АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-9520/2024

г.Тверь

13 марта 2025 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 06.03.2025 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Рощиной С.Е., при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи помощником судьи Душаткиной А.В., при участии представителей: Заявителя – ФИО1 (до перерыва), Департамента – ФИО2, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Реквием», г.Тверь,

к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г. Тверь,

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «Марал», г.Тверь,

о признании недействительным отказа в приватизации нежилых помещений выраженного в письме от 03.06.2024 года № 30/2733-и,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Реквием» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным письма Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери (далее – ответчик) от 03.06.2024 года № 30/2733-и об отказе в приватизации нежилых помещений инв. № 2, 10 общей площадью 15,3 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:26, 

и обязании Департамента в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта: за свой счет провести кадастровые работы но разделу здания расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:26 с образованием из него и постановкой на кадастровый учет нежилых помещений, арендуемых Обществом в составе указанного здания в качестве самостоятельного нежилого помещения в соответствии с вариантом, указанном в заключении кадастрового инженера ФИО3 от 24.05.2024; после проведении указанных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет нежилых помещений обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения условиях приватизации арендуемого имущества.

При участии третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «Марал», г.Тверь.

Третье лицо явку представителя в заседание не обеспечило, о месте и времени слушания дела извещено надлежаще в порядке статьи 123 АПК РФ.

Судебное заседание ведется в порядке статьи 156 АПК РФ.

Заявитель считает отказ необоснованным, поскольку отсутствуют препятствия для формирования из арендованных помещений самостоятельных объектов недвижимости, они изолированы и обособлены.

Департамент возражает относительно заявленных требований исходя из возражений, изложенных в письменном отзыве. 

Представитель третьего лица заслушан ранее в заседании суда.

Из материалов дела следует, что Общество на основании договора аренды №4695 от 28.06.2013 (с учетом дополнительных соглашений) арендует нежилые помещения инв. № 2, 10 общей площадью 15,3 кв.м. в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:26.

Площадь нежилого строения, где расположены спорные помещения, составляет 140,1 кв.м.

Согласно представленному техническому паспорту арендованные помещения расположены по диагонали друг от друга, имеют выход в общий коридор, номера 2 площадью 8,3 кв.м. и 10 площадью 7 кв.м., в помещении «литера В».

Являясь субъектом малого предпринимательства, Общество обратилось в Департамент с заявлением №7 от 24.05.2024 (л.д.8-11) о приватизации (выкупе) указанных помещений ссылаясь на то, что на основе этих помещений могут быть сформированы самостоятельные, обособленные объекты.

Департамент письмом от 03.06.2014 №30/2733-и отказал в приватизации помещений поскольку указанные помещения не являются индивидуально определенными объектами недвижимости, не находятся на государственном кадастровом учете., а также 16.05.2024 года Обществу направлен отказ от договорных отношений с требованием освободить помещение (л.д.12-13).

Не согласившись с отказом в приватизации помещений. Общество обратилось в суд.

Исследовав представленные сторонами документы и доказательства в их совокупности, заслушав представителей спорящих сторон в судебном заседании, суд исходит из следующего.

  В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положениям части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 АПК РФ на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

  При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Как следует из представленных в материалы дела документов и не оспаривается Департаментом, Общество на основании договора аренды №4695 от 28.06.2013 (с учетом дополнительных соглашений) арендует нежилые помещения инв. № 2, 10 общей площадью 15,3 кв.м. в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:26.

Спорные объекты учтены в составе нежилого строения (здания) общей площадью 140,1 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, Лит.В (инвентарный номер 1358).

Согласно представленному техническому паспорту (л.д.21-32) арендованные помещения № 2 площадью 8,3 кв.м. и № 10 площадью 7 кв.м. расположены по диагонали друг от друга через общий коридор, имеют выход в него – помещение №12 (л.д.29).

Отказывая заявителю в выкупе, Департамент указывает, что испрашиваемые помещения № 2 площадью 8,3 кв.м. и № 10 площадью 7 кв.м., не сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, в их отношении не произведен кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Согласно представленному заявителем плану, спорные помещения №2 и №10 являются отдельными комнатами, двери которых выходят в общий коридор. Доступ в указанные помещения осуществляется через общий вход в здание, тамбур и общий коридор, комнаты оборудованы индивидуальным счетчиком электроэнергии. 

В представленном кадастровым инженером ФИО3 заключении от 24.05.2024 года сделан вывод об изолированности и обособленности спорных помещений, исходя из их ограждения строительными конструкциями, т.е. стенами внутренними и внешними. 

Помещение не является тем, через которое осуществляется доступ к иным помещениям в здании, а также к коммуникациям.

Из представленной суду информации следует, что в здании по адресу 

<

...>, фактически отсутствует водоснабжение, канализация и отопление. Арендуемые помещения в Здании используется арендаторами в качестве склада ритуальных принадлежностей. Согласно представленному Департаментом акту обследования от 05.04.2017 года (л.д.74-77), теплоснабжение отсутствует и на сегодняшний день не восстановлено, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Спорные помещения неразрывно функционально не связаны с другими помещениями. 

         Суд при оценке представленных сторонами доказательств применил положения части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», учел разъяснения, изложенные в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, из указанного следует, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать признаками обособленности и изолированности.    Проанализировав содержание технической документации в отношении спорного помещения, суд установил, что арендуемые Обществом помещения обладают признаками изолированности и обособленности, пришел к выводу об отсутствии препятствий для формирования из арендованных помещений самостоятельных объектов недвижимости.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела сведения о характеристиках испрашиваемых помещений, технический паспорт здания (л.д.21-32), кадастровый паспорт здания (л.д.34-36), заключение кадастрового инженера от 24.05.2024 года (л.д.59-67), письменные пояснения Департамента и Общества, суд приходит к выводу об отсутствии препятствий в формировании спорного помещения как самостоятельного объекта права, и для постановки их на государственный кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, требования Общества суд считает обоснованными.

  Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 этой статьи, в установленные этой нормой сроки, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого объекта в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

  С учетом указанных выше обстоятельств и объёма, подлежащих совершению действий, суд считает необходимым определить срок для направления проекта договора в адрес Общества, три месяца.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на Департамент.

Руководствуясь статьями 123, 156, 163, 167-170, 197-201 АПК РФ, Арбитражный суд Тверской области 

РЕШИЛ:

Признать недействительным письмо Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г.Тверь от 03.06.2024 года № 30/2733-и об отказе в выкупе нежилых помещений инв. № 2, № 10 общей площадью 15,3 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0300057:26, 

обязать Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери в трехмесячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта направить в адрес Общества проект договора купли продажи, для чего совершить необходимые действия в соответствии с действующим законодательством.

Расходы по уплате госпошлины отнести на Департамент.

Взыскать с Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, г.Тверь в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Реквием» 3000 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 АПК РФ. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в порядке и сроки установленные АПК РФ.

Судья                                                                                     С.Е. Рощина