﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-3649/2020

04 июня 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03.06.2021.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.

 

в отсутствие участвующих в деле лиц

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

общества с ограниченной ответственностью «Автомобильный завод «ГАЗ»

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.09.2020  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021

по делу № А43-3649/2020 

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Автомобильный завод «ГАЗ»

(ИНН: 5250018433, ОГРН: 1045206907877)

к территориальному управлению Федерального агентства 

по управлению государственным имуществом в Нижегородской области,

(ИНН: 5260258667, ОГРН: 1095260008172),

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –Управление Федеральной службы государственной регистрации 

кадастра и картографии по Нижегородской области

(ИНН: 5262133455, ОГРН: 1045207492494),

публичное акционерное общество «ГАЗ»

(ИНН: 5200000046, ОГРН: 1025202265571),

 

об обязании внести изменения в договор аренды

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Автомобильный завод «ГАЗ» (далее – ООО «Автомобильный завод «ГАЗ», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Управление) об обязании ответчика в 30-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу оформить земельно-правовые отношения с истцом на земельный участок общей площадью 87 862 квадратных метра, кадастровый номер 52:18:0040227:177, расположенный по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Автозаводский район, проспект Ленина, дом 88, путем внесения изменений в договор аренды от 03.12.2001 № 03734/04 в виде заключения соглашения о присоединении к названному договору в редакции, направленной Управлению с сопроводительным письмом от 25.10.2019 № 614/019-003-003 (входящий номер 52-12414 от 30.10.2019).

Исковое требование основано на статьях 271, 452 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 35 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано уклонением ответчика от оформления с истцом земельно-правовых отношений на земельный участок, на котором расположены, в том числе, объекты, принадлежащие Обществу на праве собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, публичное акционерное общество «ГАЗ» (далее – ПАО «ГАЗ»).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 29.09.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021, отказал Обществу в удовлетворении иска. Суды пришли к выводу о том, что в силу прямого указания закона Общество приобрело право пользования частью земельного участка, на которой расположено недвижимое имущество Общества с момента государственной регистрации права собственности на это имущество (27.05.2019), поэтому заключение какого-либо дополнительного соглашения с Управлением не предусмотрено.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО «Автомобильный завод «ГАЗ» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суды незаконно не применили пункт 1 статьи 35, пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ООО «Автозавод ГАЗ» является новым собственником объектов, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, и имеет право на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на таких же условиях, как были согласованы с прежним арендатором – предыдущим собственником объектов. Суды неправомерно не приняли во внимание отсутствие в деле доказательств обоснованности отказа Управления от заключения соглашения о присоединении к договору аренды. Кассатор считает, что суд первой инстанции в нарушение статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и не скорректировал указанную Обществом дату возникновения у него права пользования земельным участком, что также послужило основанием для отказа в удовлетворении иска.

В заседании объявлялся перерыв в порядке, установленном в статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 11 часов 03.06.2021.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд пришел к выводу, что кассационную жалобу следует признать обоснованной.

Как следует из материалов дела и установили суды, администрация города Нижнего (правопредшественник Управления, арендодатель) и открытое акционерное общество «ГАЗ» (правопредшественник ПАО «ГАЗ», арендатор) заключили договор аренды земельного участка 03.12.2001 № 03734/04 в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2012 № 0651/18, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 27.05.2043 земельный участок, площадью 87 862 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0040227:177, расположенный по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Автозаводский район, проспект Ленина, дом 88.

На указанном земельном участке находились объекты, принадлежавшие ПАО «ГАЗ» на праве собственности – нежилое отдельно стоящее здание трансформаторной подстанции с пристроем, литера 42А, кадастровый номер 52:18:0040227:137; встроенно-пристроенное помещение П1 (корпус кузнечно-рессорного производства) (нежилое), кадастровый номер 52:18:0040227:761; сооружение (дымовая труба) (удаление продуктов сгорания топлива), кадастровый номер 52:18:0040227:708, нежилое отдельностоящее здание ЦРП № 3 кадастровый номер 52:18:0040227:139; нежилое отдельно стоящее здание центрального распределительного пункта № 3, кадастровый номер 52:18:0040227:107.

Право собственности на нежилое отдельностоящее здание трансформаторной подстанции с пристроем литера 42А, встроенно-пристроенное помещение П1 и сооружение (дымовая труба) 27.05.2019 перешло к ООО «Автомобильный завод «ГАЗ» на основании акта приемки-передачи от 07.05.2019 № 1, о чем ответчик был уведомлен надлежащим образом.

Впоследствии ПАО «ГАЗ» с сопроводительным письмом от 25.10.2019 № 614/019-003-003 (входящий номер 52-12414 от 30.10.2019) направило Управлению соглашение о присоединении ООО «Автомобильный завод «ГАЗ» к договору аренды от 03.12.2001 № 03734/04.

Неподписание уполномоченным органом указанного соглашения послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском.

Руководствуясь статьями 271, 450, 451 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), установив наличие между Управлением и ПАО «ГАЗ» арендных отношений, нахождение объектов недвижимости и сооружения на арендованном земельном участке, передачу части объектов ПАО «ГАЗ» дочернему обществу – ООО «Автозавод ГАЗ» и возникновение у истца права собственности на это имущество, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что в силу прямого указания закона Общество приобрело право пользования частью земельного участка, на которой расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, с момента государственной регистрации права собственности на это имущество (27.05.2019), поэтому заключение дополнительного соглашения с Управлением не предусмотрено.

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанций не было учтено следующее.

В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В пункте 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что спорный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости и сооружением передан ПАО «ГАЗ» по договору аренды земельного участка 03.12.2001 № 03734/04.

Решением единственного участника (учредителя) Общества ПАО «ГАЗ» от 07.05.2019 истцу переданы в порядке осуществления инвестиций объекты с кадастровыми номерами 52:18:0040227:137, 52:18:0040227:761 и 52:18:0040227:708, находящиеся по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Автозаводский район, проспект Ленина, дом 88. Право собственности на объекты зарегистрировано за ООО «Автомобильный завод «ГАЗ» 27.05.2019.

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здания, сооружение (27.05.2019) к Обществу в силу прямого указания закона перешло право аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:177, занятой этим имуществом и необходимой для использования последнего.

Право аренды земельным участком является самостоятельным объектом гражданских прав, которое может участвовать в гражданском обороте (сдача арендованного имущества в субаренду, передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды, другому лицу, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передача права в залог). Требование арендатора о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части внесения арендатора, присоединившегося к договору аренды, с указанием доли площади земельного участка, приходящейся на площадь принадлежащих арендатору зданий, а также прав и обязанностей направлено на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с чем указанный способ защиты является допустимыми и такой иск подлежит рассмотрению по существу с учетом положений статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающих обращение в суд только после получения отказа от контрагента либо неполучения ответа в установленный срок.

Следовательно, вывод судов о том, что законодательством не предусмотрено заключение дополнительного соглашения с новым собственником зданий и сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем Российской Федерации, с уполномоченным органом является неверным.

Судебные акты первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными и обоснованными, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

На основании изложенного суд кассационной инстанции счел необходимым отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.08.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 по настоящему делу и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует оценить доводы лиц, участвующих в деле, соглашение о присоединении к договору аренды и принять судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 3 части 1), 288 (часть 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.09.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2021 по делу № А43-3649/2020 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

О.Н. Голубева