ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-51902/2017

06 апреля 2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2021 года 

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего судьи  Нечаева С.В.,

судей: Красновой С.В., Федуловой Л.В., 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, дов. от 19.08.2020 (до перерыва, онлайн), ФИО2, дов. от 27.08.2020 (после перерыва)

от ответчика: ФИО3, дов. от 23.03.3021

от третьих лиц:

от ООО «БукинстЪ» - ФИО4, дов. от 11.06.2020, ФИО5, дов. от 26.06.2019

от иных третьих лиц – не явились, уведомлены

рассмотрев 23, 30 марта 2021 года в судебном заседании кассационные жалобы

Правительства Москвы и ООО «Агроинвест компани»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2020 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 

от 07 декабря 2020 года, 

принятые по иску Правительства Москвы 

к ООО «Агроинвест компани»

об обязании исполнить обязательство в натуре путем подписания акта, 

и по встречному иску об обязании подписать акт,

третьи лица: ООО «БукинстЪ», Департамент культурного наследия города 

Москвы, ООО «Дэвен-групп», ООО «Винос», ООО «Пирамит», ООО «Пелагия И 

К», ООО «Талер», ФИО6, ФИО7, Мосгорнаследие,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен Правительства Москвы к ООО «Агроинвест компани» об обязании исполнить обязательство в натуре, путем подписания Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта в представленной редакции.

26 мая 2017 года определением арбитражного суда по данному делу в порядке статьи 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО «Агроинвест компани» к Правительству Москвы об обязании его подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 01 апреля 1998 года № 1-1212/р-2 (реестровый номер: 12-001090-5001-0012-00001-98) в редакции дополнительных соглашений от 15 августа 2000 года № 1-1212/р-2-1607, от 10 декабря 2002 года № 1-1212/р-2-2026 по реставрации с элементами реконструкции помещений в объекте по адресу; 

<

...>, в представленной ответчиком редакции.

20 апреля 2018 года решением Арбитражного суда города Москвы в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, акт подписан в редакции, предложенной ООО «Агроинвест Компани».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2018 года данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа 22 января 2019 года решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2018 года оставлены без изменения, кассационная жалоба Правительства Москвы – без удовлетворения. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2018 года в части прекращения производства по апелляционной жалобе ООО «БукинистЪ» оставлено без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения. Прекращено производство по кассационной жалобе ООО «БукинистЪ» на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2018 года (по существу).

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05 августа 2019 года № 305-ЭС19-5533 перечисленные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора судом привлечены: ООО «Букинистъ» (определение от 09 сентября 2019 года), Департамент культурного наследия города Москвы, ООО «ДЭВЕН - ГРУПП», ООО «ВИНОС», ООО «ПИРАМИТ», ООО «ПЕЛАГИЯ И К», ООО «ТАЛЕР», ФИО6, ФИО7 (определение от 20 декабря 2019 года).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2020 года, в удовлетворении первоначального и встречного иска было отказано.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Правительство Москвы и ООО «Агроинвест компани» обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых указывают на нарушение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Истец в своей кассационной жалобе просил отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчик в своей кассационной жалобе просил отменить решение и постановление апелляционного суда,  принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении встречных исковых требований.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы своей кассационной жалобы, возражали против кассационной жалобы ответчика.

Представитель ответчика поддержал доводы своей кассационной жалобы, возражал против удовлетворения кассационной жалобы истца, просил утвердить акт реализации в предложенной редакции, исключив площади иных собственников помещений в здании. 

По результату рассмотрения ходатайства ответчика о приобщении в материалы дела дополнительной кассационной жалобы, судебная коллегия определила: в удовлетворении ходатайства отказать, дополнения с приложениями на 12 листах подлежат возвращению, как поданные за пределами установленного срока обжалования судебного акта.  

Представители ООО «БукинстЪ» просили оставить постановление апелляционного суда без изменения, возражали против удовлетворения кассационных жалоб по доводам, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела. 

Иные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение постановлений Правительства Москвы от 19.08.1997 № 616 «Программа строительства, реконструкции и капитального ремонта жилых домов на территории Центрального административного округа города Москвы» и от 29.04.1997 № 304 «Об итогах инвентаризации долей города в инвестиционных контрактах на территории Центрального административного округа города Москвы» между Правительством Москвы и ЗАО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» (Инвестор) заключен инвестиционный контракт от 01.04.1998 № 1-1212/р-2 (реестровый № 12-001090-5001-0012-00001-98) на реализацию инвестиционного проекта по реставрации (в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2002) объекта культурного наследия здания «Городская усадьба С-вых, XVIII - XIX вв.» по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 6-8, стр. 1.

В настоящее время правопреемником ЗАО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» является ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ».

В соответствии с п. 2.1, 2.2 статьи 2 Инвестиционного контракта его предметом являлась реализация инвестиционного проекта по производству проектных, подготовительных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ на площадке по адресу: 

<

...>, стр. ГДЖЗ, площадью 3300 кв. м.

Согласно с п. 2.3. Контракта, иные собственники и арендаторы помещений в здании должны участвовать в финансировании Контракта пропорционально принадлежащим им площадям.

Согласно ст. 5 Контракта Администрация, в частности, должна была предоставить земельный участок, с расположенным на нем зданием, а Инвестор самостоятельно провести и профинансировать все ремонтно-реставрационные работы.

Согласно пункту 5.2.6. Контракта Инвестор обязуется в течение 6 месяцев после заключения Контракта, обеспечить привлечение всех собственников и арендаторов реконструируемых строений в соинвесторы в установленном порядке. Привлечение этих лиц осуществляется за счет доли Инвестора и оформляется дополнительным соглашением сторон, которое является неотъемлемой частью Контракта.

В соответствии с п. 3.3. Контракта, по окончании его реализации, между его сторонами осуществляется раздел общей площади здания в натуре в соотношении 50% - Администрации и 50% Инвестору.

Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного контракта (п. 3.5.; 5.1.5.) определяется на основании Акта о реализации инвестиционного проекта, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта и основанием для прекращения обязательств по нему.

Срок ввода объекта в эксплуатацию (в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2002) - IV квартал 2002 года.

Актом комиссии от 23.12.2005 года № 16-03/3741 о приемке работ по сохранению объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию, предъявленный к сдаче объект культурного наследия (ЭК № 45 от 27.10.1093 года) «Городская усадьба С-вых, XVIII - XIX вв. Главный дом 1760 - 1777 гг.», расположенный по адресу: 

<

...> в части ГДЖЗ принят в эксплуатацию.

Сопроводительным письмом от 08.01.2017 года № 08/01-2017 истец в адрес ответчика направил акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 01.04.1998 года № 1-1212/р-2 по реставрации с элементами реконструкции помещений в объекте по адресу: 

<

...> ГДЖЗ.

Письмом от 11.01.2017 № ДГИ-И-448/17 Департамент городского имущества города Москвы направил обращение, приложением к которому являлся подписанный со стороны Администрации акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в адрес ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ», однако Инвестор данный Акт не подписал.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что взаимоотношения сторон по заключенному Правительством Москвы и ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» Контракту должны регулироваться и трактоваться в соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», разъяснениями пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что в отношении здания в рамках Контракта была проведена реконструкция и на основании ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» с момента заключения Контракта и до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ, подписания акта реализации инвестиционного контракта здание является общей долевой собственностью Правительства Москвы и ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ».

Со ссылкой на пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 и положениям статей 1041, 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции был сделан вывод, что действия сторон в рамках Контракта были направлены на достижение общей цели - осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в виде финансирования реконструкции объекта с последующим распределением площадей в объекте в порядке, установленном Контрактом. Контракт предусматривает объединение его сторонами вкладов для достижения результата, содержит условия об обязанностях обеих сторон, в связи, с чем по своей правовой природе Контракт является договором простого товарищества и к урегулированию правоотношений сторон применяются положения главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, суд первой инстанции указал, что Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статья 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дополнена пунктом 3 следующего содержания: «3. Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.».

Этим же законом № 427-ФЗ Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом (утратил силу с 01.01.2017).

Положения названной нормы в новой редакции распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ и обязательства сторон, по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы, т.е. регистрация права долевой собственности не требуется, но она требуется в отношение распределенных по акту реализации инвестиционного контракта помещений, и эти положения, по мнению суда первой инстанции, распространяются на рассматриваемый инвестиционный контракт, направленный на реконструкцию здания.

Соответственно, до раздела в натуре помещений и регистрации права собственности на них за каждым из сторон Контракта спорный объект является общей долевой собственностью Правительства Москвы и ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ», что, в соответствии с п. 3 ст. 1043 ПС РФ, требует осуществлять пользование имуществом товарищей по их общему согласию.

При этом, судом первой инстанции из представленных ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в материалы дела доказательств, установлено, что 19.06.1997, еще до заключения Правительством Москвы и ответчиком инвестиционного контракта, ООО «ВИНОС» стало собственником помещения в здании площадью 298,7 кв. м.

Затем в 27.07.1999 года ООО «ВИНОС» из принадлежащей ему части здания продало часть помещения площадью 153 кв. м. ООО «ПИРАМИТ». 

20.03.2016 года ООО «ПИРАМИТ» продало, принадлежащее ему помещение, ФИО7 и ФИО6

Площадь помещения, оставшегося у ООО «ВИНОС», изменилась со 145,7 кв. м. на 144,6 кв. м.

С учетом этого обстоятельства суд первой инстанции сделал вывод о том, что помещения ООО «ВИНОС» (их последующих собственников) не были и не могли быть в общей долевой собственности Правительства Москвы и ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ», а их включение Правительством Москвы в Акт реализации инвестиционного контракта в долю Инвестора, который, при утверждении его судом, будет основанием для регистрации права собственности на помещения, является незаконным, нарушающим права и интересы ООО «ВИНОС» и других собственников помещений, ранее принадлежащих ООО «ВИНОС», что, как следствие, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Правительства Москвы.

Относительно оснований для отказа в удовлетворении требований ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» судом первой инстанции был сделан вывод о том, что Инвестором не исполнены обязательства (п. 5.2.6. Контракта) по привлечению соинвесторов из числа собственников и арендаторов помещений в здании, что нарушило их право на участие в Контракте, гарантированное Правительством Москвы. Указанное поведение Инвестора суд расценил как недобросовестное и, на основании положений п. 4 ст. 1 ГК РФ и п. 5 ст. 10 ГК РФ, отказал в удовлетворении исковых требований ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ».

Кроме того, судом первой инстанции был сделан вывод, что ООО «Букинистъ», как субъект малого предпринимательства, непрерывно (с 01 декабря 1996 года), на основании Договора аренды от № 0-1164/94 от 04 октября 1994 года (зарегистрирован 19 февраля 1998 года за № 1-00206/98), заключенного с Москомимуществом (правопредшественник Департамента городского имущества г. Москвы), арендующий в здании помещения площадью 271,8 кв. м, не имеет нарушенных прав по настоящему делу, подлежащих защите. Указанный вывод мотивирован тем, что хотя ООО «БукинистЪ» и является арендатором помещений в здании и субъектом малого предпринимательства, и, в рамках Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесений изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на выкуп, арендованных им помещений, но за реализацией этого права ООО «Букинистъ» обратилось и получило отказ Департамента городского имущества г. Москвы после вступления названного закона в силу (05.08.2008 года), которое имело место уже после того, как помещения в здании перешли в общую долевую собственность сторон по Контракту и после окончания реконструкции. Помимо этого, суд первой инстанции, признавая ООО «Букинистъ» субъектом малого предпринимательства, сделал противоречивый вывод о том, что ООО «БукинистЪ» не представило в материалы дела доказательств, подтверждающих его соответствие требованиям, установленным Законом № 159-ФЗ к субъектам малого предпринимательства, заявляющим требования о преимущественном выкупе арендуемых площадей.

Учитывая изложенное, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что правильное по своей сути судебное решение, вынесенное судом первой инстанции, основано на ошибочной оценке фактических обстоятельств дела, что привело к неверным выводам относительно факта проведенной реконструкции здания и, как следствие, определения здания, как объекта недвижимости, который может находится в общей долевой собственности сторон Контракта, с последующим оформлением их прав на помещения в нем, и неправильной квалификации их правоотношений, в соответствии с условиями Контракта и положений действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отношения сторон, по заключенному Контракту, не являются инвестиционными и не могут быть квалифицированы, как простое товарищество, на основании следующего.

Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества. К модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами (пункт 2 статьи 257 НК РФ). Передача объекта недвижимости (объекта капитального строительства или земельного участка), в инвестиционных целях, предусмотренных Законом № 39-ФЗ, для осуществления нового строительства или реконструкции, предполагает наличие воли собственника такого объекта на его вовлечение в такие отношения, фактическую его передачу инвестору, при том, что передаваемый объект недвижимости, должен быть свободным от прав третьих лиц, а реализация проекта должна сопровождаться оформлением и выдачей исходно-разрешительной документации, разрешающей осуществление нового строительства или реконструкции, а также подтверждающей факт их окончания и разрешающей введение объекта недвижимости в эксплуатацию, в установленном законодательством порядке.

В рассматриваемом случае новое строительство или реконструкция, которые привели к появлению объекта недвижимости с новыми объемно-техническими характеристиками не осуществлялись, что подтверждается следующим.

В соответствии с документами технической инвентаризации, представленными в материалы дела (т. 3 л.д. 79), общая площадь здания по адресу: 

<

...> ГДЖЗ на дату заключения Контракта и на дату подписания Акта комиссии от 23.12.2005 года № 16-03/3741 о приемке работ по сохранению объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию, составляла 6 167 кв. м.

В то же время, согласно условиям Контракта площадь объекта, на котором предполагалось выполнение работ, составляла 3 300, кв. м, из чего следует, что Правительство Москвы, заключая Контракт, предполагало осуществление ремонтно-реставрационных работ, и то в отношении части здания, что отражено в Акте комиссии от 23.12.2005 года № 16-03/3741 о приемке работ по сохранению объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию (т. 1 л.д. 50).

На момент заключения Контракта Правительство Москвы не являлось собственником всего здания по адресу: 

<

...> ГДЖЗ, а, вместе с ООО «Винос» (т. 9 л.д. 30), являлось собственником помещений в нем.

Факт принадлежности помещений в здании нескольким собственникам указывает на то, что заключение инвестиционного контракта и передача здания для инвестиционных целей Инвестору, могли иметь место только при наличии согласия на это всех сособственников, в соответствии с положениями ст. 246 ГК РФ, которая предусматривает наличие волеизъявления всех собственников объекта общедолевой собственности по распоряжению им.

В рассматриваемом случае, такого согласия не было.

ООО «ВИНОС» не выступало на стороне заказчика по заключенному Контракту и не давало согласие на его заключение Правительству Москвы.

Стороны, заключая договор, заведомо знали об отсутствии у них согласия на это других собственников помещений в здании, а также о том, что, возложив на Инвестора обязанность по привлечению к финансированию работ по Контракту арендаторов помещений в здании, последний не сможет этого сделать, ввиду необязательности для них участия в Контракте.

Предоставление недвижимого имущества, если бы оно осуществлялось для строительства или реконструкции, возможно только в том случае, если это имущество свободно от чьих-либо прав, в том числе и прав арендаторов, договоры с которыми до Контракта были заключены Правительством Москвы, при этом это являлось бы обязанностью Правительства Москвы.

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» как земельного участка, так и здания, что необходимо для осуществления нового строительства или реконструкции.

На дату заключения Контракта, помещения, принадлежащие Правительству Москвы, находились в аренде у ООО «БукинистЪ», что подтверждается Договором аренды от № 0-1164/94 от 04 октября 1994 года (зарегистрирован 19 февраля 1998 года за № 1-00206/98), а также в собственности третьих лиц (их правопредшественников), привлеченных к рассмотрению данного дела, например, ООО «ВИНОС» (т. 5 л.д. 6 - 7).

После заключения Контракта Правительство Москвы не прекращало арендные отношения с ООО «БукинистЪ» и другими арендаторами помещений. Арендаторы не выселялись, продолжали владеть и пользоваться помещениями, платить в соответствии с договорами арендную плату. Само это обстоятельство опровергает возможность фактического проведения какого-либо строительства или реконструкции.

Более того, в период действия Контракта, Правительство Москвы передавало арендуемые помещения в собственность арендаторов. В частности, на основании решения суда по делу № А40-77379/2017 от 29 января 2018 года, в собственность арендатора ООО «Дэвен-Групп», было продано помещение площадь 663,3 кв. м (т. 13 л.д. 19 - 24), в выкупе которого ему было первоначально отказано Департаментом городского имущества города Москвы со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате, но не наличия каких-либо инвестиционных отношений по Контракту с ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» и права общей долевой собственности на эти помещения.

На момент заключения Контракта здание относилось к объектам культурного наследия, выявленным до его заключения, а именно 27 октября 1993 года на основании решения экспертной комиссии ЭК № 45, о чем его сторонам было известно, что нашло отражение в заключенном ими Дополнительном соглашении № 1-1212/Р-2-2026 от 10 декабря 2002 года. Указанное обстоятельство исключало возможность проведения в отношении здания какой-либо реконструкции, допуская только ремонтно-реставрационные работы, что предусматривалось п. 3 ст. 33 Закона города Москвы № 26 от 14.07.2000 года «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры», которым установлено, что на недвижимых памятниках истории и культуры и их территориях запрещаются такие виды производственно-строительных работ, как капитальное строительство и реконструкция. Это подтверждается представленными в материалы дела разрешениями Главного управления охраны памятников г. Москвы № 16-03/423 от 18.08.2000 г., № 16-06-13/135 от 21.03.2001 г., № 16-03/103 от 13.03.2003 г., которыми давалось согласие на проведение ремонтно-реставрационных работ на фасаде здания, но не новое строительство или реконструкцию.

Согласно ст. 62 Градостроительного Кодекса РФ № 78-ФЗ от 07.05.1998 года, при проведении нового строительства или реконструкции требуется получение разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным государственным органом.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года для завершения нового строительства или реконструкции необходимо оформление разрешения (акта) на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Уполномоченным органом, имеющим право на выдачу разрешения на строительство, на основании Распоряжения Мэра г. Москвы № 100-РМ от 03.02.1998 года, являлась Инспекция государственного архитектурно строительного надзора. Ни инспекция ГАСН, ни ее правопреемник - Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор) никакие разрешения или акты, дающие право на строительство, реконструкцию, или введения здания в эксплуатацию после строительства или реконструкции, не выдавали. Доказательств иного в материалы дела сторонами Контракта не предоставлено.

В этой связи Акт комиссии от 23.12.2005 года № 16-03/3741 о приемке работ по сохранению объекта, отнесенного к недвижимому культурному наследию, не является актом ввода объекта в эксплуатацию, который предусмотрен статьей 55 ГрК РФ для объектов недвижимости законченных строительством или реконструкцией, и, следовательно, не может подтверждать факт, как ее проведения, так и появления после реконструкции объекта недвижимости с новыми объемными параметрами.

Перечень осуществленных работ, приведенный в Акте от 23 декабря 2005 года, констатирует проведение работ на внешнем контуре здания (ремонт фасада, окон, крыши, лестницы и так далее), которые относятся к ремонтно-реставрационным, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие фактический объем и стоимость проведенных ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» работ.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что в рамках Контракта была осуществлена реконструкция здания, в результате которой создан объект недвижимости, в отношении помещений которого у ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ», со ссылкой на положения Контракта, могут появиться какие-либо права.

В условиях, когда никакого нового строительства или реконструкции в рамках Контракта не велось, ссылка суда первой инстанции на положения Закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также ст. 70 Закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г. «О государственной регистрации недвижимости», является неверной.

Кроме этого, ошибочным является вывод суда первой инстанции о том, что взаимоотношения сторон по Контракту должны квалифицироваться как простое товарищество, в связи с тем, что положения, рассматриваемого Контракта и поведение сторон по его реализации, противоречат положения главы 55 ГК РФ, регламентирующей создание и функционирование простого товарищества.

Так, в Контракте отсутствует условие об обязательстве сторон соединить свои вклады, не указано конкретное содержание вкладов и не определен порядок пользования общим имуществом. Не указано раздельно количество внесенного имущества, которым они обладали на праве собственности и имуществом, которым они обладали по другим основаниям, на момент его заключения. Он не содержит стоимостной оценки вклада Правительства Москвы и отсутствуют доказательства фактической передачи Правительством Москвы какого-либо вклада.

Условия Контракта изначально предполагали последующую передачу имущества в пользу ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» по результатам выполнения ремонтно-реставрационных работ, и не предполагали совместную деятельность сторон и управление имуществом, что противоречит существу договора простого товарищества.

С момента заключения Контракта, здание (все его помещения) не являлись и не могли являться общей долевой собственностью сторон, так как юридически и фактически, они находились либо в собственности города Москвы, либо в собственности других лиц (ООО «Винос» и др.).

С учетом вышеизложенного и на основании разъяснений Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Контракт является договором подряда на осуществление ремонтно-реставрационных работ, согласно которому Инвестор обязался выполнить работы, а Правительство Москвы обязалось принять их и оплатить.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

Если по условиям договора сторона, осуществляющая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, такой договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорный контракт является договором смешанного типа: в части проведения работ по ремонту и реставрации, в силу параграфа 3 главы 37 ГК РФ, его необходимо квалифицировать как договор подряда, а в части условия о передаче части недвижимого имущества в собственность ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» по итогам реализации инвестиционного проекта, в качестве оплаты за выполненные им подрядные работы - как договор купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции также указал, что несмотря на отсутствие права претендовать на помещения в здании, при подтверждении ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» объемов и стоимости осуществленных им ремонтно-реставрационных работ, не лишен возможности требовать возмещения расходов на их проведение.

Таким образом, с учетом сложившихся между сторонами правоотношений относительно Контракта и вышеназванных фактических обстоятельств, помещения в здании, за исключением, тех, на которые уже оформлены права собственности других лиц, были и остаются в собственности города Москвы. Общая долевая собственность Правительства Москвы и ООО «АГРОИНВЕСТ КОМПАНИ» на эти помещения, в связи с заключением Контракта, не возникла. Их статус не изменился. Помещения являются собственностью города Москвы. Как следствие, нет никакой правовой неопределенности, как в их правовом статусе, так и в статусе помещений, принадлежащих иным собственникам в здании.

Также суд апелляционной инстанции не согласился с выводами нижестоящего суда о том, что ООО «Букинистъ» не имеет нарушенных прав по настоящему делу, подлежащих защите. В результате раздела помещений для него, как для арендатора государственного имущества, могут возникнуть препятствия для реализации преимущественного права на приватизацию.

С учетом изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, в связи с чем они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд    

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июля 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2020 года по делу № А40-51902/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                             

Судьи:                                                                                                         

 

С.В. Нечаев

                                                                                                                              С.В. Краснова

 

Л.В. Федулова