﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 февраля 2020 года

Дело №

А56-126711/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14  февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,                 Сергеевой И.В.,

при участии от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» Барбашина А.В. (доверенность             от 01.11.2019 № 120-19), от закрытого акционерного общества «Строительное объединение квартальной застройки» Пученкова С.И. (доверенность                      от 11.02.2020), от общества с ограниченной ответственностью «Новые Коломяги» Козловой Н.Ю. (доверенность от 15.02.2016 сроком на 5 лет),

рассмотрев 12.02.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по делу                № А56-126711/2018,

у с т а н о в и л:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20,            лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее – Учреждение), обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Строительное объединение  квартальной застройки», адрес: 194156, Санкт-Петербург, ул. Манчестерская, д. 2; ОГРН 1027810342230, ИНН 7830000419 (далее – Общество), о взыскании 2 844 082 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 10.03.2018 и с 10.06.2018 по 30.09.2018, 2 619 077 руб. 01 коп. пеней по состоянию на 16.07.2018, расторжении договора аренды от 13.06.2013 № 02/ЗК-08125 и выселении с занимаемых земельных участков площадью 117 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005326:1187 и 724 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005326:1188, расположенных соответственно по адресам: Санкт-Петербург, Ярославский пр., уч. 10 (вокруг д. 39, лит. А) и уч. 9 (севернее д. 39, лит. А).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Новые Коломяги», адрес: 197349, Санкт-Петербург, ул. Щербакова, д. 27, к. 1, лит. А, ОГРН 1077847386176, ИНН 7814373413 (далее – ООО «Новые Коломяги»).

Решением суда от 25.05.2019 с Общества в пользу Учреждения взыскано             10 471 руб. 60 коп. пеней, в удовлетворении остальной части требований отказано и распределены судебные расходы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                        от 12.09.2019 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении требований. 

Податель жалобы полагает, что задолженность по арендной плате подлежит исчислению с учетом повышающего коэффициента К6 равного 10, поскольку на момент направления ответчику уведомления от 31.03.2015 № 1981 об изменении арендной платы истцу не было известно о получении Обществом разрешения на строительство.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Учреждения настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, а представители Общества и ООО «Новые Коломяги» возражали против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 13.06.2013 № 02/ЗК-08125 следующих земельных участков: площадью 117 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005326:1187, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский пр., уч. 10 (вокруг              д. 39, лит. А), и площадью 724 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005326:1188, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский пр., уч. 9, (севернее д. 39, лит. А).

Согласно пункту 1.2 договора участок с кадастровым номером 78:36:0005326:1187 предоставлен для использования  под контейнерную площадку и гостевую автостоянку на три машиноместа (код функционального использования – 11.5); участок с кадастровым номером 78:36:0005326:1188 предоставлен под производственную площадку для складирования строительных материалов и оборудования на период строительства (код функционального использования – 10.1).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договор действует до 10.06.2018, его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 13.06.2013.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи                         от 13.06.2013.

Как следует из пункта 3.4 договора величина годовой арендной платы за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 79 645,72 руб.; плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет             19 911,43 руб.

Согласно пункту 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек=Акварт*Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга.

В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 3.7 арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В пункте 4.3.6 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременного и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Как следует из пункта 5.3 договора за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 6.3.3 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

В уведомлении от 30.03.2015 № 1981 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.04.2015 и необходимости ее расчета с применением повышающих коэффициентов, в том числе коэффициента К6 равного значению 10.

Как установлено судами, предоставленные в аренду земельные участки использовались арендатором в связи с осуществлением им строительства многоквартирного жилого дома на смежном земельном участке, который принадлежит  Обществу на праве собственности.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию от 31.07.2018 № 2125-пр./18, в которой указало на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора и наличие задолженности по арендной плате и пеням, а также потребовало уплатить задолженность за периоды с 01.04.2015 по 10.03.2018 и с 10.06.2018 по 30.09.2018 и предупредило о том, что в противном случае оно будет обращаться в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Поскольку данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, признал, что у истца не имелось оснований для расчета арендной платы с применением повышающего коэффициента К6 равного 10, поскольку данный коэффициент не подлежит применению при расчете платы за аренду участка, имеющего код функционального использования 11.5, а земельный участок с кадастровым номером 78:36:0005326:1188 использовался арендатором в спорный период по функциональному назначению, указанному в договоре, и имелось разрешение на строительство от 15.01.2015. В связи с этим суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате, но, признав правильным представленный истцом справочный расчет неустойки без учета повышающего коэффициента К6 равного 10, удовлетворил требования о взыскании пени в размере 10 471 руб. 60 коп. в связи с нарушением ответчиком сроков оплаты аренды. Помимо этого, учитывая отсутствие у Общества задолженности по арендной плате и принимая во внимание, что расторжение договора является исключительной, крайней мерой ответственности, суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011                    № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными нормативными актами уполномоченных органов исполнительной власти.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 608-119), а также Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009                     № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление                 № 1379), которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В пункте 3.1.1 Положения регламентирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости. Данным пунктом предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется: по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс; по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс. По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом в пункте 3.1.2 Положения установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения, и определено, что она рассчитывается по кодам 10.1, 10.2.

Согласно абзацу второму пункта 3.1.2 Положения определен порядок расчета арендной платы по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего право арендатора использовать земельный участок для осуществления реконструкции объекта капитального строительства, или по истечении 12 месяцев после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий и при отсутствии в указанных случаях разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом (когда получение разрешения на строительство требуется в соответствии с действующим законодательством), либо по истечении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства, полученного в течение указанного выше периода (в том числе по окончании срока, на который действие разрешения на строительство продлено в установленном порядке), к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6. По истечении 36 месяцев с начала срока действия договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего право арендатора использовать земельный участок для проведения работ по сохранению объекта (выявленного объекта) культурного наследия, и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом (в случаях когда получение разрешения на строительство требуется в соответствии с действующим законодательством), при проведении арендатором работ по сохранению объекта (выявленного объекта) культурного наследия либо по истечении срока действия разрешения на строительство, полученного в течение указанного выше периода (в том числе по окончании срока, на который действие разрешения на строительство продлено в установленном порядке), к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Согласно пункту 3.1.3 Положения арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для строительства, завершения строительства (реконструкции), капитального ремонта объектов капитального строительства или проведения работ по сохранению объектов (выявленных объектов) культурного наследия, на срок строительства, завершения строительства (реконструкции) или проведения работ по сохранению указанных объектов определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 или 3.1.2 Положения соответственно.

Проанализировав приведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что при заключении договора каждый земельный участок был предоставлен Обществу для конкретного вида функционального использования, который не изменялся в течение действия договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно посчитали, что применение повышающего коэффициента К6 равного 10 к расчету арендной платы за земельный участок площадью 117 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005326:1187, предоставленный в аренду для использования под контейнерную площадку и гостевую автостоянку на три машино-места, имеющего код функционального использования - 11.5, не предусмотрено законодательством, действующим в спорный период, в связи с чем у истца отсутствовали правовые основания для указанного в исковом заявлении расчета арендной платы за данный участок с применением коэффициента К6 в значении 10. При этом суды признали, что при расчете арендной платы за земельный участок площадью 724 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005326:1188 названный повышающий коэффициент также не подлежал применению, поскольку в заявленный в иске период имелось действующее разрешение на строительство от 15.01.2015 № 78-03032020-2015, строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми  помещениями велось на прилегающем земельном участке, принадлежащем Обществу на праве собственности, на основании договора от 18.06.2012 № 39-У аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключенного ответчиком с ООО «Новые Коломяги».

При наличии действующего разрешения на строительство суды обоснованно посчитали, что у истца отсутствовали правовые основания для применения с 01.04.2015 повышающего коэффициента К6 равного 10 при расчете арендной платы в спорный период.

При таком положении суды, проверив правильность начисления платежей и фактическое их внесение арендатором, правильно отказали в удовлетворении иска о взыскании задолженности. 

Судом кассационной инстанции не установлены основания для отмены обжалуемых судебных актов. В обжалуемых судебных актах приведены подробные мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, с указанием на конкретные обстоятельства и доказательства, исследованные и оцененные по правилам статьи 71 АПК РФ.

Решение и апелляционное постановление не обжалуется в части взыскания неустойки и отказа в иске о расторжении договора и выселении, в связи с чем правильность выводов судов по данным требованиям не проверяется кассационным судом.

Приведенные Учреждением в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами.

При таком положении основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 по делу № А56-126711/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева