СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-18240/2017-ГК

г. Пермь

17 января 2018 года

Дело № А60-40382/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей  Жуковой Т.М., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,

при участии представителя истца, общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Палникс", - Кузнецовой М.С., доверенность от 31.07.2015,

иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 октября 2017 года 

по делу №А60-40382/2017,

принятое судьей Парамоновой В.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Палникс"  (ОГРН 1146678010324, ИНН 6671458086)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельных участков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно -коммерческая фирма «Палникс» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – министерство, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0309057:9, 66:41:0309071:15, 66:41:0309071:16, 66:41:0309071:17, 66:41:0309071:18, 66:41:0309071:19.

Решением суда от 20.10.2017 иск удовлетворен.

Ответчик с решением суда не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0309057:9, 66:41:0309071:15, 66:41:0309071:16, 66:41:0309071:17, 66:41:0309071:18, 66:41:0309071:19, изложив пункты 1.1., 2.1., 3.1., 3.4., 4.3.2., 5.2.6, 5.2.7, 8.2.,8.2.5, 5.2.6, 8.2.7. договоров и приложение №1 к договорам № 1 «Расчет арендной платы на 2016 г.» в редакции министерства. Ответчик считает, что срок аренды должен составлять 4 года 11 месяцев. Положения п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ не должны применяться, в связи с тем, что процедура предоставления земельных участков происходила в соответствии с прежней редакцией ЗК РФ. Министерство указало, что первоначально ООО «ПКФ «Палникс» заявлены иные сроки аренды. Считает, что договоры аренды распространяют свое действия на период с 25.07.2016 (с даты издания приказов о предоставлении участков, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309071:16 - с произвольной даты).

Представитель истца в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным отзыве, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.02.2013 по делу № А60-50464/2012 на Администрацию г. Екатеринбурга возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта принять постановления о предоставлении закрытому акционерному обществу «Производственно-коммерческая фирма «Палникс» (далее – ЗАО «Производственно-коммерческая фирма «Палникс») в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309056:13 и о предварительном согласовании ЗАО «Производственно-коммерческая фирма «Палникс» места размещения детского клуба с автономной газовой котельной на земельном участке по Чусовскому тракту площадью 4919 кв.м.

Постановлениями Семнадцатого арбитражного суда от 06.05.2013, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.08.2013 по делу № А60-50464/2012 решение суда от 06.02.2013 оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2013 по делу А60-50464/2012 произведена замена должника с Администрации г. Екатеринбурга на министерство.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.04.2015 по делу А60-50464/2012 произведена замена взыскателя с ЗАО «Производственно-коммерческая фирма «Палникс» на общество.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2015 по делу А60-50464/2012 изменен способ исполнения решения суда, суд обязал министерство в течение 10 дней с момента вступления в силу определения принять решение о предоставлении ООО "Производственно-коммерческая фирма "Палникс" в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309071:16 для строительства детского клуба с автономной газовой котельной.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2013 по делу № А60-7247/2013 на министерство возложена обязанность в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу судебного решения принять постановления о предварительном согласовании обществу (с учетом определения о процессуальном правопреемстве от 15.04.2015) места размещения: гольф-клуба, поля для гольфа на земельном участке в границах, указанных на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане от 30.06.2009 № 10873202, площадью 96 882,52 кв.м., гостиничного комплекса на земельном участке в границах, указанных на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане от 30.06.2009 № 10873205 площадью 39 870,38 кв.м., торгово-развлекательного центра на земельном участке в границах, указанных на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане от 30.06.2009 № 10873206, площадью 15 881,22 кв.м., гаража с автостоянкой на земельном участке в границах, указанных на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане от 30.06.2009 № 10873207. площадью 8802.85 кв.м., административного здания с хозяйственным блоком на земельном участке в границах, указанных на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане от 30.06.2009г. № 10873208, площадью 11 586,38 кв.м.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2013 по делу № А60-7247/2013 решение оставлено без изменения.

Министерством издан приказ от 30.04.2015 № 1292 об отказе в предварительном согласовании истцу места размещения гольф-клуба, административного здания, детского клуба, торгово-развлекательного центра, гостиничного комплекса, гаража на земельных участках с кадастровыми номерами 66:41:0309057:9, 66:41:0309071:15, 66:41:0309071:17, 66:41:0309071:18, 66:41:0309071:19 (с формулировкой «предварительно согласовать места размещения не представляется возможным»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.07.2015 по делу № А60-27711/2015 приказ от 30.04.2015 № 1292 признан недействительным.

Постановлениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015, Арбитражного суда Уральского округа от 25.02.2016 по делу № А60-27711/2015 решение суда от 17.07.2015 оставлено без изменения.

Министерство приняло приказ от 24.06.2016 № 1260 о признании недействительным приказа от 30.04.2015 № 1292.

Кроме того, министерством принят приказ от 24.06.2016 № 1259 о предварительном согласовании обществу места размещения гольф-клуба, административного здания, торгово-развлекательного центра, гостиничного комплекса, гаража на земельных участках с кадастровыми номерами 66:41:0309057:9. 66:41:0309071:15. 66:41:0309071:17. 66:41:0309071:18, 66:41:0309071:19.

Общество обратилось в министерство с заявлениями от 27.06.2016 № 665/2016 и от 27.06.2016 № 742/2016 о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0309057:9. 66:41:0309071:15, 66:41:0309071:16, 66:41:0309071:17, 66:41:0309071:18, 66:41:0309071:19.

Министерство издало приказы:

от 25.07.2016 № 1664 о предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309057:9 для строительства гольф-клуба, размещения поля для гольфа,

от 25.07.2016 № 1663 о предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309071:15 для строительства административного здания с хозяйственным блоком,

от 24.06.2016 № 1261 о предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309071:16 для строительства детского клуба с автономной газовой котельной,

от 25.07.2016 № 1661 о предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309071:17 для строительства торгово-развлекательного центра,

от 25.07.2016 № 1662 о предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309071:18 для строительства гостиничного комплекса,

от 25.07.2016 № 1665 о предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309071:19 для строительства гаража с автостоянкой.

Как установлено судом первой инстанции, 12.05.2017 министерством переданы обществу проекты договоров аренды    земельных    участков    66:41:0309057:9,    66:41:0309071:15, 66:41:0309071:16, 66:41:0309071:17, 66:41:0309071:18, 66:41:0309071:19, без номера, без даты, подписанные со стороны арендодателя.

Общество 09.06.2017 направило в адрес министерства подписанные договоры с протоколами разногласий к договорам с сопроводительными письмами № 155/2017, 154/2017, 159/2017, 157/2017, 156/2017, 158/2017 от 09.06.2017.

В письме от 04.07.2017 № 17-01-82/5256нз министерство сообщило об отклонении протоколов разногласий.

Поскольку возникшие разногласия относительно условий договоров  аренды не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, проанализировав положения Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшие на дату принятия судебных актов, и сами судебные акты, пришел к обоснованному выводу, что  заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0309057:9, 66:41:0309071:15, 66:41:0309071:16, 66:41:0309071:17, 66:41:0309071:18. 66:41:0309071:19 является обязательным для министерства.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, в связи с тем, что заключение договоров аренды земельных участков является обязательным для министерства, которое отклонило протоколы разногласий, общество вправе было передать разногласия, возникшие при заключении договоров, на разрешение суда.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются: предмет договора, плата за пользование и срок пользования земельным участком.

При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Судом первой инстанции установлено, что разногласия по п.1.1 договоров обусловлены различным подходом участников договоров к сроку аренды земельных участков. По мнению истца, срок аренды должен быть определен 9 лет 11 месяцев, поскольку этот срок учитывает длительность прохождения всех процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, включая получение ГПЗУ, проектирование, прохождение экспертизы проектной документации, а также подключения объекта, возводимого на земельном участке, к сетям инженерно-технического обеспечения и производства строительных работ, ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект.

По мнению ответчика, срок аренды должен составлять 4 года 11 месяцев.

Принимая п. 1.1 договора в редакции общества, суд первой инстанции исходил из следующего.

Подпунктом 1 пункта 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, договор аренды заключается на срок от трех до десяти лет.

Согласно п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 указанной статьи.

Доводы Министерства  о то, что указанные положения ЗК РФ  не должны применяться, в связи с тем, что процедура предоставления земельных участков происходила в соответствии с прежней редакцией ЗК РФ, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку процедура предоставления земельных участков окончена. Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Ссылки министерства на то, что первоначально обществом испрашивались иные сроки аренды, нельзя признать обоснованными, поскольку истец в заявлениях о предоставлении земельных участков в аренду (письма от 27.04.2016 № 742/2016, от 27.06.2016 № 742/2016) указал срок аренды 10 лет, однако во избежание споров о том, означает ли использованная в п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ формулировка «до десяти лет» 10 лет включительно, счел целесообразным ограничить срок 9 годами и 11 месяцами.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил редакцию договоров, предложенную ответчиком, и изложил спорный пункт в редакции истца.

Также судом установлено, что разногласия по п. 2.1.  и 3.1. договоров и приложения № 1 к договорам - «Арендная плата на 2016 г.» обусловлены различным подходом участников договоров к моменту начала действия  договоров.  По мнению ответчика, договоры аренды распространяют свое действия на период с 25.07.2016 (с даты издания приказов о предоставлении участков, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0309071:16 - с произвольной даты).

Согласно п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Действующее законодательство не содержит условия о том, что в срок действия договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, должен включаться период с даты принятия решения о предоставлении земельного участка и до даты заключения договора аренды.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

То есть, исходя из буквального смысла положений ст. 425 ГК РФ, условия п. 2.1. и 3.1. договоров могут устанавливаться сторонами только относительно фактически существующих отношений, в действительности возникших до заключения договоров и только по взаимному соглашению сторон.

Согласно пп. 1,2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

На основании п. 1 ст. 264 ГК РФ, не являющееся собственником земельного участка, лицо осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК РФ).

Арендные правоотношения в рамках заключаемых договоров возникают из сложного юридического состава, включающего принятие министерством решения о предоставлении земельных участков, последующее заключение сторонами на основании этого решения договоров аренды земельных участков и их передачу арендатору.

В этой связи Приказы Министерства от 25.07.2016 №№ 1664, 1663, 1661, 1662, 1665, от 24.07.2016 № 1261 о предоставлении обществу в аренду   земельных   участков   не   породили   между   сторонами   арендных отношений, так как издание этих приказов явилось лишь первым этапом  перед заключением договоров.

До момента заключения договоров и передачи земельных участков общество не имеет возможности использовать участки по назначению (не может получить градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, осуществлять иные права). Соответственно, каких-либо фактических отношений между сторонами не возникло.

Более того, распространение срока действия договоров на отношения, возникшие до даты фактической передачи земельного участка, противоречит существу арендных отношений ввиду следующего: арендная плата является встречным предоставлением за исполнение обязанности арендодателя по предоставлению земельного участка во временное владение и пользование (п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ), она подлежит уплате только за период после фактической передачи объекта аренды. 

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, то есть условия, не противоречащие законодательству, могут быть включены в текст договора по соглашению сторон.

Поскольку правовых оснований для обязательного распространения действия договоров (в том числе исчисления срока аренды и установления обязанности по внесению арендной платы) на период, предшествующий заключению договоров и дате фактической передачи земельных участков в пользование обществу, не имеется, а соглашение в этой части между сторонами не достигнуто, суд пришел к верному выводу, что спорные пункты договоров должны быть приняты в редакции общества.

Учитывая, что, права и обязанности сторон возникнут с момента вступления решения по данному делу в законную силу, суд первой инстанции правомерно отклонил редакцию договоров, предложенную ответчиком, и изложил спорные пункты  в редакции истца.

Аналогичный подход изложен судом и в части формулировки пункта 5.2.6 договора, предусматривающего в редакции министерства обязанность арендатора в течение 7 дней с момента подписания договора арендодателем принять в аренду участки по акту приема-передачи.

По смыслу ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан передать арендатору арендуемое имущество в срок, установленный договором (или в разумный срок после заключения договора). Пунктом 4.3.2. Договоров установлена обязанность министерства передать земельные участки обществу по акту приема-передачи, однако не установлен срок передачи.

Поскольку обязанность арендатора подписать акт приема-передачи является производной от обязанности арендодателя передать земельный участок по акту приема-передачи, она не может по времени предшествовать фактической передаче земельного участка, которая, в свою очередь, состоится только после заключения договоров, которое будет иметь место после урегулирования разногласий судом.

Также у истца отсутствует возможность определить, когда именно ответчиком были подписаны договоры, поскольку в переданных истцу договорах не были заполнены поля с датой, следовательно, сохранение п. 5.2.6 договоров в предложенной министерством редакции заведомо влечет за собой нарушение условий Договоров истцом.

По п. 3.4 и п. 4.3.2 условий договора жалоба министерства доводов не содержит. Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правомерно принял п. 3.4, устанавливающий в редакции министерства возможность взыскания с арендатора неустойки за неисполнение обязанности по уплате измененной арендной платы при неполучении (невручении) уведомления об изменении арендной платы.

Пунктом 4.3.3. договоров на арендодателя возложена обязанность по своевременному перерасчету арендной платы и информированию арендатора путем направления уведомления об изменении арендной платы. Неисполнение или ненадлежащее исполнение арендодателем этой обязанности не должно являться основанием для применения к арендатору мер ответственности за неуплату измененной арендной платы, поскольку в данном случае будет иметь место вина кредитора (ст. 404 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку действующее законодательство не содержит обязанности для сторон договора аренды о включении условия о том, что неполучение перерасчета арендной платы не является основанием для невнесения арендной платы в измененном размере, в силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ такое условие в текст договоров может быть включено только по соглашению сторон, однако такое соглашение не достигнуто.

Пункт 4.3.2 также принимается в редакции истца, поскольку в редакции ответчика допущена техническая ошибка в части указания номера приложения. Акт приема-передачи является приложением № 2.

Ссылка министерства в апелляционной жалобе на то, что п. 5.2.7, абз. 1 п. 8.2, подп. 8.2.5, 8.2.6, 8.2.7 договоров не противоречат действующему законодательству, ввиду чего должны быть приняты в редакции министерства, не принимается, так как включение данных условий в договор не является обязательным, и в отсутствие соглашения сторон по данным пунктам, суд правомерно исключил их из условий договоров.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности обжалуемого решения, заявителем жалобы не приведено.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, влекущих в силу ст. 270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено, апелляционная жалоба министерства по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 октября 2017 года по делу № А60-40382/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

 

Т.М. Жукова 

 

В.В. Семенов