ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита                                                                                                      Дело № А19-10128/2017

 

«1» февраля 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 февраля 2018 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 октября 2017 года по делу № А19-10128/2017 (суд первой инстанции – ФИО2),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Делоцентр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ответчик, министерство) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка №4943 от 01.02.2013 в редакции дополнительного соглашения №189 от 24.02.2015 за 2016 год с применением коэффициента к размеру арендной платы К=1,2 и без применения коэффициента инфляции.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 октября 2017 года по делу № А19-10128/2017 исковые требования удовлетворены.

Министерство обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Общество в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.

В судебном заседании 19.12.2017 объявлен перерыв до 09 час. 50 мин. 26.12.2017, о чем сделано публичное извещение о перерыве в судебном заседании, размещенное в сети «Интернет».

Определением суда от 26.12.2017 года судебное разбирательство отложено на 10 часов 20 минут 23 января 2018 года.

Рассмотрение апелляционной жалобы начато в составе судей Басаева Д.В. (председательствующий), Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.

В связи с длительным отсутствием ввиду нахождения судьи Никифорюк Е.О. в служебной командировке, на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 №7, определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2018 года судья Никифорюк Е.О. заменена на судью Желтоухова Е.В.

При таких обстоятельствах в силу части 5 статьи 18 АПК РФ рассмотрение дела проведено с самого начала.

В судебном заседании 23.01.2018 объявлен перерыв до 10 час. 20 мин. 30.01.2018, о чем сделано публичное извещение о перерыве в судебном заседании, размещенное в сети «Интернет».

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 28.11.2017, 20.12.2017, 27.12.2017, 24.01.2018. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Иркутска (арендодателем) и ООО «ЖКУ «Левобережье» (арендатором) 01.02.2013 заключен договор аренды земельного участка №4943, в соответствии с п.1.1. которого, арендатору предоставлен за плату во временное пользование и владение земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, 12-й Советский пер., 25, кадастровый номер 38:36:000003:13324, площадью 21241 кв.м. из земель населенных пунктов.

В силу п.1.6. договора цель использования земельного участка: под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр).

Срок действия договора установлен с 24.01.2013 по 24.01.2023. Государственная регистрация договора произведена 01.03.2013, о чем свидетельствует регистрационная надпись на договоре. Земельный участок предоставлен арендатору по передаточному акту 24.01.2013.

В отношении ООО «ЖКУ «Левобережье» произведена реорганизация в форме слияния, в результате которой правопреемником прав и обязанностей по договору аренды является ООО «Делоцентр» на основании договора о слиянии № 1 от 22.05.2014.

Дополнительным соглашением №            189 от 24.02.2015, заключенным между Министерством имущественных отношений Иркутской области (арендодателем) и ООО «Делоцентр» (арендатор), в договор аренды внесены изменения.

Согласно пункту 4.4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015) размер арендной платы на текущий год определен сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение № 1).

Пунктом 4.6 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015) предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно.

Арендная плата за использование участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области.

Размер арендной платы на 2016 год установлен расчетом арендной платы на 2016 год за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и составил 2 994 428 руб. 61 коп.

В указанном расчете применен коэффициент Ку, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков, равный 2,0, а также коэффициент инфляции.

Названный расчет арендной платы составлен на основании утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 3 указанного Положения органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем первым настоящего пункта. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев.

Согласно абз.1 пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601- пп, арендная плата за использование земельного участка ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется арендодателем в одностороннем порядке на уровень инфляции (максимальное значение уровня инфляции), установленный Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который изменяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В силу абз.2 названного пункта при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае изменение арендной платы на уровень инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

Так, расчет арендной платы составлен с учетом коэффициента инфляции 1,193808 в соответствии с ФЗ от 01.12.2014 №384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», ФЗ от 14.12.2015 № 359 - ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год»; коэффициента к размеру арендной платы, равном 2,4 (Кри=1,2; Ку=2,0) в соответствии с постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 №031-06-522/9.

Истец находит применение при расчете арендной платы за 2016 год коэффициента инфляции и коэффициента Ку=2,0 необоснованным.

Так, коэффициент Ку=2,0 применяется при использовании земельных участков для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3 -х лет), а земельный участок предоставлен ООО «Делоцентр» не под строительство, а под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр); учитывая содержание пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-ПП, а также изменение кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Иркутского областного суда от 19.02.2015 по делу № 3-82/15, применение коэффициента инфляции в 2016 году, в котором произведен перерасчет арендной платы, не предусмотрено.

Также истец полагает, что у него отсутствует разрешительная документация на строительство; кроме того, оспаривание предоставления земельного участка истцу (иски прокурора о признании недействительным постановления Администрации г. Иркутска от 24.01.2013 №031-06-143/13 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в 

<

...>» (дело № А19- 8188/2013); иск прокурора о признании договора аренды недействительным (А19- 13764/2014)) на протяжении более 1,5 лет не позволяло истцу в полной мере владеть и пользоваться земельным участком

Истец обратился в досудебном порядке урегулирования спора к ответчику с письмом от 15.03.2016, с просьбой выполнить корректировку расчета арендной платы.

Письмом от 25.03.2016 исх. № 51-35-4016/6 ответчик указал истцу об отсутствии оснований для корректировки расчета арендной платы.

Поскольку в досудебном порядке спор сторонами не урегулирован, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Правоотношения сторон регулируются нормами Главы 34 Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.

Как установлено судом, согласно договору аренды земельного участка № 4943 от 01.02.2013 (в редакции дополнительного соглашения № 189 от 24.02.2015), постановлению Администрации города Иркутска от 24.01.2013 № 031-06-143/13 «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в 

<

...>» земельный участок предоставлен на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в соответствующий период) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" указанная норма закона утратила силу с 01.03.2015, однако, к отношениям сторон, возникшим до принятия соответствующих изменений, применимы ее положения.

Спорный земельный участок отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование участка - под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), что подтверждается представленной в материалы дела копией кадастрового паспорта земельного участка от 09.01.2013.

Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, степень готовности 10%.

В силу пп.2 п.3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм права, судом сделан правильный вывод о том, что размер арендной платы за спорный земельный участок является регулируемой ценой, не может определяться по усмотрению сторон договора, стороны обязаны руководствоваться установленными законом ставками.

Соглашаясь с истцом в части доводов о необоснованном применении при расчете арендной платы коэффициента Ку=2,0, суд первой инстанции исходил из того, что при расчете арендной платы за 2016 год подлежит применению коэффициент К (коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования), равный 1,2, исходя из следующего расчета: 1,2х1, где 1,2 - коэффициент Кри, учитывающий вид разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, Приложение № 1 к постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9); 1 - коэффициент Ку, учитывающий особенности вида разрешенного использования (прочие земельные участки, Приложение № 2 к постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9).

При этом суд исходил из того, что спорный коэффициент установлен за нарушение срока строительства на земельном участке, существенное значение по делу имеет обстоятельство использования земельного участка с нарушением срока строительства, из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен истцу по договору № 4943 от 01.02.2013 на срок с 24.01.2013 по 24.01.2023 под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), следовательно, срок договора аренды на дату рассмотрения дела не истек, а на дату рассмотрения дела у истца отсутствует необходимая разрешительная документация на строительство.

По мнению суда первой инстанции, поскольку договор не содержит условия о предоставления земельного участка с целью строительства, а предполагаемая возможность завершения строительства в отношении объекта незавершенного строительства не может свидетельствовать о предоставлении земельного участка для целей строительства, в связи с чем, ООО «Делоцентр» не нарушило срок строительства.

Таким образом, при определении размера арендной платы для истца коэффициент Ку=2,0, установленный Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 не подлежит применению, поскольку разрешенное использование земельного участка - под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), доказательств изменения разрешенного использования земельного участка, цели его использования либо наличие в отношении земельного участка нескольких видов разрешенного использования, в соответствии с которыми фактически используется земельный участок, в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции полагает такой вывод суда первой инстанции ошибочным по следующим мотивам.

Как было указано ранее, коэффициент Ку=2,0 согласно Постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 применяется при использовании земельных участков для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3 -х лет).

Действительно, спорный земельный участок предоставлен ООО «Делоцентр» под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр).

Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей.

В этой связи использование спорного земельного участка с учетом того, что на нем находится объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, со степенью готовности 10%, предполагает завершение его строительства.

Кроме того, по результатам выезда и осмотра вышеуказанного земельного участка установлено, что объекты на земельном участке отсутствуют, строительство не ведется (т.1 л.д.98-100).

Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, как и другие его положения, отдельно не регламентировали вопросы приобретения прав на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

Более того, в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 (а также в иных постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по конкретным делам), удовлетворение требований владельцев объектов незавершенного недвижимого имущества в отношении земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допустимо.

Вместе с тем, выводы суда апелляционной инстанции подтверждаются анализом положений Земельного кодекса Российской Федерации с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (например, подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6, подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской), по смыслу которых представление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, производится в целях завершения их строительства собственниками таких объектов.

При этом то обстоятельство, что срок договора аренды на дату рассмотрения дела не истек, а у истца отсутствует необходимая разрешительная документация на строительство, не может свидетельствовать об обратном.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает правомерным применение ответчиком коэффициента Ку=2,0, который согласно Постановлению мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 применяется при использовании земельных участков для строительства иных объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более 3 -х лет).

Суд первой инстанции также признал необоснованным применение при расчете арендной платы за 2016 год коэффициента инфляции.

Согласно определениям, содержащимся в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона N 135-Ф3).

Судом первой инстанции установлено, что кадастровая стоимость земельного участка изменилась на основании решения Иркутского областного суда от 19.02.2015 по делу № 3-82/15, что сторонами не оспаривается.

В силу абз.2 пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601- пп, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае изменение арендной платы на уровень инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

По мнению суда первой инстанции, при расчете арендной платы в 2016 году коэффициент инфляции не подлежит применению, поскольку, учитывая изменение кадастровой стоимости земельного участка в силу буквального толкования пункта 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп, применение коэффициента инфляции в 2016 году, в котором был произведен перерасчет арендной платы, не предусмотрено.

Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка было подано ООО «Делоцентр» в Иркутский областной суд 29 декабря 2014 года, соответственно, кадастровая стоимость земельного участка, измененная на основании решения суда от 19.02.2015 по делу № 3-82/15, в силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности применяется с 1 января 2014 года.

Таким образом, при расчете арендной платы земельного участка на 2016 год применение ответчиком коэффициента инфляции соответствовало пункту 12 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп.

При таких установленных обстоятельствах заявленный иск подлежит оставлению без удовлетворения как необоснованный и неправомерный, а решение суда первой инстанции – отмене на основании пунктов 1, 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 октября 2017 года по делу № А19-10128/2017 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

 

Председательствующий                                                                            Д.В. Басаев

 

Судьи                                                                                                           Е.В. Желтоухов

 

В.А. Сидоренко