ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-30707/2014

город Ростов-на-Дону

24 августа 2023 года

15АП-12896/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2023 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2023по делу № А32-30707/2014 

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «База отдыха «Луч» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица - общество с ограниченной ответственностью «Альянс Капитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о взыскании задолженности и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи, г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Пансионат отдыха «Черноморец»  (далее – ОАО «Пансионат отдыха «Черноморец») и просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 09.08.2011 № 4900006929 за период с 01.01.2012 по 30.06.2014 в размере 492 993,26 руб., пени в размере 116 579,93 руб., а также расторгнуть указанный договор. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.06.2015, расторгнут договор № 4900006929 от 09.08.2011, в остальной части иска отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 13.10.2022 это решение и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, суд округа указал на то, что из представленных обществом и базой отдыха документов следует, что по договору купли-продажи от 01.12.2014 № 1, заключенному на основании решения собрания кредиторов в ходе конкурсного производства в отношении пансионата, осуществлена продажа на открытых торгах (в форме аукциона) имущества последнего. Согласно пункту 1.1.12 указанного договора в состав возмездно отчужденного имущества вошли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.08.2011 № 4900006929 (кадастровый номер земельного участка 23:49:0402049:1075). Покупателем в договоре от 01.12.2014 № 1 указано общество. В подтверждение исполнения договора составлен передаточный акт от 12.01.2015, в пункте 1.12 которого также отражен факт передачи обществу прав и обязанностей по договору аренды от 09.08.2011 № 4900006929. Переход права собственности от продавца (пансионата) к покупателю (обществу) на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 01.12.2014 № 1 в ЕГРН зарегистрирован 26.02.2015 (л. д. 104 – 110).

В период разрешения судом первой инстанции данного спора (до вынесения решения по делу) пансионат (прежний собственник объектов недвижимости и арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075) выбыл из спорного материального (арендного) правоотношения. В силу прямого указания закона арендатором данного земельного участка стал новый собственник объектов недвижимого имущества – общество (статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса). В этой связи решение вынесено о правах и обязанностях лица, не участвовавшего в деле (общества), что является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов (пункт 4 части 4 статьи 288 Кодекса). База отдыха заключила с обществом договор купли-продажи от 12.04.2022, в соответствии с которым приобрела объект недвижимого имущества, указанный в пунктах 1.1.9 и 1.1.12 договора купли-продажи от 01.12.2014 № 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. Стороны предусмотрели, что к покупателю (база отдыха) переходят права на данный земельный участок со всеми его принадлежностями. Таким образом, база отдыха приобрела недвижимое имущество у собственника (общества), являвшегося в силу прямого указания закона арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, что также требует привлечения ее к участию в деле.

На новом рассмотрении суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО База отдыха «Луч», ФТ «Сириус» (далее - база отдыха) и ООО «Альянс Капитал» (далее - общество). 

Впоследствии суд заменил ОАО «Пансионат отдыха «Черноморец» (далее - Пансионат) на общество с ограниченной ответственностью База отдыха «Луч», ФТ «Сириус» (далее - ООО База отдыха «Луч», ФТ «Сириус»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2023 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, площадью 977 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Цимлянская, входит в состав Федеральной территории «Сириус». Администрация настаивает на своих исковых требованиях, просит их удовлетворить.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ОАО «Пансионат отдыха «Черноморец» (в настоящее время - ООО База отдыха «Луч», ФТ «Сириус») (арендатор) заключен договор от 09.08.2011 № 4900006929 аренды земельного участка площадью 977 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402049:1075, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Цимлянская, предназначенного для размещения канализационной насосной станции. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.07.2052. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН (регистрационная запись от 20.08.2011 № 23-23-22/127/2011-090). 

Ссылаясь на то, что общество в период с 01.01.2012 по 30.06.2014 не вносило предусмотренные договором арендные платежи, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и расторжении договора от 09.08.2011 № 4900006929. 

Из представленных ООО «Альянс Капитал» и ООО База отдыха «Луч», ФТ «Сириус» документов следует, что по договору купли-продажи от 01.12.2014 № 1, заключенному на основании решения собрания кредиторов в ходе конкурсного производства в отношении пансионата, осуществлена продажа на открытых торгах (в форме аукциона) имущества последнего. Согласно пункту 1.1.12 указанного договора в состав возмездно отчужденного имущества вошли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.08.2011 № 4900006929 (кадастровый номер земельного участка 23:49:0402049:1075). Покупателем в договоре от 01.12.2014 № 1 указано общество. В подтверждение исполнения договора составлен передаточный акт от 12.01.2015, в пункте 1.12 которого также отражен факт передачи обществу прав и обязанностей по договору аренды от 09.08.2011 № 4900006929. Переход права собственности от продавца (пансионата) к покупателю (обществу) на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 01.12.2014 № 1 в ЕГРН зарегистрирован 26.02.2015 (л. д. 104 - 110). 

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. 

В пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса указано, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и приведенных разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

В период разрешения судом первой инстанции настоящего спора до вынесения первоначального решения по делу пансионат (прежний собственник объектов недвижимости и арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075) выбыл из спорного материального (арендного) правоотношения. В силу прямого указания закона арендатором земельного участка стал новый собственник объектов недвижимого имущества - общество (статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса). 

База отдыха заключила с обществом договор купли-продажи от 12.04.2022, в соответствии с которым приобрела объект недвижимого имущества, указанный в пунктах 1.1.9 и 1.1.12 договора купли-продажи от 01.12.2014 № 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. Стороны предусмотрели, что к покупателю (база отдыха) переходят права на данный земельный участок со всеми его принадлежностями. Таким образом, база отдыха приобрела недвижимое имущество у собственника (общества), являвшегося в силу прямого указания закона арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402049:1075. 

Судом установлено, что ОАО «Пансионат отдыха «Черноморец» исключен из ЕГРЮЛ 18.07.2018 по результатам завершения процедуры банкротства, то есть без правопреемников. 

До принятия первоначального решения в дело представителем истца был представлен акт сверки расчетов, из которого следует отсутствие задолженности пансионата перед истцом, а также оплата предъявленной к взысканию неустойки. 

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции также верно установил, что ответчик по настоящему делу по требованию о взыскании задолженности и неустойки является ненадлежащим ответчиком. 

Эти два указанных обстоятельства являются основанием для отказа истцу в удовлетворении иска в указанной части. 

Судом установлено, что в части расторжения договора истцом с настоящим ответчиком претензионный порядок разрешения спора соблюден не был. 

В то же время дело находится на рассмотрении суда более 8 лет. 

При таких обстоятельствах суд верно исходил из того, что оставление искового заявления без рассмотрения по этому основанию с достоверностью нарушит права заинтересованных сторон на разумный срок его рассмотрения. 

Существенным обстоятельством, которое позволяет суду рассмотреть дело по существу с вынесением решения по требованию о расторжении договора является также отсутствие указания на несоблюдение досудебного порядка настоящим, надлежащим ответчиком. 

Поскольку ОАО Пансионат отдыха «Черноморец» был исключен из реестра юридических лиц до принятия настоящего решения, суд должен был прекратить производство по делу по правилам подпункта 5 пункта 1 статьи 150 АПК РФ. 

Юридическим представителем ООО База отдыха «Луч» было заявлено ходатайство о вступлении общества в дело в качестве ответчика именно с намерением рассмотреть спор по существу с принятием решения, о чем представитель дал пояснения суду в судебном заседании. 

Рассмотрев дело по существу, суд внес в спорные правоотношения определенность, которая отсутствовала между заинтересованными лицами с 2014 года. 

В основание требования о расторжении договора аренды земельного участка истцом было положено неисполнение его условий именно ОАО Пансионат отдыха «Черноморец». 

К ООО База отдыха «Луч», приобретшему статус арендатора земельного участка в силу закона, претензии органом муниципального образования относительно ненадлежащего исполнения сделки в настоящем деле предъявлены не были, доказательства в обоснование отсутствующего требования суду не предоставлялись и судом не исследовались. 

При таких обстоятельствах требование администрации о расторжении договора аренды правомерно оставлено судом без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2023по делу № А32-30707/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           В.Л. Новик

 

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

 

Е.А. Маштакова