АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-38727/2018

г. Краснодар

24 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников недвижимости «На Театральной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 30.08.2020), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315565800079771) – ФИО3 (доверенность от 12.03.2022), от третьего лица – прокуратуры Краснодарского края – ФИО4  (удостоверение), в отсутствие третьих лиц – администрации города Сочи, Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «1000 Мелочей», общества с ограниченной ответственностью «МВ Маркет», общества с ограниченной ответственностью «Октябрьский», индивидуального предпринимателя ФИО5, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2022 по делу № А32-38727/2018, установил следующее.

ТСН «На Театральной» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о сносе самовольных построек, созданных на эксплуатируемой кровле многоквартирного дома № 11 по ул. Театральной в г. Сочи (далее – МКД № 11) и приведении кровли в соответствие с проектной документацией В-081-01-АР «Многоквартирный жилой дом г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная», а также присуждении судебной неустойки (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация г. Сочи, Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, ООО «1000 мелочей», прокуратура Краснодарского края, ООО «МВ-Маркет», ООО «Октябрьский» и индивидуальный предприниматель ФИО5

Решением от 14.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.08.2022, суд обязал предпринимателя в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу привести эксплуатируемую кровлю МКД № 11 в соответствие с проектной документацией, а помещение с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, в соответствие с данными технической инвентаризации по состоянию на 28.05.2014, путем проведения демонтажных и ремонтно-строительных работ, согласно перечню, указанному в резолютивной части решения. В случае, если предприниматель не исполнит решение в течение установленного срока, товарищество вправе осуществить снос спорного объекта своими силами и за свой счет, с правом взыскания с предпринимателя понесенных расходов. Требования в части демонтажа лифтовой конструкции, примыкающей к эксплуатируемой кровле здания, оставлены без рассмотрения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты, дело – направить на новое рассмотрение. По мнению заявителя, товарищество является ненадлежащим истцом по делу, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения права общей долевой собственности, произведенные работы не повлекли уменьшения размера общего имущества. Суды не учли, что проведение демонтажных и ремонтно-восстановительных работ может нанести несоизмеримый ущерб зданию МКД № 11. Заявитель полагает неисполнимым решение ввиду того, что суды не определили первоначальное состояние эксплуатируемой кровли. Экспертное заключение является ненадлежащим доказательством по рассматриваемому делу.

В отзыве на кассационную жалобу прокуратура указала на ее несостоятельность.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы жалобы и возражения отзыва.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно, что МКД № 11 по ул. Театральной в г. Сочи построен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 на основании разрешения на строительство от 07.09.2011 № RU-23309-1691, выданного администрацией г. Сочи, и введен в эксплуатацию на основании разрешения № RU 23309-1089.

Товарищество осуществляет управление МКД № 11.

На основании договора купли-продажи от 27.04.2016 предприниматель является собственником недвижимого имущества с кадастровым номером 23:49:0204030:1304 – помещения 1 – 12, уровень 1, 2 и 3, назначение – нежилое общая площадь 236,2 кв. м, в названном МКД. По данным экспликации к поэтажному плану кровли из технического паспорта от 28.05.2014 помещения 1 – 12 расположены на кровле МКД № 11. 

С 27.06.2018 по 03.07.2018 Отдел государственного строительного надзора по г. Сочи Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края провел внеплановую проверку деятельности предпринимателя по реконструкции помещений. В ходе проверки установлено, что произведена реконструкция помещений – к наружной стене дома пристроена конструкция лифта, на 10 надземном этаже ведутся строительно-монтажные работы. 

Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи разрешение на строительство (реконструкцию) МКД № 11 не выдавал.

Проект В-08.01-01-АР, разрешение на строительство № RU 23309-1691 предусматривают строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204030:1004 МКД, количество этажей – 10, в том числе 9 этажей надземных, с подземным уровнем автостоянки и плоской эксплуатируемой кровлей, на которой расположены: бассейн с техническим и обслуживающими помещениями, беседка для отдыха, площадка для занятия физкультурой и площадка для хозяйственных целей, а также воздуховоды системы естественной вентиляции квартир, воздухоподачи и дымоудаления системы горения газовых котлов системы отопления и горячего водоснабжения, обслуживающие все квартиры МКД, воздуховоды и вентиляторы дымоудаления системы принудительной вентиляции подземной парковки, а также фановые трубы канализационных стояков.

Из технического паспорта здания от 28.05.2014 видно, что на дату ввода в эксплуатацию МКД № 11 имел 9 надземных этажей, подвал и эксплуатируемую кровлю. По данным поэтажного плана кровли и экспликации к поэтажному плану кровли из технического паспорта от 28.05.2014 на дату ввода МКД в эксплуатацию на его кровле располагались:

1-й уровень: № 1 – нежилое помещение площадью 29,2 кв. м, № 2 – терраса площадью 253,4 кв. м; № 3 – веранда площадью 27,2 кв. м; № 4 – нежилое помещение площадью 44,2 кв. м; № 5 – техническое помещение площадью 124,4 кв. м; № 6 – терраса площадью 236,4 кв. м; № 7 – нежилое помещение площадью 18,2 кв. м; № 8 – нежилое помещение площадью 20,2 кв. м;

2-й уровень: № 9 – бассейн площадью 118,1 кв. м; № 10 – бассейн площадью 31  кв. м; № 11 – терраса площадью 100,8 кв. м;

3-й уровень: № 12 – терраса площадью 66,4 кв. м.

Нежилые помещения № 1, 4, 5, 7, 8 (расположены на кровле дома) занимают лишь часть площадью 236,2 кв. м эксплуатируемой кровли МКД и ограничены наружными стенами названных помещений. Остальная площадь эксплуатируемой кровли – открытые террасы № 2, 6, 11, 12 и веранда № 3.

В соответствии с заключением эксперта от 06.08.2018, в результате перепланировки на 1-м уровне эксплуатируемой кровли помещения № 1, 4, 7, 8 ликвидированы посредством демонтажа стен, ограничивающих эти помещения, в результате этого площадь нежилых помещений уменьшилась, а площадь открытых террас и веранд увеличилась на 158,6 кв. м.

При этом после перепланировки помещения № 1, 3, 5, 9 – 12 (в новой нумерации объектов по техническому паспорту от 10.04.2017) занимают всю площадь эксплуатируемой кровли многоквартирного дома, включая площадь террас с расположенными на них площадками различного назначения (для отдыха, для хозяйственных нужд, для занятий физкультурой) и инженерными системами (воздуховодами систем вентиляции).

После государственной регистрации права собственности на объект недвижимости площадью 1069,5 кв. м предприниматель (после 17.07.2017) на эксплуатируемой кровле МКД № 11 выполнил следующие строительные работы: 

– устройство на первом уровне кровли ограждающих конструкций вновь образованных нежилых помещений № 1 общей площадью 682,7 кв. м; 

– устройство на втором уровне кровли ограждающих конструкций вновь образованных нежилых помещений № 13 общей площадью 81 кв. м;

– устройство на отметке третьего уровня кровли перекрытий общей площадью 81 кв. м.

В результате выполнения этих работ изменились параметры объекта капитального строительства – МКД № 11, а именно: 

– вновь образованы два надземных этажа – десятый надземный этаж общей площадью помещений 682,7 кв. м и одиннадцатый надземный этаж общей площадью помещений 81 кв. м; 

– общая площадь помещений и открытых террас увеличилась на 513,8 кв. м; 

– строительный объем МКД увеличился на 1601,4 куб. м.

По результатам исследования эксперт сделал вывод о том, что строительные работы, выполненные после 17.07.2017 на кровле МКД, являются реконструкцией.

Товарищество, ссылаясь на выполнение предпринимателем реконструкции помещений незаконно, без получения необходимой разрешительной документации, в отношении общего имущества МКД, обратилось в арбитражный суд с иском.

При разрешении спора суды руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Пунктом 6 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) установлена обязанность товарищества обеспечить соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. В силу пункта 8 указанной статьи товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

В пунктах 22 – 25 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят «ограждающие несущие конструкции данного дома» (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). На основании пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, подпунктов «а» и «б» пункта 2 Правил № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе крыши и чердаки.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» предусмотрено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При рассмотрении исковых требований о сносе самовольной постройки (приведения реконструированного объекта недвижимости в первоначальное состояние) и (или) признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления № 10/22). В названном пункте даны разъяснения о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу.

Согласно заключению от 10.11.2022 № 52/16.1, в результате проведения реконструкции произошло увеличение площади помещения с кадастровым номером 23:49:0204030:1304, приобретенного предпринимателем по договору купли-продажи от 27.04.2016, увеличилась с 236,2 кв. м. до 1069,5 кв. м, выполненные строительные работы на объекте не соответствуют проектной документации «Перепланировка нежилого помещения, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Театральная, 11, помещения 1 – 12»; не соответствуют строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам; объект создает препятствия собственникам помещений МКД в пользовании общедомовым имуществом, в том числе кровлей, общедомовыми коммуникациями и оборудованием. Эксперт указал, что объект создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Кодекса, в том числе заключение судебной экспертизы, установили, что предприниматель самовольно произвел реконструкцию ранее возведенных на эксплуатируемой кровле жилого дома помещений № 1 – 12, расположенных на эксплуатируемой кровле жилого дома, на осуществление которой требовалось получение разрешения на строительство на основании статьи 51 Градостроительного кодекса; доказательства, свидетельствующие о надлежащем соблюдении ответчиком административного порядка получения разрешительной документации на строительство спорного объекта в материалах дела отсутствуют. При этом суды заключили, что спорный объект после реконструкции не отвечает требованиям проектной документации, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса предусмотрено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно выводам судебной экспертизы приведение эксплуатируемой кровли МКД  в первоначальное состояние представляется возможным, для чего необходимо выполнить комплекс работ по демонтажу созданных помещений и сооружений, а затем выполнить ремонтно-строительные работы по восстановлению кровли МКД. 

Суды также приняли во внимание, что определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.10.2020 отменено решение Центрального районного суда г. Сочи от 17.07.2017, которым узаконена произведенная предпринимателем реконструкция принадлежащих ему нежилых помещений в МКД № 11 (№ 1, 3, 5, 9 – 12 площадью 1069,5 кв. м), в удовлетворении исковых требований ФИО2 о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии отказано.

Совокупность установленных обстоятельств позволила судам обеих инстанций прийти к верному выводу о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки (реконструкции) и приведении в первоначальное состояние здания МКД. Оснований не согласиться с выводами судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Довод заявителя жалобы о том, что товарищество является ненадлежащим истцом по рассматриваемому делу, ошибочен. Согласно позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165 правовой статус товарищества, его права и обязанности изложены в части 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса, а также главе 13 Жилищного кодекса. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (часть 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса). Согласно положениям пунктов 6, 7 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных. Таким образом, товарищество в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности, в том числе и к тем, кто является также одним из собственников помещений этого дома. Указанный подход ранее был сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2014 № 19488/13 и иное не вытекает из норм материального права.

Довод подателя жлобы о том, что права собственников не затронуты, поскольку помещения принадлежат предпринимателю, надуман. Выводы эксперта, положенные в основу состоявшихся судебных актов, о том, что исследуемый объект после реконструкции не отвечает требованиям механической, пожарной безопасности; безопасности для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасного для пользователей зданиями и сооружениями; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду, вследствие чего создает угрозу жизни и здоровью, в рамках судебного разбирательства не поставлены под сомнение.

Довод кассационной жалобы о том, что судебный акт является неисполнимым ввиду неопределенности первоначального состояния эксплуатируемой кровли, критически оценил суд апелляционной инстанции. Последний указал, что суд обязал провести комплекс демонтажных, ремонтно-строительных работ с конкретным перечнем. В решении указано на приведение помещений в соответствие с проектной документацией, что свидетельствует о достаточной конкретизации подлежащих выполнению работ. Ссылка заявителя кассационной жалобы на судебную практику по другим делам не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, поскольку по каждому из них суды исходили из конкретных обстоятельств, не тождественных обстоятельствам настоящего дела.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения в силу норм статей 286 и 287 Кодекса.

Нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Определением суда кассационной инстанции от 18.10.2022 исполнение судебных актов приостанавливалось. В связи с завершением кассационного производства приостановление утратило силу и подлежит отмене (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2022 по делу № А32-38727/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2022 по делу № А32-38727/2018.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                       О.Л. Рассказов 

Судьи   В.В. Аваряскин

   А.А. Твердой