ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-34926/2023

14 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Балакир М.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 06.12.2023

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-35630/2023) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2023 по делу № А56-34926/2023 (судья Целищева Н.Е.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью «Торг-Сервис»

3-е лицо:  Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

о расторжении договора, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торг-Сервис» (далее – Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.03.2010 № 08-ЗК-01093 (далее – Договор).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Решением от 22.08.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что документы о расторжении договоров субаренды с актом возврата помещений носят формальный характер, фотографии, приложенные к соглашению о расторжении с изображением пустующих и закрытых дверей являются ненадлежащим доказательством, в связи с тем, что по данным фотографиям невозможно идентифицировать участок, его местонахождение и установить координаты границ участка, номер помещения или его части, также не предоставлены технические характеристики аппарата, на который была проведена фотосъемка.

Таким образом, по мнению Учреждения, акт осмотра ККИ от 11.08.2023 является единственным надлежащим доказательством по делу, подтверждающим наличие выявленных и неустраненных Обществом нарушений в части нарушения цели использования земельного участка в соответствии с условиями договора.

В судебном  заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель ответчика доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. 

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии - Комитет; арендодатель) и Общество (арендатор) 10.03.2010 заключили Договор (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 13.05.2013) аренды земельного участка общей площадью 123 кв. м, кадастровый номер 78:40:0008479:1009, расположенного по адресу: 

<

...> участок 16 (у дома 33).

В соответствии с пунктом 1.2 Договора участок предоставляется для использования под торговый павильон. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

Согласно пункту 4.3.1 Договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.

11.11.2022 в ходе обследования участка ККИ установлено, что северо-восточнее здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, дом 33, литера А расположен земельный участок площадью 123 кв. м с кадастровым номером 78:40:0008479:1009 с видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли» по адресу: 

<

...> участок 16 (у дома 33), который используется для размещения торгового павильона; павильон делится на следующие секции:

- секция с вывеской «Цветы» в сфере мелкорозничной торговли, предпринимательскую деятельность в которой осуществляет индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>);

- секция с вывеской «Шаверма» - объект в сфере общественного питания (согласно меню - реализация хлебобулочных изделий, чая, кофе, пышек, изготовление шавермы), в которой предпринимательскую деятельность осуществляет индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>);

- закрытая секция с информационной табличкой: заказчик индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>), исполнитель Общество;

- секция по реализации табачных изделий, в которой предпринимательскую деятельность осуществляет индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН 

<

***>).

Хозяйственную деятельность в павильоне осуществляет Общество, секции переданы в аренду индивидуальным предпринимателям.

Выявлены признаки нарушения условий Договора в части целевого использования участка, предоставленного по Договору, - размещение объекта общественного питания в павильоне.

Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования ККИ от 11.11.2022 (с приложениями).

В соответствии с пунктом 6.3.1 Договора при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.

Указав на нарушение ответчиком (арендатором) условий пункта 1.2 Договора в части цели использования участка, Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета, являющегося правопреемником Комитета по управлению городским имуществом, по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию № ПР-43536/22-0-0 от 02.12.2022 с требованием о приведении цели использования участка в соответствие с условиями Договора, а также предложило расторгнуть Договор по соглашению сторон.

03.02.2023 ККИ проведено повторное обследование земельного участка, в результате которого установлено, что в торговом павильоне оборудованы две секции (помимо прочих), в которых размещены объекты в сфере общественного питания:

- секция с вывеской «Шаверма», в которой согласно меню осуществляется реализация хлебобулочных изделий, чая, кофе, пышек, изготовление шавермы; предпринимательскую деятельность осуществляет индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>);

- секция с вывеской «Лепешки», в которой осуществляется приготовление хлебобулочных изделий; предпринимательскую деятельность осуществляет индивидуальный предприниматель ФИО6 (ИНН 

<

***>).

Указанные обстоятельства отражены в акте обследования ККИ от 03.02.2023 и приложенных к нему фотоматериалах.

Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по Договору, а именно нарушил пункты 1.2, 4.3.1 Договора в части целевого использования арендуемого земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении Договора.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Договором в пунктах 6.3.1 - 6.3.10 предусмотрены основания расторжения Договора в судебном порядке по требованию арендодателя при допущенных арендатором нарушениях, признаваемых сторонами существенными. 

К таким нарушениям, выявление которых предоставляет арендодателю право потребовать в судебном порядке расторжения Договора, пунктом 6.3.1 Договора отнесено, в частности, нарушение арендатором пункта 1.2 Договора, выразившееся в использовании арендованного участка под цели, не предусмотренные названным пунктом.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против требования Комитета о расторжении Договора, ответчик, не оспаривая факт нарушения им цели использования участка, указал, что в настоящий момент нарушения пункта 1.2 Договора Обществом устранены, в связи с чем полагал расторжение Договора несоразмерной мерой ответственности.

Как видно из представленных ответчиком документов, 30.09.2022 между Обществом (арендодатель) и предпринимателем ФИО3 (ИНН 

<

***>; субарендатор) был заключен договор № Г1 субаренды площади в торговом павильоне по спорному адресу. На основании соглашения от 14.04.2023 указанный договор расторгнут сторонами. 22.05.2023 стороны подписали акт возврата объекта субаренды.

Согласно акту обследования ККИ от 11.08.2023 на арендуемом Обществом земельном участке размещен торговый павильон, в котором имеется (помимо прочих) секция с вывеской «Лепешки», в которой осуществляется приготовление хлебобулочных изделий, - объект в сфере общественного питания; предпринимательскую деятельность в секции осуществляет предприниматель ФИО6 (ИНН 

<

***>); выявлены признаки нарушения условий Договора в части целевого использования участка, предоставленного по Договору, - размещение объекта общественного питания в павильоне.

Вместе с тем в настоящем судебном заседании представитель ответчика представил в материалы дела копии соглашения о расторжении договора субаренды от 30.09.2022 № Г2 от 17.08.2023 и акта возврата помещения по спорному адресу к тому же договору от 17.08.2023, подписанные Обществом (арендодателем) и предпринимателем ФИО6 (субарендатором).

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства (расторжение Обществом договоров субаренды с индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в сфере общественного питания, противоречащую пункту 1.2 Договора, и освобождение последними соответствующих частей павильона, находящегося на спорном участке), материалы дела не содержат.

При таком положении судом признан доказанным довод ответчика о том, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде нарушения, послужившие основанием для предъявления Комитетом требования о расторжении Договора, устранены.

Доказательств обратного истцом не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

При этом по смыслу норм статей 450, 619 ГК РФ расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Схожие разъяснения даны в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В данном случае с учетом установленных судом фактических обстоятельств дела расторжение Договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон. Имущественные интересы арендодателя, ущемленные ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных Договором санкций.

Поскольку допущенные нарушения устранены арендатором в добровольном порядке, суд  первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования Комитета о расторжении Договора.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2023 по делу № А56-34926/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

 С.А. Нестеров