﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-6037/2019

27 мая 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     20 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 мая 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от заявителя: Ованесян И.Г. (доверенность от 01.06.2019)

от заинтересованного лица: Сорока Н.Ю. (доверенность от 30.12.2019)

от 3-их лиц: Ерохов Л.И. (доверенность от 30.12.2019), остальные не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-4234/2020, 13АП-6175/2020)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2019 по делу №А56-6037/2019 (судья Егорова Д.А.), принятое по заявлению ООО "Управляющая компания "Гарос" о признании незаконным отказа от 29.10.2018 №78/078/206/2017- 358,359,360,361, обязании произвести государственную регистрацию права собственности, заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, 3-и лица: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; 2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры; 3) Служба государственного контроля и экспертизы Санкт-Петербурга; 4) Православная местная религиозная организация "Приход храма страстотерпца царевича Алексия г. Петергофа",

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гарос" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее – Управление) о признании незаконным отказа от 29.10.2018 №78/078/206/2017-358,359,360,361 в государственной регистрации права собственности в отношении объектов незавершенного строительства; обязании произвести государственную регистрацию права собственности.      

Определением суда от 01.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет). 

Определением от 21.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены КГИОП и Служба государственного контроля и экспертизы Санкт-Петербурга. 

Определением от 02.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена Православная местная религиозная организация «Приход храма страстотерпца царевича Алексия г. Петергофа».

Решением от 19.11.2019 заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением, Управление и Комитет обратились с апелляционными жалобами об его отмене.

Комитет в своей жалобе указал, что у Общества отсутствуют правовые основания для приобретения права собственности на расположенные на участке объекты, в том числе незавершенного строительства, так как их создание осуществлялось Обществом с нарушением постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2011 № 852 и договора аренды земельного участка от 12.08.2011 №16/ЗКС000088 в части соблюдения сроков строительства, назначения и параметров объектов, внесения арендной платы.

Кроме того, согласно п. 6.4. договора регистрация права Общества на объекты незавершенного строительства на участке возможна исключительно с согласия Комитета, однако такое согласие Комитетом дано не было.

Управление в своей жалобе сослалось на расторжение договора аренды, дополнительно указав на отсутствие среди представленных документов согласия собственника (Комитета) на регистрацию.

В судебном заседании представители Управления и Комитета доводы жалоб поддержали. Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве.

 Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 12.08.2011 №16/ЗКС000088 (далее – договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок площадью 67 381 кв. м с кадастровым номером 78:40:19101:4, по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, Нижняя дорога, уч. 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Чайковского), для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс). 

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.08.2011. 

Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: первый этап – начало строительства объекта в рамках проведения работ по генерации историко-градостроительной среды в течение 11 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.06.2012; 

второй этап – производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры; окончание этапа – окончание строительства объекта в рамках проведения работ по генерации историко-градостроительной среды, получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в течение 26 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.09.2013 (пункт 5.2.2 договора). 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 суд расторгнул договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №16/ЗКС-000088 от 12.08.2011. Постановлением от 29.08.2017 решение в данной части оставлено без изменения. 

Общество обратилось 28.12.2017 в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении объектов незавершенного строительства с предоставлением комплекта документов, согласно прилагаемым к заявлению описям. 

Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права собственности Уведомлением от 18.01.2018 № №78/078/206/2017-358,359,360,361 сроком до 17.04.2018, в котором указало на отсутствие действующего договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 № 16-ЗСК-000088; непредоставление документов (сведения, содержащиеся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам. 

Кроме того, пунктом 6.4. договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 № 16-ЗСК000088 установлено, что арендатор вправе зарегистрировать права на объект незавершенного строительства с согласия арендодателя. Комитет имущественных отношений информировал Управление Росреестра о том, что не давал такого согласия Обществу на регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства. 

16.04.2018 срок устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, продлен на срок до 15.10.2018. 

Уведомлением от 29.10.2017 Управление Росреестра отказало Обществу с ограниченной ответственностью «Гарос» в государственной регистрации права собственности в отношении объектов незавершенного строительства. 

Считая отказ незаконным, общество обратилось в суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд признал жалобы подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Ссылаясь на разъяснения, данные в п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011, суд пришел к выводу, что, несмотря на факт расторжения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 № 16-ЗСК-000088 решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 по делу № А56-79267/2014, не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на объекты незавершенного строительства, возведенные в период его действия. Кроме того, суд указал, что право собственника использовать созданную в установленном порядке для себя вещь вытекает из положений статьи 218 ГК РФ и является абсолютным, то есть не может быть прекращено в рамках обязательственных отношений из договора аренды.

Между тем судом не учтены следующие обстоятельства.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 по делу А56-62400/2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2019 Обществу отказано в признании недействительным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.08.2014 № 769.

Договор расторгнут с даты вступления в силу постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2017 по делу А56-79267/2014.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имуи1ество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Таким образом, государственная регистрация права является актом признания и подтверждения возникающего по установленным гражданским законодательством основаниям права.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь приобретается лицом, осуществившее ее создание с соблюдением закона и иных правовых актов.

Для приобретения прав на недвижимое имущество, создаваемое на предоставленном по договору участке, Общество обязано исполнить обязательства, установленные договором, а также осуществить создание объектов без нарушения требований законодательства.

Между тем Обществом соответствующие обязательства не исполнены.

Обществом не создан как завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект - крытый спортивный комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс) общей площадью не более 7071,9 кв.м.

Разрешение на строительство объектов недвижимости на участке выдано Обществу Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 03.12.2013, то есть после окончания срока действия договора.

В разрешении на строительство указано, что Обществу разрешено строительство объекта недвижимости - «крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс), в том числе:

-  здания физкультурно-оздоровительного комплекса (далее также - ФОК),

-  здания дачи,

-  здания хоз. постройки,

-  здания часовни.

Срок действия разрешения на строительство - до 26.08.2014.

Участок расположен в градостроительной зоне Т1Ж2-2. Согласно действующим Правилам землепользования и застройки в Санкт-Петербурге среди основных видов разрешенного использования земель в данной зоне есть такие виды как «спорт» и «дачное хозяйство», а среди условно разрешенных видов использования земель - «религиозное использование». 

Вместе с тем в отношении территории, в границы которой входит участок, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 № 1262 утвержден Проект планировки с проектом межевания территории. Данным постановлением утверждено Положение «О размещении объектов капитального строительства, характеристиках планируемого развития территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории».

Согласно утвержденному Проекту планировки с проектом межевания территории на участке запланировано размещение физкультурно-оздоровительного комплекса, а именно: крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей предельной площадью 9000 кв.м. Строительство на участке других объектов недвижимости, в том числе часовни, дачи или хозяйственной постройки не предусмотрено.

Несмотря на данное обстоятельство и в нарушение условий договора Обществом в 2013-2014 годах осуществлялись строительные работы по созданию здания ФОК, часовни, дачи и хоз. постройки.

В установленном порядке в эксплуатацию данные объекты не введены.

В отношении указанных объектов ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (далее - ГУП ГУИОН) произведен технический учет, изготовлены технические паспорта объектов незавершенного строительства. Объектам присвоен адрес: г.Петергоф, ул. Чайковского, д. 13, литеры А (ФОК), Б (часовня), В (хоз. постройка), Д (дача). Указанные объекты незавершенного строительства учтены в Едином государственном кадастре недвижимости с присвоением временных кадастровых номеров.

Права на указанные объекты незавершенного строительства зарегистрированы не были.

В результате осмотра объектов, проведенного сотрудникам Комитета в 2017 году, установлено, следующее:

-           здания ФОК литера А и дачи литера Б бревенчатые, расположены на фундаменте из винтовых свай, имеют внешние признаки некапитальных строений;

-           здание дачи литера Д фактически является часовней;

-           здание часовни литера Б кирпичное, по визуальному осмотру строительство не завершаю.

Согласно предоставленным ГУП ГУИОН сведениям по технической инвентаризации объектов:

-           здание часовни имеет площадь 102,1 кв.м. (вместо 77.8 кв. м. по проекту), объем 260,9 куб. м (вместо 228,9  куб. м. по проекту).

Согласно представленной в материалы дела информации, размещенной на сайте Завода Россваи в сети «Интернет» по адресу: http://россваи.рф объекты созданы на свайно-винтовом фундаменте с ростверком из швеллера.

Из размещенных на сайте Завода Россваи фотоматериалов усматривается, что объекты расположены на винтовых сваях, пространство под которыми какими-либо конструкциями не закрыто. Ввиду отсутствия выданного разрешения на ввод объектов в эксплуатацию невозможно утверждать, что подобный свайный фундамент в данном случае соответствует характеристикам капитальности объектов и наличия их неразрывной связи с земельным участком.

Таким образом, Общество не исполнило свои обязательства, связанные с созданием объектов недвижимости в соответствии с условиями договора: объекты не созданы в установленные сроки, не введены в эксплуатацию, назначение создаваемых объектов не соответствует условиям договора и утвержденному проекту планировки с проектом межевания территории, ограниченной Нижней дор., границей дворцово-паркового ансамбля «Знаменская дача» (Знаменка), Санкт-Петербургским шоссе, ул. Чайковского, в г. Петергофе (создание дачи, хоз. постройки и часовни не предусмотрено),

Также Обществом не исполнены обязательства по внесению арендной платы за предоставленный участок.

Комитетом в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области направлены о взыскании задолженности по арендной плате и пеням за просрочку платежей. Требования Комитета по данным искам удовлетворены в арбитражных делах №№А56-14324/2014, А56-79267/2014, А56-20639/2015, A56-66101/2015, А56-122415/2018.

Фактически задолженность по арендной плате и неустойке по договору до даты его расторжения Обществом до настоящего времени не оплачена, обязательства по внесению арендной платы в соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ после расторжения договора Обществом также не исполняются.

Ввиду изложенного и положений ст. 328 ГК РФ, согласно которой ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне, у Общества отсутствуют правовые основания для приобретения права собственности на расположенные на участке объекты, в том числе незавершенного строительства, так как их создание осуществлялось Обществом с нарушением постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2011 № 852 и договора в части соблюдения сроков строи строительства, назначения и параметров объектов, внесения арендной платы.

Кроме того, возникновение права собственности Общества на объекты незавершенного строительства обусловлено п. 6.4. договора, согласно которому регистрация права Общества на объекты незавершенного  строительства на участке возможна исключительно с согласия Комитета, однако такое согласие Обществом не получено.

В соответствии с приложением № 2 «Режимы использования земель в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» к Закону Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении измерений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» для участка установлен режим использования земель в границах охраняемого природного ландшафта Петродворцового района Санкт-Петербурга (ЗОЛ 1-6). Кроме того, участок расположен в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(21)19 Петродворцового района.

Согласно представленному в материалы дела отзыву КГИОП, последним были согласованы проектные решения, предусматривающие строительство зданий в рамках регенерации историко-культурной среды на земельном участке, однако из обжалуемого решения не усматривается на основании каких документов или данных судом первой инстанции было установлено соответствие параметров уже созданных объектов незавершенного строительства требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия, тем более что параметры объектов, как установлено апелляционным судом не соответствуют утвержденному в отношении участка проекту планировки с проектом межевания территории.

Договор был подписан сторонами и исполнялся в соответствии со ст. 421 ГК РФ.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Доказательств исполнения или невозможности исполнения заявителем договорных обязательств материалы дела не содержат. Таким образом, отсутствие согласия Комитета на регистрацию права собственности Обществом не опровергнуто. Общество не доказало нарушение оспариваемым отказом прав и законных интересов, в связи с чем оспариваемый отказ является обоснованным и соответствующим действующему законодательству.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене, в удовлетворении заявления надлежало отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2019 по делу № А56-6037/2019 отменить. 

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

К.В. Галенкина

 

И.А. Тимухина