/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-33059/2018

Дело № А57-13703/2017

г. Казань

19 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

истца – Изюмников М.В. (доверенность от 01.06.2018),

в отсутствие:  

ответчиков – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018

по делу № А57-13703/2017

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Изюмниковой Ольги Павловны к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о взыскании 1 058 586,78 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Изюмникова Ольга Павловна (далее – ИП Изюмникова О.П., истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – ТУ ФАУГИ в Саратовской области), Межрегиональному территориальному управлению Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта объекта аренды по договору от 23.02.2013 № 144-2674 в сумме 1 058 586,78 руб. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018, с ТУ ФАУГИ в Саратовской области в пользу ИП Изюмниковой О.П. взыскана стоимость произведенного капитального ремонта объекта аренды по договору от 23.02.2013 № 144-2674 в сумме 1 058 586,78 руб. 

В удовлетворении исковых требований ИП Изюмниковой О.П. к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке,  ТУ ФАУГИ в Саратовской области просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме. 

Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 25.02.2013 ТУ ФАУГИ в Саратовской области (арендодатель) и ИП Изюмникова О.П. (арендатор) заключили договор № 144-2674 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, находящиеся в федеральной собственности и являющиеся имуществом Казны РФ: - нежилое здание (гараж), общей площадью 455,3 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Комсомольская, д.249; - нежилое здание (гараж), общей площадью 135,9 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Комсомольская, д.249, назначение - под обслуживание автотранспортом. 

По акту приема - передачи от 01.03.2013 вышеуказанные нежилые помещения были переданы арендатору. 

По условиям пункта 1.4 договор заключен сроком на 10 лет, который в установленном законом порядке зарегистрирован 04.04.2013. 

Согласно пункту 4.1 договора стороны согласовали арендную плату в размере 566 400 руб. в год. Ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. 

Стороны согласовали не проводить проведение прокладок, скрытых и открытых проводок, коммуникаций, перепланировок, и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения Управления (пункт 2.2.6 договора). 

Согласно пункту 2.2.7 договора арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений с предварительным письменным уведомлением Управления, принимать долевое участие в капитальном ремонте помещений, инженерно- технических коммуникаций, и в мероприятиях по благоустройству окружающей помещения территории, согласно отдельным соглашениям, заключенным с Управлением. 

Иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору. 

В связи с необходимостью произведения в арендуемых помещениях ремонта, ИП Изюмникова О.П. обратилась в ТУ ФАУГИ в Саратовской области с заявлением о разрешении проведения капитального ремонта. 

Согласно письму № 05-4237 от 24.07.2013 ТУ ФАУГИ в Саратовской области сообщило ИП Изюмниковой О.П., что не возражает против проведения ремонтно-восстановительных работ крыши, системы отопления и электроснабжения, а также восстановления и утепления стен в нежилых зданиях (гараж) общей площадью 135,9 кв.м, и 455,3 кв.м, расположенных по адресу: Саратовская обл., г. Вольск, ул. Комсомольская, д. 249.

Одновременно ТУ ФАУГИ в Саратовской области сообщило о необходимости по мере выполнения соответствующих работ представить документы, подтверждающие выполнение ремонтно-восстановительных работ, для составления дополнительного соглашения с целью зачета части произведенных затрат в счет арендной платы. 

Между ИП Изюмниковой О.П. (заказчик) и ООО «Новые технологии» 29.04.2014 заключен Договор подряда № 3 по ремонту гаражных боксов. 

В соответствии с условиями Договора подряда № 3 ООО «Новые технологии» был произведен ремонт арендуемых ИП Изюмниковой О.П. гаражных боксов (справка о стоимости выполненных работ на сумму 1 310 438,09 руб., акт о приемке выполненных работ № 3 от 30.06.2014).

ИП Изюмниковой О.П. произведена оплата выполненных по договору подряда № 3 работ. 

Кроме того, ИП Изюмниковой произведена оплата за установку счетчиков учета тепла и прием в эксплуатацию теплового счетчика. 

Истец 23.05.2014 направил в ТУ ФАУГИ в Саратовской области акты выполненных работ по форме КС-2 и КС-3 по ремонту арендуемого на основании договора аренды № 144-2674 от 25.02.2013 имущества. 

Письмом от 30.05.2014 №05-6521 ТУ ФАУГИ в Саратовской области сообщило ИП Изюмниковой О.П., что компенсация затрат в счет ежегодной арендной платы может быть осуществлена только за работы, проведенные арендатором, относящиеся к капитальному ремонту. 

Также в указанном письме сообщено, что ИП Изюмниковой О.П. необходимо представить документы, составленные надлежащим образом и заверенные специализированной организацией, подтверждающие неотложную необходимость проведения работ, указанных в локально-сметном расчете № 12/1 на сумму 1 310 438,09 руб., а также отнесение их к работам по капитальному ремонту. 

Кроме того указано, что из представленных актов выполненных работ по форме КС-2, КС-3 невозможно идентифицировать заказчика и генподрядчика по вышеуказанной смете. 

Ссылаясь на то, что ИП Изюмниковой О.П. был проведен капитальный ремонт арендуемых объектов недвижимости, однако его стоимость арендатору не возмещена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск к ТУ ФАУГИ в Саратовской области, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В силу части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. 

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При том, расходы на капитальный ремонт возмещаются, если арендатор доказал необходимость осуществления такого ремонта и согласовал его проведение с арендодателем. 

Факт передачи арендуемых объектов недвижимости ИП Изюмниковой О.П. в неудовлетворительном состоянии, требующем ремонта подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (акт приема-передачи от 01.03.2013). 

Кроме того, между сторонами имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2017 по делу № А12-58518/2015 по иску ТУ ФАУГИ в Саратовской области к ИП Изюмниковой О.П. о взыскании задолженности по оплате арендных платежей по договору № 144-2674 от 25.02.2013, имеющие в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. 

В ходе рассмотрения дела № А12-58518/2015 судом была назначена судебная экспертиза, из заключения которой следует, что  выполненные ООО «Новые технологии» по договору подряда №3 работы по утеплению стен отделки их металлическими профильными листами гаражных боксов № 11, 12, 13, 21, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Комсомольская, д. 249, являются работами по капитальному ремонту арендованной имущества. Стоимость работ по капитальному ремонту, выполненных ООО «Новые технологии» по договору подряда №3 от 29.04.2014 гаражных боксов №11, 12, 13, 21 расположенных по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Комсомольская, д. 249. составляет 982 466 руб. 65 коп. 

Общие затраты на капитальный ремонт составили 1 058 586 руб. 78 коп. Проведение работ относящихся к работам по капитальному ремонт арендованного имущества, было вызвано неотложной необходимостью в виду наличия деформаций в конструкции стен и колонн, отсутствия отделки помещения возможных следов возгорания гаражных боксов № 11, 12, 13, 21. 

Кроме того, из решения Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2017 по делу № А12-58518/2015 следует, что из буквального толкования пункта 2.2.7 спорного договора аренды усматривается, что участие в капительном ремонте помещений арендатор принимает участие на основании отдельных соглашений. В данном случае не следует, что отдельное соглашение должно обязательно иметь форму дополнительного соглашения к договору. 

Суд в решении по делу № А12-58518/2015 сделал вывод, что стороны договора в одном пункте (2.2.7) противопоставляют отдельное соглашение и дополнительное соглашение. 

Кроме того, суд в решении по делу № А12-58518/2015 указал, что действия истца (ТУ ФАУГИ в Саратовской области) по письменному согласию зачесть работы по ремонту гаражей (письмо исх.№ 05-4237 от 24.07.2013) и последующий отказ в зачете стоимости работ по капительному ремонту является злоупотреблением правом, поскольку из переписки сторон следовало, что имеется согласие на последующий зачет суммы ремонтных работ. 

Оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2017 по делу № А12-58518/2015, судебные инстанции правомерно установили, что истцом документально подтверждены необходимость осуществления капитального ремонта арендуемого имущества, согласование его проведения с арендодателем, факт проведения капитального ремонта арендуемого объекта, а также стоимость выполненных работ по капитальному ремонту в сумме 1 058 586,78 руб. и удовлетворили иск в заявленной сумме к ответчику ТУ ФАУГИ в Саратовской области.

Отказывая во взыскании стоимости работ по капитальному ремонту к ответчику - Межрегиональное территориальное управление Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, судебные инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 8.1, пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правомерно указали, что право хозяйственного ведения ФГУП «Экран» на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, возникло с момента регистрации права на него (26.01.2017), а ИП Изюмникова О.П. произвела капитальный ремонт 23.05.2014, т.е. до передачи имущества и регистрации права хозяйственного ведения за ФГУП «Экран». 

Полномочия по договору аренды в спорный период осуществляло ТУ ФАУГИ в Саратовской области.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, ввиду отсутствия дополнительных соглашений к договору аренды о согласовании затрат на проведение капитального ремонта, основаны на неверном толковании норм материального права.

Судебные инстанции, основываясь на вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2017 по делу № А12-58518/2015, указали, что стороны договора противопоставляют отдельное соглашение и дополнительное соглашение. 

Иного порядка стороны не устанавливали, следовательно, обмен подписанными экземплярами оферты ИП Изюмниковой О.П. и ее акцепта ТУ ФАУГИ в Саратовской области имеют юридическую силу. 

Из буквального толкования пункта 2.2.7 договора не следует, что отдельное соглашение должно исключительно иметь письменную форму дополнительного соглашения к договору. 

Кроме того, установив доказанность истцом необходимости осуществления капитального ремонта арендуемого имущества, получения согласия на его проведение от арендодателя, факта проведения капитального ремонта арендуемого объекта, а также стоимости выполненных работ по капитальному ремонту, само по себе не составление отдельного соглашения свидетельствует лишь о формальном подходе ответчика, что нарушает права добросовестного арендатора и не может служить основанием для отказа в возмещении арендатору затрат, понесенных им на капитальный ремонт объекта аренды. 

Иные доводы кассационной жалобы, в том числе о том, что ТУ ФАУГИ в Саратовской области является ненадлежащим ответчиком по иску, являлись предметом исследования судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018 по делу № А57-13703/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья                                   В.В. Александров

Судьи                                                                          Н.Н. Королева

                                                                                     Р.А. Нафикова