АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30839/24

23 апреля 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   22 апреля 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            23 апреля 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю., секретарем судебного заседания Васильевой Н.А.,

рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>

к муниципальному казенному предприятию "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>, Администрации города  Ростова-на-Дону

о взыскании задолженности 400 000 рублей, пени 32 812 рублей,

и встречному  иску муниципального казенного предприятия "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>

о признании недействительным соглашения, о прекращении государственной регистрации права на сервитут,

третьи лица: акционерное общество "Теплокоммунэнерго" (ИНН 

<

***>), Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

при участии

от истца: лично ФИО1, представитель ФИО2 по доверенности от 02.08.2024 (адвокат) в режиме онлайн-заседания;

от ответчиков: представитель ФИО3 по доверенности № 59.35/5571 от 15.12.2022, № 2 от 14.01.2025.

от третьего лица Администрации города  Ростова-на-Дону: представитель  ФИО4 по доверенности от 27.12.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 к муниципальному казенному предприятию "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону", Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону о взыскании задолженности 400 000 рублей, пени 32 812 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Теплокоммунэнерго" и Администрация г. Ростова-на-Дону.

В процессе разбирательства истец менял требования и субъектный состав ответчиков. В результате уточнения требований в окончательной редакции истец просил взыскать с МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону"

задолженности 400 000 рублей, пени 32 812 рублей, обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону обеспечить надлежащее исполнение обязательств.

Судом приняты требования к рассмотрению, в отношении Администрации г. Ростова-на-Дону – как иск о субсидиарной ответственности.

В этой связи Администрация г. Ростова-на-Дону привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

От иска к Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону заявлен отказ, который подлежит принятию по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Ответчик заявил встречный иск о признании соглашения о сервитуте недействительной сделкой, о погашении записи о сервитуте в его пользу. Иск мотивирован тем, что на момент заключения соглашения ответчик являлся собственником квартир в доме, отапливаемом котельной, расположенной в объекте истца. А впоследствии эти квартиры отчудил, основание к сервитуту отпало.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Согласно договору купли-продажи нежилого помещения от 19.10.2022 ФИО1 приобрела в собственность нежилые помещения с кадастровым номером 61:44:0010418:1070, расположенное по адресу:- 

<

...>.

Между предыдущим собственником помещения  ФИО5 и Муниципальным казенным предприятием «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону» 22.06.2020 заключено Соглашение № 685/20 об установлении сервитута на часть нежилого помещения площадью 59,50 кв. м, предназначенного для прохода на крышу нежилого помещения Н2 в целях обслуживания блочно-модульной котельной. Сервитут установлен в интересах пользователя - АО «Теплокоммунэнерго».

Плата за пользование сервитутом определена сторонами в размере 20 000,00 рублей. Срок действия -10 лет.

27 декабря 2022 года ФИО1 направила уведомление в АО «Теплокоммунэнерго» о переходе права собственности и об оплате за пользование сервитутом.

Письмом № 199 от 18.01.2023 АО «Теплокоммунэнерго» сообщило, что не несет обязанности по оплате за установленный сервитут.

20 февраля 2023 ФИО1 направила в адрес МКП «ОДСО г. Ростова-на-Дону» письмо с требованием оплатить задолженность за пользование по Соглашению.

Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростов-на-Дону (далее - Департамент) является учредителем Муниципального казенного предприятия «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону».

Претензия с требованием об оплате задолженности от 14.05.2024, направленная в адрес председателя ликвидационной комиссии МКП ОДСО получена 19.06.2024г., но ответа на нее не последовало, денежные средства не перечислены.

В этой связи истец просит взыскать задолженность за период с 1.11.2022 по 31.07.2024 в сумме 400 000 рублей, пеню за период с 1.11.2022 по 01.08.2024 (согласно расчету) в сумме 32 812 рублей.

В адрес АО «Темплокомигунэиерго» 14.05.2024г. направлено Уведомление о приостановке действия сервитута до тех пор, пока не будет выплачена задолженность.

В ответ на это письмом АО «Теплокоммунэнерго» от 06.08.2024 № 4162 указано, что ими направлены запросы для решения сложившейся ситуации.

Как указано выше, МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону" подало встречный иск о недействительности сделки об установлении сервитута.

В качестве  основания недействительности сделки  заявлено то обстоятельство, что заключение об установлении сервитута от 22.06.2020 № 685/20 с первоначальным собственником нежилого помещения - ИП ФИО5 было обусловлено тем, что у предприятии, как у застройщика, на тот момент времени на балансе еще числились 31 квартира.

19.10.2022 по договору купли-продажи право собственности на указанное нежилое помещение перешло к ИП ФИО1

Между тем, согласно выписке из ЕГРН о правах МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону" на недвижимое имущество за период с 05.02.2022 по 2024 год  предприятие не имело на праве собственности или на балансе ни одного объекта в многоквартирном доме или пристройке к нему по указанному адресу.

Прибыли от использования котельной предприятие не получает, фактическим эксплуатантом котельной не является. Бухгалтерскую справку от 15.11.2024 № ОДСО-78 об отсутствии в оперативном управлении и на балансе Предприятия с 2022 года и по настоящее время имущества по адресу: 

<

...>, ответчик представил в материалы дела.

Таким образом, на момент возникновения нрава собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение но договору купли-продажи от 19.10.2022, дающее право на переход нрав и обязанностей по соглашению о сервитуте, у предприятия отсутствовало на балансе какое-либо недвижимое имущество, в частности, в многоквартирном доме и пристройке к нему по адресу: 

<

...>.

Между тем, согласно статье  274 Гражданского кодекса Российской Федерации лишь собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего объекта недвижимости предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Следовательно, обоснован довод ответчика о том, что сервитуарием по соглашению может выступать только лицо, чьи права и интересы затрагиваются использованием котельной, обеспечивающей теплоснабжением и горячим водоснабжением абонентов жилого дома, к которым предприятие в спорном периоде не относится.

Сервитутом обеспечивается именно и только владение и пользование объектом недвижимости, в данном случае – квартирами в доме, а не котельной как совокупностью технологического оборудования для выработки тепловой энергии. Котельная объектом недвижимости не является и, более того, самостоятельного назначения не имеет, а служит обеспечению теплом помещений в доме, в том числе – принадлежащих самому истцу.

Вместе с тем, это не означает обоснованности иска о признании соглашения о сервитуте недействительной сделкой.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Однако ответчик не привел законного основания для признания сделки недействительной, не указал для этого прямой нормы.

Более того, по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ответчик же указывает, что действие сделки прекратилось для него после отчуждения объектов, отапливаемых с использованием котельной, что под действие приведенной нормы не подпадает.

В иске о признании сделки недействительной надлежит отказать.

Вместе с тем, обоснован довод ответчика о том, что с отчуждением квартир в доме заинтересованность предприятия и право ограниченного пользования нежилым помещением, принадлежащим на праве собственности истцу, прекратилось.

Однако это влечет вывод о применении к спорному правоотношению нормы статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В данном случае ограниченное  пользование со стороны ответчика имуществом истца для целей организации теплоснабжения прекратилось отчуждением имущества.

Оговорка в норме об обстоятельстве, за которое ни одна из сторон не отвечает, означает указание на добросовестное и разумное поведение сторон в обязательстве, запрет на создание противоправных препятствий к его исполнению. Отчуждение же объектов недвижимости в данном случае является правомерным и добросовестным поведением предприятия, более того, оно направлено на исполнение им уставной деятельности как застройщика. Использование жилых помещений в собственной деятельности предприятия с очевидностью не предусматривалось. Следовательно, отчуждение квартир не может быть квалифицировано как недолжное или недопустимое поведение. А  потому это обстоятельство повлекло как фактическую невозможность пользования сервитутом в соответствии с его целью – теплоснабжение квартир, так и правовые последствия в виде прекращения как права сервитута для ответчика (и обязательства истца перед ответчиком), так и встречного обязательства ответчика по оплате за сервитут.

В этой связи суд отклоняет довод истца о взыскании платы в пользу прежднего собственника его помещения за предшествующий период, когда указанное обстоятельство еще не наступило. Более того, довод о прекращении права сервитута ранее ответчиком не заявлялся.

Прекращение права, подлежащего государственной регистрации, влечет необходимость погашения записи об этом праве. Так, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52  Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае ответчик правомерно требует погашения его записи о праве для установления правовой определенности в отношениях сторон.

Как видно из предоставленной в материалы дела выписки из ЕГРН сервитут в отношении помещения истца зарегистрирован как в пользу ответчика. Так и в пользу АО «Теплокоммунэнерго». Поскольку к этому лицу требований не заявлено, как не оспорена запись о праве в его пользу, суд не входит в оценку отношений истца с названным третьим лицом, полагая недопустимым предрешение возможного правового конфликта между ними.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца относятся судебные расходы по первоначальному и встречному иску.

Поскольку встречный иск подан 20.11.2024, государственная пошлина по удовлетворенному неимущественному требованию определяется в сумме 15 000 рублей. Так как в ее уплате ответчику предоставлялась отсрочка,  пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 150, 167 – 170, 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять отказ истца от иска к Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону.

Производство по делу в этой части прекратить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Погасить запись о сервитуте в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0010418:1070 в пользу муниципального казенного предприятия "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону".

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 15 000 рублей государственной пошлины по встречному иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.