1 этаже здания.

2. Эксперт подобрал аналоги с датой предложения существенно отличающейся от даты оценки. Дата предложения аналогов № 2, № 3 - январь, февраль 2022 года, в то время как дата оценки спорного объекта - 14.12.2022.

3. Эксперт применил корректировку на торг в размере - 14,9 %, определяя настоящий рынок как «неактивный». В то же время в таблице № 304 на стр.31 заключения указано, что неактивный рынок присущ торговым центрам (ТЦ, ТК, ТРК), помещениям, расположенным в них, а также торговым площадкам. Спорное помещение не относится к указанному сегменту.

4. Экспертом не обоснован выбор Справочника опенки недвижимости - 2023 года при применении корректировок, учитывая, что год оценки 2022.

5. Экспертом при проведенном исследовании применялся сравнительный метод. Однако отказ от применения доходного подхода не обоснован в нарушение норм ФСО.

Также апеллянт указывает, что в материалы дела представлены сведения, позволяющие усомниться в компетентности эксперта. Имеются доказательства, свидетельствующие о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательства того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Основанием для критической оценки заключения выступает рецензия, подготовленная ООО «Аудит Безопасность». При наличии в материалах дела иного мнения специалиста в области оценочной деятельности, суд необоснованно признал экспертное заключение надлежащим и допустимым доказательством по делу.

По мнению подателя жалобы, судом также не учтено, что Федеральным законом «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ прямо предусмотрена процедура проведения экспертизы отчетов. Так настоящему отчету об оценке ООО «Аудит Безопасность» не была дана экспертиза в соответствии со ст. 17.1 ФЗ № 135. Судебный эксперт в рамках настоящего дела не уполномочен проводить экспертизу отчета, поскольку данный вопрос отнесен законодателем к компетенции саморегулируемой организации оценщиков.

От ООО «Вектор» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на правильность выводов экспертного заключения от 21.07.2023 № 82, которые ответчиком не опровергнуты, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.09.2019 между Управлением (Арендодатель) и ООО «Вектор» (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно условиям настоящего договора арендодатель на основании Приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 32629, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемое объект) первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 1, общей площадью 536,8 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010715:1131).

14.12.2022 истец обратился в Управление с заявлением о реализации имущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

14.02.2023 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан вынесено Постановление № 192 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа, встроено-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию (кадастровый номером - 02:55:010715:1131), расположенного по адресу: 

<

...>.

На основании муниципального контракта от 11.11.2021 № 030130024762100534/2 ООО «Аудит - Безопасность» проведена оценка спорного помещения. Согласно отчету об оценке от 30.12.2022 № 22-7/29/4-Н рыночная стоимость указанного помещения определена в размере 36 154 070 руб. 48 коп. (без учета НДС) по состоянию на 14.12.2022.

В последующем Управлением в адрес ООО «Вектор» направлен договор купли-продажи арендуемого имущества, согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 1, общей площадью 536,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010715:1131), по цене 36 154 070 руб. 48 коп., без учета НДС. 

ООО «Вектор», не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании ответчика об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 22-7/29/4-Н от 30.12.2022, подготовленного ООО «Аудит - Безопасность» направил в адрес Управления протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 16 825 000 руб. без учета НДС. 

Управление известило об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства. 

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объектов муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 1, общей площадью 536,8 кв. м., кадастровый номер 02:55:010715:1131.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, истец обратился в Управление с заявлением от 14.12.2022 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона № 159-ФЗ.

Ответчик в адрес ООО «Вектор» направил письмо с проектом договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, цена объекта в соответствии с п. 3.1 определена в сумме 36 154 070 руб. 40 коп. определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке от 30.12.2022 № 22-7/29/4-Н, составленным ООО «Аудит-Безопасность».

Не согласившись с предложенной ценой, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа с предложением установить цену в размере 16 825 000 руб. определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчётом об оценке № 29 от 01.02.2023, выполненным оценщиком ФИО1.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 1, общей площадью 536,8 кв.м., кадастровый номер 02:55:010715:1131

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту Центра независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО2, на разрешение эксперта был поставлены вопрос:

1. Определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда, нежилых помещений первого этажа встроенно-пристроенных к 9-ти этажному жилому зданию, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 536,8 кв.м., кадастровый номер 02:55:010715:1131, без НДС 20% по состоянию на 14.12.2022?

2. Определить соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки Отчет об оценке от 30.12.2022 № 22-7/29/4-Н, выполненный               ООО «Аудит – Безопасность», по оценке рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа жилого здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 536,8 кв.м., кадастровый номер 02:55:010715:1131; в случае не соответствия, необходимо указать, в чем заключается несоответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение от 21.07.2023 № 82.

Согласно экспертному заключению, эксперт пришел к следующему выводу:

1) Рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда, нежилых помещений первого этажа встроенно-пристроенных к 9-ти этажному жилому зданию, расположенному по адресу: 

<

...>, общей площадью 536,8 кв.м., кадастровый 02:55:010715:1131, без учёта НДС 20 % по состоянию на 14.12.2022, с учётом округления составила: 21 394 000 (Двадцать один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей.

2) Отчет об оценке от 30.12.2022 № 22-7/29/4-Н не соответствует общим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В обоснование указанного довода эксперт-оценщик указал следующее.

В нарушении п.2.3 ФСО VI, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)», при расчёте рыночной стоимости объекта оценки, корректируя различия между объектом оценки и объектами аналогами по площади и этажу расположения, Оценщик применяет устаревшие данные Справочника оценщика недвижимости на июнь 2020 года. Дата оценки декабрь 2022 года. 

В нарушении п. 10, 11 в, 22 в ФСО №. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО № 7)», анализ рынка проведен по аналитическим данным на май 2022 года. Дата оценки 14.12.2022; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами в районе местоположения объекта оценки с указанием интервала значений цен не проведен. Оценщик таковой интервал не привел, следовательно, судить о правильности выбора аналогов невозможно, и как следствие, нельзя судить о достоверности, полученного результата; объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах не приведен, использование в расчётах части доступных аналогов (3-х аналогов) не обоснован, описание правила отбора аналогов для проведения расчетов нет. Следовательно, судить о правильности выбора аналогов невозможно, и как следствие, нельзя судить о достоверности, полученного результата.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, истцом заявлены уточнения исковых требований, принятые судом.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 АПК РФ), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав экспертное заключение от 21.07.2023 № 82 с учетом пояснений эксперта по результатам проведенного исследования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ, изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения. В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Как правильно установлено судом первой инстанции, выводы экспертного заключения понятны, мотивированы, не имеют вероятностного характера, нормативно обоснованы. Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, истцом документально не опровергнуты (статья 65 АПК РФ). 

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 АПК РФ, экспертных заключений судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, ответчиком не представлено.

Судом апелляционной инстанции учтено, что в соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В силу положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам. 

Поскольку заключением эксперта от 21.07.2023 № 82 разрешен вопрос о недостоверности отчета от 30.12.2022 № 22-7/29/4-Н, исполненного оценщиком ООО «Аудит-безопасность», как несоответствующего федеральному стандарту оценки и иным федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы. 

Из заключения от 21.07.2023 № 82 следует, что оценщиком нарушены нормы федеральных стандартов оценки, обоснование выводов приведено в заключении судебной экспертизы. 

Данные выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспорены ответчиком и третьими лицами.

Отклоняя доводы Управления, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Возражения ответчика по существу сводятся к несогласию стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы.

Противоречий или неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не предоставлено.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно содержания экспертного заключения № 82 не опровергают его достоверности как доказательства по делу, а являются субъективным мнением апеллянта относительно хода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел судебный эксперт.

При наличии у ответчика сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, он мог представить суду первой инстанции соответствующие доказательства, обосновывающие его сомнения, подготовленные специалистами, обладающими специальными знаниями в той же области, что и эксперт, такие как, например, заключение специалиста, рецензия на заключение эксперта либо заключение СРО, членом которой является эксперт, или какой-либо иной документ, составленный лицом, обладающим специальными знаниями и опровергающий заключение эксперта.

Однако, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, допустимых доказательств, подтверждающих и обосновывающих его сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ                    «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная судебная экспертиза может быть назначена в связи с возникновением у суда, судьи сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта.

Ответчик по делу не является лицом, обладающим специальными познаниями, представитель ответчика не обладает специальными познаниями в области оценочной и экспертной деятельности по причине отсутствия соответствующих образования и квалификации, подтверждаемых соответствующими квалификационными аттестатами, отсутствует опыт работы оценщиком/экспертом, в связи с чем, он не в состоянии утверждать о недостоверности расчетов, подвергать критике заключение эксперта, ставить под сомнение его обоснованность, указывать на наличие противоречий в выводах эксперта. 

При изложенных обстоятельствах, доводы апеллянта о том, что заключение эксперта от 21.07.2023 № 82, не является надлежащим доказательством по делу, объективно не подтверждены, носят предположительный характер, в то время как выводы суда не могут быть основаны на предположениях (часть 4 статьи 15, часть 4 статьи 170 АПКК РФ).

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между Управлением и ООО «Вектор» в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта в размере 21 394 000 руб. на основании полученного заключения эксперта № 82, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Довод о том, что экспертом необоснованно применена корректировка на этажность в отношении аналога № 1 (ул. Менделеева, д.1, площадью 199,8 кв.м.) в размере - 7,87%, учитывая, что объект исследования расположен так же на 1 этаже здания, отклоняется апелляционным судом с учетом дополнительных письменных пояснений представленных экспертом ООО Центр независимых экспертов «Суд-информ».

В частности описание Аналога №1 (ул. Меняется д. 1) приведено на стр.22-25 Заключения. На стр. 24, 25 приведены фото из объявления на продажу (выкопировка объявления на стр.73-76) о распределении площадей по этажам расположения. На рисунке изображена экспликация помещений с указанием их номеров и площадей. На стр.33 рассчитан коэффициент этажности для аналога № 1. Коэффициент этажности составил 0,93. На стр. 28 заключения в таблице расчета рыночной стоимости объекта оценки, корректировка на различие критерия «На этаж» корректировка составила 7,87% (=1/0,93-1)*100%.

Довод ответчика о том, что эксперт подобрал аналоги с датой предложения существенно отличающейся от даты оценки. Дата предложения аналогов № 2, № 3 январь, февраль 2022 года, в то время как дата оценки спорного объекта- 14.12.2022, также отклоняется коллегией. 

Выбор Аналогов №№ 2; 3- корректен. Аналоги выбирались в период среднего срока экспозиции, который составлял на дату оценки 12 месяцев, (стр. 11-12).

На стр.8-12 приведен общий анализ коммерческой недвижимости по                г. Уфа, в котором есть подробная информация по ценам коммерческой недвижимости по периодам (стр.8).

Аналитические исследования проводятся за периоды (год, полугодие, квартал), которые могут быть выбраны в зависимости от конкретной задачи. Для того чтобы сказать, какими были цены на 01.01.2022 нужно проанализировать статистическую информацию рынка коммерческой недвижимости за весь 2021 год. Такой задачи перед Экспертом не ставилось. В исследовательской части приведена информация по ценам коммерческой недвижимости в пределах срока экспозиции. Эта информация является ориентировочной, для определения диапазона, в котором могла находиться стоимость исследуемого объекта (стр. 13-17).

Рынок коммерческой недвижимости постоянно изменяется, но говорить о кардинальном повышении и снижении цен за год оснований нет. Если рассматривать изменение цен на торговые помещения в период с 01.11.2021-14.12.2022 гг., (12 месяцев, срок экспозиции) то изменения составили 5,4 % = (106400/ 94 300) *(99274/106400).

Довод жалобы, что эксперт применил корректировку на торг в размере - 14,9 %, определяя настоящий рынок как «неактивный». В то же время в таблице № 304 на стр.31 заключения указано, что неактивный рынок присущ торговым центрам (ТЦ, ТК, ТРК), помещениям, расположенным в них, а также торговым площадкам. Спорное помещение не относится к указанному сегменту, поскольку в таблице на стр. 31 приведена выкопировка таб. 304 из «Справочника оценщика недвижимости - 2023 год. Торговая недвижимость» под редакцией ФИО3

В названии таблице перечислены объекты торговой недвижимости, к которым применима скидка на торг 14,9 %. Перечисление объектов идет через запятую. Размер скидки применим к трем видам торговой недвижимости:

- торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК);

- помещениям в них;

- торговые площадки. 

Спорный объект относиться к торговой площади.

Довод жалобы на то, что экспертом не обоснован выбор Справочника опенки недвижимости - 2023 года при применении корректировок, учитывая, что год оценки 2022, апелляционным судом отклоняется в силу следующего. 

Выбор экспертом Справочника обусловлен актуальностью информации. Данные для справочника собирались автором на основе анкетирования, в том числе и за 2022 год. Поскольку дата оценки 14.12.2022, то эксперт в соответствии с п. 10, IV. Работа с информацией, Федерального стандарта оценки «Процесс оценки ФСО III)» посчитал информацию, содержащуюся в применяемом справочнике наиболее достоверной и существенной для оценки спорного объекта.

Довод о том, что экспертом при проведенном исследовании применялся сравнительный метод. Однако отказ от применения доходного подхода не обоснован в нарушение норм ФСО, также подлежит отклонению апелляционной коллегией, поскольку в соответствии п.2, раздел I. Подходы к оценке, Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки» В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату опенки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

В исследовательской части заключения эксперт учёл специфику оцениваемого объекта (торговое), наличие исчерпывающей информации по аналогам сравнения (достоверный, достаточный проверяемый объем), актуальность справочника для расчёта рыночной стоимости. В итоге расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж привел наиболее достоверному результату. Описание, применяемого подхода и метода расчёта рыночной стоимости приведено на стр. 8, 18-20 заключения.

С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не опровергают фактических обстоятельств, установленных в рамках рассматриваемого дела, а также выводов суда первой инстанции.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленного иска является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.02.2024 по делу № А07-8547/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи:

А.С. Жернаков

Ю.С. Колясникова