АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-12028/16 

Екатеринбург

11 октября 2018 г.

Дело № А07-918/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Лазарева С. В., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 по делу № А07-918/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Скрудж и К» - Файзуллин Г.Б. (доверенность от 20.01.2018 № 5), Ахметгареева Наталья Николаевна.

Общество с ограниченной ответственностью «Скрудж и К» (далее –общество «Скрудж и К») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора от 25.11.2013 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа путем принятия пункта 2.1 договора в редакции покупателя  общества «Скрудж и К»: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 8 949 300 (восемь миллионов девятьсот сорок девять тысяч триста) руб., а также исключения пункта 9.3 из договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Ахметгареева Наталья Николаевна.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2016 исковые требования общества «Скрудж и К» удовлетворены частично. Суд принял пункт 2.1 договора купли-продажи от 25.11.2013 в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 10 551 690 руб. 12 коп. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, что подтверждается отчетом № 292 от 21.10.2013, с учетом заключения эксперта от 19.01.2014 № 1218/4-3-16.1». В остальной части иска отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 решение суда изменено, пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 принят в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 13 091 909 руб. 18 коп.». В остальной части решение суда оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13.02.2017 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2016 по делу № А07-918/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по тому же делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан. 

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение иска, согласно которому истец просил принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 25.11.2013 в редакции покупателя общества «Скрудж и К»: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 478 639 руб. (семь миллионов четыреста семьдесят восемь тысяч шестьсот тридцать девять рублей»; пункт 9.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 исключить из договора.

Решением суда первой инстанции от 07.03.2018 (судья Журавлева М.В) исковые требования общества «Скрудж и К» удовлетворены частично. Суд принял пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 г. в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 478 639 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной в заключении судебных экспертов общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» № 07/02/10(17) с учетом дополнений, за вычетом стоимости неотделимых улучшений». В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.06.2018 (судьи Ермолаева Л.П.,  Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – управление) просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. По мнению заявителя, принимая обжалуемые судебные акты, суды неправомерно приняли в качестве надлежащего доказательства экспертное заключение от 30.10.2017 № 07/02/10(17). По мнению заявителя, заключение эксперта не соответствует положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Заявитель не согласен с выводами эксперта о размере рыночной стоимости спорного помещения,  ставит под сомнение достоверность данных выводов.  Заявитель поясняет, что в экспертном заключении отсутствует описание проведенных экспертом обмерочных работ, изученные экспертом материалы дела и фотографии объекта не индивидуализированы, в связи с чем невозможно понять какие именно документы по реконструкции помещения изучал эксперт, также, по мнению заявителя, эксперт отнес к неотделимым улучшения, которые  фактически таковыми не являются. Помимо изложенного, заявитель полагает, что экспертное заключение составлено с нарушением положений приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7). 

Кроме того, по мнению заявителя, эксперт необоснованно не подобрал аналоги, приближенные к дате оценки, ссылаясь на отсутствие таких сведений.  Заявитель отмечает, что такие сведения можно было получить из Национальной библиотеки Республики Башкортостан им. А.З. Валиди. 

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Преимущественное право может быть реализовано при условии, если: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что в собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан находится нежилое помещение площадью 640,2 кв. м, расположенное во встроено-пристроенном подвальном этаже и на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Уфа, ул. Российская, 102 (свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт). 

Начиная с 2003 г. между истцом и ответчиком (его правопредшественниками) заключались договоры аренды, по условиям которых общество «Скрудж и К» арендовало объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа и подвала площадью 640,5 кв. м, встроено-пристроенные к пятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: г. Уфа, ул. Российская, д. 102, для размещения торгового зала.

На основании обращения общества «Скрудж и К» от 20.06.2012 о приобретении арендуемого нежилого помещения в собственность в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ органом местного самоуправления принято решение о приватизации арендуемого помещения. 

Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда  утверждены постановлением главы Администрации городского округа город Уфа от 22.11.2013 № 5954. 

В пункте 1.5 названных условий определено, что рыночная стоимость объекта с учетом неотделимых улучшений в сумме 1 510 029 руб. 83 коп., составляет 15 664 000 руб. 

Данная стоимость определена на основании отчета от 21.10.2013 № 292, выполненного независимым оценщиком Ахметгареевой Н.Н. 

В адрес истца направлен подписанный продавцом проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013, при оформлении которого у общества возникли возражения по цене выкупаемого имущества. 

Письмом от 28.11.2013 № 28/11 истец просил уменьшить выкупную стоимость объекта на стоимость неотделимых улучшений - 6 260 248 руб., налога на добавленную стоимость, а также исключить из проекта договора пункт 9.3, предусматривающий ответственность за нарушение любого положения договора как условие, не основанное на законе и ставящее общество в крайне невыгодное положение. 

Письмом от 20.12.2013 истец направил ответчику подписанный с учетом протокола разногласий договор купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013. 

В протоколе разногласий истец предлагал принять пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 8 949 300 руб.», а также исключить пункта 9.3 договора.

Стоимость объекта определена на основании отчета от 21.10.2013 № 292, составленного с учетом части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации», 

Письмом от 20.01.2014 управление отклонило протокол разногласий. 

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд.

Учитывая, что предметом спора явилось условие о выкупной стоимости имущества, которая определена управлением на основании отчета об оценке от 21.10.2013 № 292, выполненного независимым оценщиком Ахметгареевой Н.Н., то есть по существу спор касался обоснованности указанного  отчета, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости проведения судебной экспертизы на предмет установления величины рыночной стоимости имущества с учетом доводов арендатора о возведении неотделимых улучшений и необходимости учета их стоимости в составе цены выкупаемого имущества. 

Определением от 02.05.2017 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз».

По результатам проведенной экспертизы составлено заключение судебной экспертизы от 30.10.2017 № 07/02/10(17).

Исследовав представленное суду  заключение судебной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия и компетентность экспертов не оспорены, иными доказательствами выводы экспертов не опровергнуты, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, экспертами подобраны сопоставимые объекты аналоги и применены необходимые корректировки.

Проанализировав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение экспертов наряду с иными доказательствами по делу и выявив, что в период действия арендных отношений сторон письмом от 21.01.2011 Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в ответ на обращение общества сообщил об отсутствии возражений против проведения ремонтных работ в арендуемом помещении за счет собственных средств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о необходимости зачета стоимости неотделимых улучшений в оплату приобретаемого арендуемого имущества, определенных экспертным заключением от 30.10.2017 № 07/02/10(17) с учетом дополнительных пояснений о выявлении арифметической ошибки. 

Суд апелляционной инстанции, проверив представленные экспертом дополнительные пояснения, согласился с наличием в заключении экспертов № 07/02/10(17) ошибочного увеличения (корректировки) рыночной стоимости объектов-аналогов на стоимость неотделимых улучшений и признал обоснованным произведенный оценщиком расчет рыночной стоимости объекта оценки, выполненный в дополнениях к заключению, с учетом уменьшения суммы стоимости неотделимых улучшений (5 591 498 руб.) на величину НДС, в результате чего величина стоимости неотделимых улучшений установлена в размере 5 049 924 руб., а величина рыночной стоимости имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений составила 7 478 638 руб.71 коп. 

С учетом изложенного, условие пункта 2.1 договора купли-продажи правомерно определено судами с учетом установленных экспертом значений рыночной стоимости неотделимых улучшений и стоимости объекта оценки, определенной за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные обществом «Скрудж и К» требования о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 25.11.2013 в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 478 639 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной в заключении судебных экспертов общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» № 07/02/10(17) с учетом дополнений, за вычетом стоимости неотделимых улучшений».

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Несогласие заявителя с выводами судов, сделанными с учетом результатов оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении судами положений норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующих порядок назначения и проведения судебной экспертизы.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и по существу сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286, части  2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

 Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2018 по делу № А07-918/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

 

Судьи					           С.В. Лазарев 

 

А.А. Столяров