АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-21046/2022

Дело № А65-20002/2021

г. Казань

04 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

ответчика – муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - ФИО1 (доверенность от 15.01.2024),

третьего лица – МБУДО «Детская музыкальная школа № 16 им. О.Л. Лундстрема» - ФИО2 (директор),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащих образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.10.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023

по делу № А65-20002/2021

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным одностороннее расторжение договора аренды недвижимого имущества, понуждении заключить договор, 

и по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения и возвратить их по акту приема-передачи, третье лицо - муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования «Детская музыкальная школа № 16 им.О.Л.Лундстрема» г. Казани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет, ответчик) о признании недействительным одностороннее расторжение договора, понуждении к заключению договора купли – продажи.

Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 4 статьи 446, статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), пунктами 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 134) и мотивированы следующими обстоятельствами: истец (предприниматель), являясь арендатором по договору от 01.08.2016 № 8673-95Л аренды недвижимого имущества города Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, нежилого помещения первого этажа здания по улице Гаврилова, 48 общей площадью 69 кв. м, обратился в уполномоченный орган (ответчик, Комитет) с заявлением о выкупе арендованного имущества, полученным ответчиком 29.03.2021, в связи с чем срок направления проекта договора истцу истекает 24.06.2021; письмом от 12.04.2021 ответчик известил истца о том, что после определения рыночной стоимости объекта выкупа истцу будет направлен проект договора купли-продажи; письмом от 26.07.2021 ответчик направил истцу односторонний отказ от исполнения договора аренды; в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец 04.08.2021 направил ответчику проект договора купли-продажи; письмом от 13.08.2021 ответчик сообщил истцу об утрате им преимущественного права на приобретение арендованного имущества; по мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестных действиях ответчика.

Определением от 12.11.2021 Арбитражный суд Республики Татарстан в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объединил настоящее дело с делом № А65-24583/2021 по иску ответчика к истцу о расторжении договора аренды от 01.08.2016 № 8673-95Л и обязании освободить арендованные помещения, присвоив делу № 65-20002/2021.

Решением от 05.03.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022, Арбитражный суд Республики Татарстан в удовлетворении иска предпринимателя отказал, иск Комитета - удовлетворил в части обязания предпринимателя освободить арендованные помещения и возвратить их Комитету, в расторжении договора аренды - отказал.

Постановлением от 10.10.2022 Арбитражный суд Поволжского округа указанные судебные акты отменил, дело – направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела решением от 20.12.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023, Арбитражный суд Республики Татарстан иск предпринимателя удовлетворил, признал недействительным одностороннее расторжение договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства от 01.08.2016 №8673- 95Л, обязал Комитет заключить договор купли- продажи нежилого помещения № 1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО3 проекта договора купли – продажи арендуемого имущества, в удовлетворении иска Комитета – отказал.

Постановлением от 28.06.2023 Арбитражный суд Поволжского округа, состоявшиеся судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела определением от 12.07.2023 Арбитражный суд Республики Татарстан привлек к участию в деле муниципального бюджетного учреждения дополнительного образования «Детская музыкальная школа №16 им. О.Л.Лундстрема» (далее – учреждение) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 19.10.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023, Арбитражный суд республики Татарстан иск удовлетворил, признав недействительным одностороннее расторжение договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства от 01.08.2016 № 8673- 95Л и обязав Комитет заключить договор купли - продажи нежилого помещения № 1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО3 проекта договора купли – продажи арендуемого имущества в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, в удовлетворении иска Комитета – отказал..

В кассационной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что поскольку обследование помещений, занимаемых истцом по спорному договору аренды, осуществлялось Комитетом в период его действия (до 31.07.2021), Комитет имел право отказаться от договора в одностороннем порядке в связи с неисполнением арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 1.1 договора; указывает на ошибочную оценку судами обеих инстанций письма Комитета от 12.04.2021, адресованного истцу, как признание Комитетом преимущественного права арендатора на приобретение арендованного имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей ответчика и третьего лица, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для их отмены.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, в том числе акты проверок от 09.04.2021 и от 08.07.2021, в порядке статьи 71 АПК РФ, условия договора аренды от 01.08.2016 № 8673-95Л, руководствуясь статьями 307, 310, 450.1, 606 ГК РФ, частями 2.1, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, пунктом 5 информационного письма № 134, учитывая подачу предпринимателем заявления 19.03.2021 о выкупе арендованного имущества, признал, что действия Комитета, выразившиеся в осуществлении проверок о соблюдении целевого пользования арендованного имущества после подачи заявления предпринимателем, в одностороннем отказе от исполнения договора аренды, - свидетельствуют о воспрепятствовании в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Кроме того, учитывая, что в период рассмотрения настоящего спора Комитетом спорное нежилое помещение закреплено на праве оперативного управления за учреждением на основании дополнительного соглашения от 15.09.2022 к договору оперативного управления от 27.08.2007 № 1/212, передано во владение учреждения, право оперативного управления зарегистрировано 12.10.2022, то есть после принятия судом кассационной инстанции постановления от 10.10.2022, о чем Комитет не заявлял в суде первой инстанции и апелляционной инстанций, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 10 ГК РФ признал такое поведение Комитета недобросовестным, а дополнительное соглашение от 15.09.2022 к договору оперативного управления от 27.08.2007 № 01/212 – ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).

В связи с этим, а также – принимая во внимание, что предприниматель как арендатор отвечает признакам, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, суд первой инстанции признал наличие у предпринимателя преимущественного права на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, обязав Комитет заключить договор купли-продажи арендованного помещения на условиях проекта договора, представленного предпринимателем, по цене, определенной отчетом об оценке от 03.08.2021 № 01-08-2021 на 29.03.2021 в размере 2 749 000 руб., не оспоренной Комитетом.

Поскольку в действиях Комитета усматриваются признаки злоупотребления правом, суд первой инстанции отказал Комитету в иске о расторжении договора аренды и обязании освободить арендованные помещения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

По смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (пункт 5 информационного письма № 134).

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судами обеих инстанций установлено, что истец (предприниматель) как субъект малого и среднего предпринимательства, являясь арендатором по договору аренды от 01.08.2016 № 8673-95Л сроком действия до 31.07.2021 и соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, 19.03.2021 направил Комитету заявление о выкупе арендованного имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, которое получено Комитетом 29.03.2021.

Следовательно, с 29.03.2021 Комитет в силу указанных норм права обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, а также – совершить другие действия, предусмотренные Законом.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, Комитет письмом от 12.04.2021 известил предпринимателя о том, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в его адрес будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии  с законом, а также проект договора купли-продажи  арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа (л.д. 14, т. 1).

Следовательно, Комитет признал преимущественное право предпринимателя на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном указанным Законом.

Вместо исполнения обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Комитет претензией от 27.07.2021 заявил отказ от указанного договора аренды в порядке статьи 450.1 ГК РФ, пункта 6.7 договора аренды и предложил в срок до 16.08.2021 освободить нежилые помещения площадью 69 кв м, вернуть их по акту – приема передачи, ссылаясь на использование арендных помещений не по целевому назначению (л.д. 101, т. 1).

Письмом от 13.08.2021 Комитет сообщил предпринимателю об утрате им преимущественного права на приобретение арендованного имущества в связи с односторонним расторжением договора аренды с 31.07.2021 (л.д. 42, т. 2).

Указанные действия Комитета не могут быть признаны законными, поскольку совершены в нарушение пункта 1 статьи 10 ГК РФ, не допускающего злоупотребление правом в любых формах, и направлены на то, чтобы воспрепятствовать предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом № 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

При таких условиях доводы кассационной жалобы не соответствуют закону и материалам дела и не являются основанием к отмене судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.10.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023 по делу № А65-20002/2021 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            Н.Н. Королёва

Судьи                                                                                    Р.В. Ананьев

                                                                                              В.А. Карпова