Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-13429/2018

08 октября 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  28 сентября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  08 октября 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,   

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Издательский дом "Невский

проспект" (адрес: 190121, 

<

...>, литер. А, пом. 1-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

ответчики: 1) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: 190000, Россия, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д.5, ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН:  

<

***>; ИНН: 

<

***>)

3) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, 

<

...> подъезд; ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии

от истца: ФИО2 – доверенность от 22.05.2018,

ФИО3 – доверенность от 22.05.2018,

от ответчиков: 1) не явился (извещен, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя),

2) ФИО4 – доверенность от 15.08.2018, 

3) ФИО5 – доверенность от 09.01.2018,

ФИО6 – доверенность от 09.01.2018

от эксперта: ФИО7 – паспорт.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Издательский дом "Невский проспект" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Фонд имущества Санкт- Петербурга" (далее – Фонд имущества), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) 

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, помещения 1-Н, в размере 14 700 000 руб., установленной отчетом об оценке ГУИОН №31-8-0354(029)-2017 от 10.10.2017, и обязании заключить договор купли-продажи по цене 13 317 000 руб. 00 коп., 

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, помещения 2-Н, в размере 4 900 000 руб., установленной отчетом об оценке ГУИОН №31-8-0354(030)-2017 от 10.10.2017, и обязании заключить договор купли-продажи по цене 3 550 000 руб. 00 коп. 

В судебном заседании 10.05.2018 Истец пояснил, что в части требования об обязании заключить договор подразумевал требование об урегулировании разногласий, возникших между Истцом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

В процессе рассмотрения дела Истец заявил ходатайство в порядке ст. 82 АПК РФ о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений на дату подачи заявки – 02.05.2017.

Определением суда от 15.06.2018 удовлетворено ходатайство Истца, назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 02.05.2017, которая поручена эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7; производство по делу приостановлено.

11.07.2018 в арбитражный суд сопроводительным письмом от 10.07.2018 № 10/07/18-5 поступило Заключение эксперта от 09.07.2018 № 15/06/18-1.

Протокольным определением от 19.07.2018 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 13.09.2018 Истец повторно заявил об уточнении исковых требований, согласно которому просит

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, помещения 1-Н, изложив п. 2.1 договора следующим образом: «Цена продажи объекта составляет 13 800 000 руб.»;

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, помещения 2-Н, изложив п. 2.1 договора следующим образом: «Цена продажи объекта составляет 4 100 000 руб.».

Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

ГУИОН в судебном заседании 13.09.2018 представил замечания на заключение эксперта, а также ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Определением от 13.09.2018 арбитражный суд в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ вызвал в судебное заседание эксперта ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7 для дачи пояснений о проведенной по делу экспертизе.

В судебном заседании 28.09.2018 Истец исковые требования поддержал в полном объеме, представил суду письменные возражения на ходатайство ГУИОН о назначении повторной экспертизы. 

В судебном заседании был допрошен эксперт ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, показания которого сохранены на аудиодиске и приобщены к материалам дела. Кроме того, экспертом для приобщения к материалам дела представлены письменные пояснения на замечания ГУИОН.

ГУИОН в судебном заседании поддержал заявленное ранее ходатайство в порядке ст. 87 АПК РФ о назначении повторной судебной экспертизы по делу. 

Комитет в судебном заседании против удовлетворения ходатайства ГУИОН не возражал. 

Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие Фонда имущества. 

Исходя из положений ч. 2 ст. 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, участвующими в деле лицами не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы.

При таких условиях, а также после допроса эксперта предусмотренные ст. 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют, в связи с чем ходатайство ГУИОН судом отклонено.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения Истца, Комитета и ГУИОН, арбитражный суд установил следующее. 

11.04.2001 между Истцом и Комитетом заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> 1Н и 2Н (далее – помещения). 

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ (далее – Закон № 144-ФЗ), Истец 02.05.2017 обратился Комитет с заявлением о предоставлении Обществу в собственность арендуемого объекта в порядке реализации преимущественного права приобретения.

Комитетом вынесено распоряжение от 10.11.2017 №2159-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 

<

...> 2Н", которым установлена цена выкупа Помещения в размере 4 900 000 руб. в соответствии с отчетом ГУИОН об оценке рыночной стоимости от 10.10.2017 №31-8-0354(030)-2017, а также распоряжение от 10.11.2017 №2160-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 

<

...> 1Н", которым установлена цена выкупа Помещения в размере 14 700 000 руб. в соответствии с отчетом ГУИОН об оценке рыночной стоимости от 10.10.2017 №31-8-0354(029)-2017.

Фонд имущества направил Обществу проекты Договоров купли-продажи Помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договоры купли-продажи).

Полагая, что установленная отчетами ГУИОН цена не соответствует рыночной, 12.12.2017 Истец направил в Фонд имущества протоколы разногласий с указанием цены продажи в размере 13 317 000 руб. (помещение 1Н) и 3 550 000 руб. (помещение 2Н) в соответствии с отчетом ООО «Независимая Оценка» от 15.06.2017 №Э24/17.

Письмами Фонда имущества от 21.12.2017 №№8947/19, 8946/19 Обществу отказано в пересмотре цены продажи Помещений. 

Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объектов является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ, а протокол разногласий Общества Комитетом и Фондом имущества не рассмотрен, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего. 

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п. 2 статьи 9, п. 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Истец обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта 02.05.2017.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями названных норм Комитет издал распоряжения от 10.11.2017 №2159-рз, № 2160-рз об условиях приватизации объектов нежилого фонда, установив цену продажи Объектов на основании отчета независимого оценщика, поручил Фонду имущества заключить договор купли-продажи Объекта с Истцом, во исполнение которого Фонд имущества представил Истцу проект договора.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для Комитета является обязательным.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости. 

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно абзацу четвертому п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Определением суда от 15.06.2018 назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7 от 09.07.2018 № 15/06/18-1 рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию и в ценах на 02.05.2017 составляет 13 800 000 руб. 00 коп. (помещение 1-Н) и 4 100 000 руб. 00 коп. (помещение 2-Н). 

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость помещений по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорных помещений, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договоры купли-продажи спорных нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежат заключению с установлением цены продажи объекта в размере 13 800 000 руб. и 4 100 000 руб. без учета НДС соответственно. 

При этом, отклоняя замечания Комитета и ГУИОН на Заключение эксперта, арбитражный суд исходит из следующего. 

Согласно пункту 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" (далее - ФСО № 1) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение эксперта от 09.07.2018 № 15/06/18-1, арбитражный суд приходит к выводу, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясности.

Вопреки доводам ГУИОН, явных нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

ГУИОН, выражая несогласие с определенной экспертом стоимостью Объектов, указало на несоответствие экспертного заключения требованиям Закона №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, на необоснованный подбор объектов-аналогов ввиду отличия их от объекта оценки по критерию площади и иных заведомо существенно худших характеристик. 

Оценивая замечания ГУИОН к экспертному заключению и заключение эксперта по правилам оценки доказательств, суд также учитывает, что доказательств наличия арифметических ошибок в расчетах эксперта, ГУИОН не представлено. Из содержания экспертного заключения следует, что в отношении объектов, использованных экспертами в качестве объектов-аналогов, выполнялись корректировки. Само по себе различие объектов-аналогов по площади и иным характеристикам от Объектов о невозможности их использования в качестве аналогов не свидетельствует. 

Вместе с тем, подбор объектов-аналогов осуществлен экспертом в соответствии с требованиями ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, при расчете экспертом выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки, при подборе объектов-аналогов экспертом приняты во внимание наиболее значимые ценообразующие факторы, по которым объекты-аналоги и объект оценки схожи, а именно: тип объектов, тип входа в объекты, их состояние и местоположение.

При этом суд учитывает, что в отношении всех объектов-аналогов, исходя из содержания экспертного заключения и устных объяснений эксперта, экспертом были применены корректировки показателей объектов оценки и объектов-аналогов в рамках сравнительного метода оценки.

Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Оснований сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда также не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта с учетом дополнительных пояснений эксперта на поставленные вопросы, данных в судебном заседании, отвечает требованиям статьи 12 Закона № 135-ФЗ и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества, не содержит необоснованные выводы и ошибки, которые могли бы повлиять на размер рыночной стоимости предмета оценки.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Все иные возражения, указывающие на недостоверность проведенной экспертизы, носят предположительный характер, не основаны на нормах права и не подтверждаются материалами дела. 

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание, что заключение эксперта ОАО «Региональное управление оценки» ФИО7 от 09.07.2018 № 15/06/18-1 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда, суд считает исковые требования Истца об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи обоснованными, условия данного договора устанавливаются судом, исходя из заключения эксперта по результатам судебной экспертизы. 

При этом, исходя из предмета спора и полномочий ГУИОН и Фонда имущества, арбитражный суд признает Фонд имущества и ГУИОН ненадлежащими ответчиками по заявленным требованиям, в иске к данным лицам следует отказать. 

При решении вопроса о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ и разъяснений, данных в пункте в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1, о необходимости учета особенностей спорного материального правоотношения, фактического процессуального поведения лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с решением суда договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

Учитывая, что целью обращения Истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не влияет на порядок распределения понесенных Истцом расходов по оплате стоимости экспертизы, установленный ст. 110 АПК РФ.

При этом правовая природа преддоговорного спора предполагает установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Данный факт подтверждается положениями ст. 173 АПК РФ, согласно которой по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

С учетом изложенного, судебные расходы по делу подлежат отнесению на Истца. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Издательский дом "Невский проспект" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, помещения 1-Н, изложив п. 2.1 договора купли-продажи следующим образом: «Цена продажи объекта составляет 13 800 000 руб.».

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Издательский дом "Невский проспект" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, помещения 2-Н, изложив п. 2.1 договора купли-продажи следующим образом: «Цена продажи объекта составляет 4 100 000 руб.».

В иске к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.