Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-777/23-127-6

04 мая 2023 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А.  (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковой А.А.. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СТРУКТУР»

142118, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ПОДОЛЬСК ГОРОД, ГЕНЕРАЛА СМИРНОВА (КУЗНЕЧИКИ МКР.) УЛ, ДОМ 18, ОФИС 7, ОГРН: 1205000041663, Дата присвоения ОГРН: 27.05.2020, ИНН: 5074064022

к АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ВОЕНТОРГ-МОСКВА"

109428, ГОРОД МОСКВА, 2-Й ВЯЗОВСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 4А, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1167847246819, Дата присвоения ОГРН: 03.06.2016, ИНН: 9721002000

О признании договора аренды действующим и признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды недвижимого имущества

при участии: 

от истца – Нехорошев М.Д. . по дов. от 28.03.2023 г. №2023/08

от ответчика – Ерохин Г.Н. по дов. от 15.06.2022 г. №106

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании заключенного между сторонами Договора аренды объекта недвижимого имущества от 04.05.2021г. № 2369-А-ВМ с 12.10.2021 года действующим; признании действий АО «Военторг - Москва» недобросовестными по отношению к ООО «Структур»; признании Уведомления АО «Военторг - Москва» от 07.09.2021 года № 2177 о расторжении Договора аренды объекта недвижимого имущества от 04.05.2021г. № 2369-А-ВМ с 12.10.2021 года недействительным.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование иска истец ссылается на то, что между ООО «СТРУКТУР» (далее - Арендатор, Общество «СТРУКТУР», Истец) и АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА» (далее - Арендодатель, Ответчик) подписан Договор аренды объекта недвижимого имущества от 04.05.2021г. № 2369-А-ВМ (далее также - Договор аренды), согласно его условий Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование за плату объект недвижимого имущества: нежилое здание «Общественный центр», кадастровый номер 77:17:0120203:64, общей площадью 6 633,5 (шесть тысяч шестьсот тридцать три целых пять десятых) кв.м., расположенное по адресу: Москва, Мосрентген п., п.Завода Мосрентген, ул. Героя России Соломатина, д.За (далее - Объект).

Договор аренды подписан на срок по 03.05.2031 г. (п.2.1. Договора аренды) в результате победы Общества «СТРУКТУР» в открытом аукционе на право заключения договора аренды объекта недвижимого имущества АО «Военторг-Москва» (Москва, Мосрентген п., п. Завода Мосрентген, ул. Героя России Соломатина, д.За. Общая площадь - 6 633,5 кв.м.) (Протокол № 2369 -А-ВМ (328) 12 от 20.04.2021 г.).

Письмом от 07.09.2021 года № 2177 АО «Военторг - Москва» уведомило Истца о расторжении Договора аренды объекта недвижимого имущества от 04.05.2021г. № 2369-А-ВМ с 12.10.2021 года (далее - Уведомление о расторжении Договора аренды).

Истец не согласен с Уведомлением Ответчика о расторжении Договора аренды, полагает, что оно является недействительным по следующим основаниям.

По мнению Истца, при толковании Договора аренды в призме ст.431 ГК РФ, при наличии предусмотренных сторонами в п.8.3. Договора аренды обстоятельств, а именно в случае отказа организаций-страховщиков от страхования Объекта по причине, связанной с техническим состоянием Объекта, четырнадцатидневный срок предоставления Арендатором полиса переносится на неопределенную дату.

Истец указывает, что в данном случае со стороны Арендодателя должен был быть применен п. 2 ст.314 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Неудовлетворительное состояние Объекта оказало влияние на возможность заключения договора страхования.

Как указывает истец, объект был передан ООО «СТРУКТУР» в плохом техническом состоянии, в частности, фасад имел локальные разрушения облицовки фасадной плитки, разрушен защитный бетонный слой и оголена арматура фасадных плит, обнаружено выпадение цементного раствора из межплиточных швов, разрушены ступени лестничных маршей, разрушен цоколь, требуется восстановление гидроизоляции, система ливневого стока требует ремонта, в подвале имеются протечки, разрушен защитный слой колонн, обнаружено вздутие кровельного покрытия, разрушение облицовки кровельных надстроек, в неудовлетворительном состоянии отопление, вентиляция, ХВС, ГВС, системы пожарной безопасности и пожарной системы, что подтверждается Актом приема передачи Объекта от 19 мая 2021 года.

В этой связи, возникла такая ситуация, что несколько страховых компаний отказались застраховать Объект, находящийся в аварийном состоянии.

В связи с неудовлетворительным техническим состоянием Объекта от его страхования отказалось САО «ВСК», что подтверждается Информационным письмом б/н, б/д.

О данном факте Арендатор уведомил Арендодателя, что подтверждается письмом исх. № 5 от 31.05.2021 года.

Таким образом, как указывает истец, указанные выше обстоятельства свидетельствуют, что неудовлетворительное состояние Объекта оказало влияние на страховые компании, несколько из которых отказались от заключения с Арендатором договоров страхования, при этом согласившаяся страховая компания затянула процесс заключения договора страхования ровно на полтора месяца. По этой причине Арендатор пропустил четырнадцатидневный срок на предоставление полиса (договора страхования).

Истец ссылается на то, что на дату составления Уведомления о расторжении Договора аренды (07.09.2021 года) Договор страхования № 1989391478 Объекта уже был заключен (03.09.2021 года).

По мнению истца, иных оснований для расторжения Договора аренды объекта недвижимого имущества от 04.05.2021г. № 2369-А-ВМ у Ответчика не было. При таких обстоятельствах досрочное расторжение Договора аренды объекта недвижимого имущества от 04.05.2021г. № 2369-А-ВМ является крайней мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства по страхованию Объекта и не соответствует балансу интересов сторон.

Истец также ссылается на то, что ответчик на протяжении действия Договора аренды ведет себя с очевидными отклонениями от добросовестного поведения, поскольку своими действиями и бездействием препятствует Арендатору в пользовании Объектом.

Кроме того, истец указывает, что неисполнение Арендатором обязанности по страхованию объекта недвижимости к существенному нарушению условий договора аренды недвижимого объекта не относится, следовательно, Уведомление Ответчика о расторжении Договора аренды является недействительным, противоречащим статьям 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В своих возражениях ответчик указывает на то, что вступившими законную силу судебными актами установлен факт нарушения ответчиком обязательств по страхованию объекта.  

Судом установлено, что Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.02.2022 года по делу № А40-205033/21-133-1120 было установлено, что ООО «Структур» нарушило обязанность по страхованию объекта аренды, предусмотренную п. 8.3. Договора. При этом, доводы Ответчика о невозможности застраховать объект в силу плохого технического состояния, просрочка исполнения обязанности в связи с действиями третьих лиц, фактическое исполнение обязанности по страхованию 03.09.2021 года были проверены и отклонены судом, как необоснованные.

Таким образом, доводы искового заявления о недоказанности факта нарушения Истцом обязанности по страхованию объекта аренды противоречат вступившему в законную силу судебному акту и направлены на переоценку уже установленных судом обстоятельств.

Дополнительно изложенные обстоятельства были установлены судебными актами по делу № А40-277490/21-28-1997.

Так, судами сделан вывод о том, что письмо истца от 07.09.2021 о расторжении договора, является односторонней сделкой, в данном уведомлении арендодателем, вопреки утверждениям ответчика, выражена воля на расторжение договора с 12.10.2021, получение данного уведомления ответчик не отрицает, исходя из того, что договор прекращается с момента получения данного уведомления.

В силу положений ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд также указывает, что неустойка - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если нарушит обязательство перед ним (п. 1 ст. 330 ГК РФ). 

По смыслу ст. 330 ГК РФ неустойка - мера ответственности должника за нарушение обеспеченного обязательства. Ее взыскивают лишь в случае нарушения.

Удовлетворение требований по вышеуказанным делам подтверждает факт нарушения ответчиком обязательств по договору. 

Возражая против удовлетворения иска, ответчик также указывает на то, что  право на одностороннее расторжение аренды при нарушении п. 8.3. Договора предусмотрено сторонами в пункте 10.2.2 Договора и ст. 450.1. ГК РФ. 

Как предусмотрено п. 10.2.2 Договора, Арендодатель праве в одностороннем порядке расторгнуть договор, при нарушении Арендатором условий следующих пунктов договора: 7.2, 7.9, 8.3, 14.9, а также в случае просрочки более, чем на месяц, в размере, превышающем установленный Договором размер Фиксированного платежа, оплаты Арендатором предусмотренных Договором платежей, предварительно письменно известив об этом Арендатора не менее чем за 30 (тридцать) дней до дня прекращения Договора, при этом Договор будет считаться расторгнутым (прекращенным) с даты, указанной в уведомлении Арендодателя.

Также, согласно п. 10.2.4 Любая из Сторон вправе расторгнуть договор без объяснения причин, предварительно письменно известив об этом другую Сторону не менее чем за 90 (девяносто) дней до дня прекращения Договора, при этом Договор будет считаться расторгнутым (прекращенным) с даты, указанной в уведомлении соответствующей Стороны.

Согласно п.1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Ответчик, руководствуясь настоящими положениями, направил в адрес Истца Уведомление от 07.09.2021 года № 2177, где уведомил ООО «Структур» об одностороннем отказе от исполнения договора аренды с 12.10.2021 года и потребовал освободить занимаемый Объект.

Правомерность одностороннего расторжения Договора аренды по основаниям, предусмотренным в этом договоре подтверждается п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

При этом стороны вправе установить любые основания к расторжению Договора, каких-либо специальных критериев закон не содержит.

Приведенные истцом ссылки на решения судов (21 ААС по делу № А84-854/2014, п. 2 Информационного письма ВАС от 05.05.1997 г. № 14) не могут быть приняты судом во внимание, так как они связаны именно с судебным расторжением договора в соответствии с ст. 619 ГК РФ и не применимы к одностороннему отказу от Договора в рамках настоящего дела в виду иных критериев и основанию, иные судебные акты не являются преюдициальными по отношению к настоящему делу.

Вместе с тем, Арбитражный суд города Москвы в решении от 24.06.2022 года по делу А40-277490/21 о выселении ООО «Структур» из занимаемого здания установил, что АО «Военторг-Москва» правомерно воспользовалось своим правом на одностороннее расторжение Договора аренды путем направления соответствующего уведомления. Суд указал, что Арендодателю такое право предоставлено условиями Договора, в свою очередь доводы ООО «Структур» об отсутствии вины в нарушении п. 8.3. Договора признаны судом необоснованными.

Довод Истца о том, что расторжение Договора является крайней мерой ответственности и не может быть применена в настоящем деле также подлежит отклонению.

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14, на который ссылается Истец, Высший суд указал, что Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок. В случае, если в течении указанного срока арендатор устранит допущенные нарушения, у арендодателя отпадут основания для предъявления такого иска.

В рамках настоящего спора Договор был расторгнут во внесудебном порядке в соответствии с положениями Договора и ст. 450.1 ГК РФ.

Истец обязан был застраховать Объект в срок, не превышающий 14 дней с момента подписания Акта приема-передачи. Так как акт был подписан 19.05.2021 года, последним днем исполнения настоящей обязанности является 31.05.2021 года (с учетом переноса на первый рабочий день).

Письмом от 22.06.2021 № 1576 АО «Военторг-Москва» повторно указал на необходимость исполнения обязанности, предложив обратиться в конкретную страховую организацию САО «РЕСО-Гарантия». При этом четырнадцатидневный срок для исполнения обязанности по страхованию объекта сторонами не изменялся. С учетом письма, срок исполнения обязанности истекал 07.07.2021 года.

При этом, как следует из Искового заявления, Истец обратился в САО «РЕСО-Гарантия» уже после указанного срока, а именно - 15.07.2021 г. 

В виду неисполнения Договора, через тринадцать дней после истечения второго срока исполнения обязанности Истцом, АО «Военторг-Москва» 20.07.2021 г. направило в адрес ООО «Структур» уведомление от 19.07.2021 г. о начислении неустойки и в третий раз уведомило необходимости застраховать объект недвижимости. Установленный таким образом срок страхования истек 04.08.2021 года. В указанный срок Истец снова нарушил требование Арендодателя по страхованию Объекта аренды, а также отказался от выплаты неустойки.

Уведомление о расторжении Договора было направлено АО «Военторг-Москва» 07.09.2021 года, то есть через месяц, после истечения третьего срока исполнения обязанности, представленного Истцу.

Указанные обстоятельства также подтверждены судебными актами в рамках дела № А40-277490/21.

Таким образом, расторжение договора аренды произошло уже после истечения последнего срока исполнения обязанности Арендатором, в связи с чем сделка не противоречит разъяснению ВАС РФ, а также действующему законодательству.

В связи с тем, что право на одностороннее расторжение договора предоставлено Ответчику договором и законом, оснований для признания сделки по расторжению договора недействительной у суда не имеется.

Суд также отклоняет доводы истца о недобросовестности ответчика и делает вывод о наличии в действиях истца признаков злоупотребления права, поскольку истец, обращаясь в суд с настоящим иском, преследует цель пересмотреть вступившие в законную силу судебные акты. 

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 17.03.2009 N 5-П подчеркнул, что особая юридическая сила судебного решения выражается в том, что его правовое содержание не может быть преодолено актом ни одного другого юрисдикционного органа, кроме суда (как вынесшего решение, так и вышестоящего).

При этом, суд указывает, что судами дана оценка доводам истца относительно невозможности застраховать имущество.

 Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускаются использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Суд также указывает, что требование истца о признании действий АО «Военторг - Москва» недобросовестными по отношению к ООО «Структур» не согласуется с положениями ст. 12 ГК РФ, поскольку такой способ защиты права не предусмотрен.   

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

По смыслу статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статей 16 и 182 АПК РФ судебные решения должны отвечать общеправовому принципу исполнимости судебных актов.

Исходя из буквального толкования положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, избранный истцом способ защиты права не предусмотрен действующим законодательством.

Кроме того, суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом сроков исковой давности на оспаривание сделки.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Уведомление от 07.09.2021 г. было получено ООО «Структур» не позднее 09.09.2021 г., что подтверждается письмом ООО «Структур» от 09.09.2021 г. № 08/09/21 и установлено судами по делу А40-277490/2021.

Следовательно, в эти даты Истцу уже должно было быть известно, как о нарушении его права, так и о лице, это право нарушившем, и он мог выбрать способ защиты своего права. При этом выбор способа защиты нарушенного права не должен приводить к возможности изменения порядка исчисления срока исковой давности, иной подход позволил бы манипулировать институтом исковой давности в ущерб принципу правовой определенности в гражданско-правовых правоотношениях

Таким образом, срок для заявления требования о признании недействительным одностороннего расторжения Договора аренды начинает исчисляться с 09.09.2021 г. и истек 10.09.2022 года. Вместе с тем, настоящий иск датирован 30.12.2022 года и зарегистрирован в суде 09.01.2023 года, то есть за пределами срока исковой давности.

Истцом не представлено доказательств невозможности обращения с настоящими требованиями в пределах срока исковой давности, в том числе в качестве встречного искового заявления в рамках гражданского дела № А40-277490/2021.

Как следует из п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Доводы истца, изложенные в возражениях на отзыв, суд отклоняет, поскольку сделка является оспоримой. 

Квалификация истцом сделки как ничтожной основана на ошибочном толковании истцом положений ст. 166 ГК РФ. 

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая факт ненадлежащего исполнения истцом обязательств, установленный вступившими в законную силу судебными актами, а также право арендодателя на отказ от договора, принимая во внимание пропуск истцом сроков исковой давности, суд отказывает в иске. 

   Суд также учитывает недобросовестное поведение истца (злоупотребление правом) и избрание истцом ненадлежащего способа защиты в части требования о признании действий АО «Военторг - Москва» недобросовестными по отношению к ООО «Структур».

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор