Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-9929/23

29 июня 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ЧАСТНОЕ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ПОДОЛЬСКИЙ ЛИЦЕЙ ПАРУС      к КИЗО ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПОДОЛЬСК о расторжении и признании 

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

ЧАСТНОЕ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ПОДОЛЬСКИЙ ЛИЦЕЙ ПАРУС (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к КИЗО ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПОДОЛЬСК  (далее- ответчик) о расторжении договора аренды от 26.01.2022 №7 нежилого здания на основании п. 2, п. 3 и п. 4 ст. 620 ГК РФ, применении последствий расторжения договора в виде признания отсутствующим обязательств истца по уплате арендной платы (с учетом удовлетворенного в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства истца об уточнении исковых требований). 

Истец на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Рассмотрев исковые требования, суд установил следующее.

Частное общеобразовательное учреждение «Подольский лицей «Парус» (арендатор) заключило с Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (арендодатель) Договор от 26.01.2022 № 7 аренды нежилого здания, находящегося в собственности муниципального образования «Городской округ Подольск Московской области».

По условиям п. 1.1 Договора № 7 Комитет передает Учреждению во временное владение и пользование нежилое здание, расположенное по адресу: Московская область, Городской округ Подольск, 

<

...>, площадью 1 057 кв.м.

По условиям п. 1.2 Договора № 7 Арендуемое Здание предоставляется Учреждению для ведения образовательной деятельности.

Арендуемое Здание передано Учреждению по акту приема-передачи имущества от 01.02.2022. Согласно акту, техническое состояние Арендуемого Здания на момент передачи удовлетворительное, пригодное к эксплуатации.

Исковые требования мотивированы тем, что после подписания акта приема-передачи Учреждением были обнаружены существенные скрытые недостатки Арендуемого Здания.

Указанные скрытые недостатки:

1)    делали невозможным осуществление в Арендуемом Здании образовательной деятельности     (т.е.     исключали     использование     Арендуемого     Здания     по согласованному сторонами целевому назначению);

2)    не могли быть известны Учреждению при принятии Арендуемого Здания, поскольку:

-     не были известны Учреждению заранее;

-     не были раскрыты Комитетом при заключении Договора № 7;

-     в силу своего скрытого характера не могли быть обнаружены Учреждением при первоначальном осмотре Арендуемого Здания.

21.09.2022 истец направил ответчику уведомление №1 о досрочном расторжении договора аренды.

Согласно доводам истца ответчик выразил готовность расторгнуть договор при условии выплаты арендной платы за период действия договора.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против исковых требований возражал, указав на недоказанность истцом факт невозможности использования по назначению.

Обязанность по внесению платы за пользование имуществом с момента его приемки и до его возврата, установлена условиями договора. Учитывая тот факт, что арендатор пользовался арендованным зданием, оснований для его освобождения не имеется.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;  2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями гл. 34 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут, в частности:

а)   арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки (а при их отсутствии - в разумные сроки) (абз. 6 п. 1 ст. 616 и п. 3 ст. 620 ГК РФ);

б)   переданное     имущество     имеет     недостатки,      полностью      или     частично препятствующие пользованию им (абз. 5 п. 1 ст. 612 и п. 2 ст. 620 ГК РФ);

в)   имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4 ст. 620 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Спорный договор № 7 не содержит условий, распределяющих обязанность по капитальному ремонту иным образом или исключающих применение абз. 1 п. 1 ст. 616 ГК РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ при отсутствии соглашения об ином условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, по общему правилу обязанность по производству капитального ремонта была возложена на Комитет.

Суд считает доказанным тот факт, что отсутствие капитального ремонта препятствовало деятельности Учреждения. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2023 по делу № А41-9929/2023 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ФИО2 (ООО «Эксперт центр»).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- имеются ли недостатки (дефекты)  у нежилого здания площадью 1 057 кв.м., расположенного по адресу: МО,  г.о. Подольск, 

<

...>(далее здание).

- в случае положительного ответа на первый вопрос, указать: виды недостатков, причины их возникновения, сроки их возникновения.

- возможна ли дальнейшая эксплуатация здания по назначению, в  том числе по осуществлению   образовательной деятельности, предполагающую массовое скопление людей и не  создает ли или создаст ли здание при его эксплуатации по назначению угрозу жизни и здоровью граждан и третьих лиц?

В материалы дела представлено заключение № 072-23/ЭЦ согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

1. Выявлены многочисленные недостатки (дефекты) у спорного нежилого здания.

2. Разрушение конструкций и инженерных систем здания, здание находится в аварийном состоянии. Причины возникновения недостатков- длительная эксплуатация здания без проведения капитальных и текущих ремонтов.

3. Дальнейшая эксплуатация здания по назначению невозможна, в том числе по осуществлению образовательной деятельности, предполагающее массовое скопление людей. Здание создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, у арендуемого здания имелись многочисленные существенные недостатки, полностью препятствующие пользованием зданием в соответствии с целевым назначением.

Экспертным заключением подтверждается наличие у арендуемого здания недостатков, которые могли быть устранены исключительно путем капитального ремонта - в том числе:

1)   аварийное состояние несущих стен (абз. 6-8 стр. 10 Экспертного заключения), в т.ч.: разрушение железобетонных перемычек с коррозией несущей арматуры, выпадение отдельных участков, разрушение камней кладки; трещины во всю высоту здания; вымывание раствора и кирпичной кладки;

2)   аварийное состояние кровли (абз. 5-7 стр. 11 Экспертного заключения), в т.ч.: массовое обрушение парапетов с отслоением гидроизоляционных ковров; массовые протечки по всему зданию;

3)   аварийное   состояние   полов   (прогибы,   просадки,   обрушение)   (абз. 8   стр. 11 Экспертного заключения);

Ряд выявленных недостатков носил скрытый характер, не мог быть обнаружен Учреждением.

Экспертным заключением подтверждается, в том числе, наличие у арендуемого здания ряда существенных скрытых дефектов – в частности: расположение отмостки таким образом, что она не обеспечивает отвод воды от здания, течь кровли, отсутствие    функционирующей    вентиляции .

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 616 ГК РФ, если капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Таким образом, заключая Договор № 7, Комитет принял на себя обязанность по устранению указанных недостатков. Учреждение имело разумные основания полагать, что дефекты, относящиеся к сфере капитального ремонта, будут в разумный срок устранены самим Комитетом.

Положениями п. 1 ст. 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из фактических обстоятельств дела, Учреждение и Комитет вели переговоры о заключении соглашения о расторжении Договора № 7.

Таким образом, обе стороны имели намерение заключить соглашение о расторжении Договора № 7. Однако стороны не смогли договориться, какие именно последствия расторжения Договора № 7 подлежат закреплению в соглашении о расторжении.

В связи с этим данные разногласия подлежат разрешению в судебном порядке.

Действующее регулирование императивно предписывает, что договор должен расторгаться путем подписания соответствующего соглашения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Судебный спор о расторжении можно возбудить исключительно тогда, когда другая сторона уклонилась от его подписания (абз. 2 п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства»).

Порядок заключения договоров, являющихся обязательным для одной из сторон, урегулирован ст. 445 ГК РФ. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как указывается выше, Учреждение 12.01.2023 направило в адрес Комитета протокол разногласий (№ 74 от 12.01.2023), который Комитет отклонил (протокол согласования от 13.01.2023).

Таким образом, Учреждение, руководствуясь абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ, правомерно передало разногласия, возникшие при заключении соглашения о расторжении Договора № 7, на разрешение суда.

В ходе толкования и применения положений ст. 446 ГК РФ судами выработан устойчивый правоприменительный подход, в силу которого разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Поэтому, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда, а другая сторона не возразила против этого, а также в случаях, когда для одной из сторон спора его заключение является обязательным, суд в целях достижения задач судопроизводства в арбитражных судах, а также защиты обратившегося лица, внесения определенности в правоотношения сторон и установления условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, рассматривает такое исковое заявление по существу (например: абз. 3 стр. 7 постановления Арбитражного суда Уральского округа от 20.06.2023 № Ф09-241/2023 по делу № А60-21795/2022, последний абз. стр. 5 постановления Арбитражного суда СевероКавказского округа от 22.02.2023 № Ф08-333/2023 по делу № А63-3436/2022, абз. 6 стр. 4 постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.11.2022 № Ф03-4297/2022 по делу № А51-22875/2019 и др.).

Как установлено судом, у арендуемого здания имелись многочисленные существенные недостатки, которые делали невозможным его использование по согласованному целевому назначению (образовательная деятельность).

К настоящему моменту судебной практикой Верховного Суда РФ сформирован устойчивый правоприменительный подход, в соответствии с которым риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (абз. 4 стр. 5 определения Верховного Суда РФ от 18.05.2021 № 305-ЭС20-7170 по делу № А40-297162/2018; абз. 3 стр. 6 определения Верховного Суда РФ от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 по делу № А83-20325/2017, абз. 1 стр. 5 определения Верховного Суда РФ от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952 по делу № А40-7034/2017, абз. 5 стр. 4 определения Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16-7, абз. 3 стр. 8 определения Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 по делу № А40-129910/2014; абз. 1 стр. 10 определения Верховного Суда РФ от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013; п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 32021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021; п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020; п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017; п. 4 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015; и т.д.).

Арендатор, уплативший арендную плату, в подобной ситуации вправе требовать возврата арендной платы в качестве неосновательного обогащения (определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 по делу № А40-129910/2014).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

При этом в силу пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд при вынесении решения самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений.

В случае ненадлежащего выбора истцом истребуемого способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд праве самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Таким образом, учитывая характер возникшего спора, по мнению суда, признание отсутствующими обязательств Учреждения по уплате арендной платы по спорному договору приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

Принимая во внимание вышеизложенное, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилого здания, находящегося в собственности муниципального образования «Городской округ Подольск Московской области №7 от 26.01.2022».

Признать отсутствующим  обязанность ЧАСТНОЕ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ПОДОЛЬСКИЙ ЛИЦЕЙ ПАРУС по уплате арендной платы .

Взыскать с КИЗО ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПОДОЛЬСК в пользу 

ЧАСТНОЕ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ПОДОЛЬСКИЙ ЛИЦЕЙ ПАРУС  расходы по госпошлине 6 000руб. и расходы на экспертизу в сумме 50 000руб.

Решение может быть обжаловано.

     Судья                                                         М.Ю. Бондарев