ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-1822/2018

г. Вологда

10 августа 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 августа 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и                Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вариант-Инвест» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 мая 2018 года по делу                   № А05-1822/2018 (судья Меньшикова И.А.) 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Вариант-Инвест» (место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Ломоносова,               д. 101, оф. 1; ОГРН 1162901062048, ИНН2902083231; далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Садовая, д. 5, корп. 1; ОГРН 1042900050566,                ИНН 2901131228; далее – Управление Росреестра) о признании незаконным решения от 07.12.2017 № 29/17-37832 об отказе в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 29:28:112207:2081 и о возложении на ответчика обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером 29:28:112207:2081 в связи с изменением вида разрешенного использования на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – Территориальное управление).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 04 мая 2018 года в удовлетворении заявления Обществу отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, заявленные требований удовлетворить. В обоснование жалобы ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Указывает, что Общество на основании заключенного договора аренды является правообладателем земельного участка и, как следствие, в силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) вправе самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка без каких-либо дополнительных разрешений и согласований. Полагает, что при принятии решения судом не учтена позиция Территориального управления, изложенная в письме от 09.03.2017, в которой третье лицо фактически делегировало Обществу полномочия по принятию решения об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка.

Управление Росреестра в представленном в апелляционный суд отзыве доводы жалобы опровергло, считает решение суда законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей не направили. Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - АПК РФ) без участия представителей сторон, третьего лица.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как видно из материалов дела, 30.05.2016 Территориальным управлением (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 466/23 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого Арендатору во временное владение и пользование на срок до 29.05.2065 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:28:112207:2081 площадью 1914 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования - для нежилого дома. 

На земельном участке расположен хозяйственный корпус с кадастровым номером 29:28:112207:81, принадлежащий Арендатору.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - Реестр), право федеральной собственности на данный земельный участок зарегистрировано в Реестре 11.02.2015.

В связи переходом права собственности на хозяйственный корпус с кадастровым номером 29:28:112207:81 от ФИО2 к Обществу последнее на основании дополнительного соглашения от 15.12.2016 № 1 к договору аренды, заключенного с Арендодателем, стало Арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:28:112207:2081.

Общество 07.02.2017 обратилось к Арендодателю с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для нежилого дома (зона ДЖРЯ)» на «здания жилые многоквартирные в 5-9 этажей».

Территориальное управление в ответе от 09.03.2017 сообщило заявителю, что как лицо, обладающее земельным участком на праве аренды, Общество вправе самостоятельно обратиться в уполномоченный государственный орган с заявлением об учете изменений земельного участка.

Общество 15.03.2017 обратилось в администрацию муниципального образования «Северодвинск» (далее – МО «Северодвинск») с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Администрация МО «Северодвинск» в письме от 27.03.2017 разъяснила, что в связи с наличием утвержденных решением городского Совета депутатов Северодвинска от 31.10.2007 № 147 Правил землепользования и застройки                 (I раздел - город Северодвинск) правообладателям земельных участков, расположенных на территории г. Северодвинска, предоставляется возможность выбора одного или нескольких видов разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом разрешенных видов использования соответствующей территориальной зоны.

Общество  29.11.2017 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка с «для нежилого дома (зона ДЖРЯ)» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Решением Управления Росреестра от 07.12.2017 № 29/17-37832 Обществу отказано в учете изменений объекта недвижимости на основании части 4 статьи 33 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в связи с поступлением в орган регистрации прав уведомления от Территориального управления об отсутствии документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:28:112207:2081.

Считая оспариваемый отказ незаконным и нарушающим права Общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции не усмотрел правовых основания для удовлетворения требований заявителя.

Апелляционный суд находит выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, правомерными.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно статье 70 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Реестр сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно пункту 4 части 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся в том числе сведения о виде или видах разрешенного использования земельного участка.

В силу пункта 2 части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Реестр в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

Частью 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в случае, если указанные в том числе в части 1 статьи 32 названного Закона сведения не внесены в Реестр в сроки, установленные статьей 34 Закона, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в Реестр, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Как указано в части 2 статьи 33 Закона № 218-ФЗ, орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления. Органы государственной власти и органы местного самоуправления направляют в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) в соответствии со статьей 32 Закона № 218-ФЗ.

В данном случае, как установил суд, Управление Росреестра, получив от Общества заявление о государственном кадастровом учете изменений упомянутого земельного участка, направило соответствующие запросы в Территориальное управление и администрацию МО «Северодвинск». Из письма администрации МО «Северодвниск» от 30.11.2017 и ответа Территориального управления от 06.12.2017 следует, что данные органы публичной власти решений об изменении вида разрешенного использования арендуемого Обществом земельного участка с кадастровым номером 29:28:112207:2081 не принимали.

Согласно части 4 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав отказывает во внесении в Реестр сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица, если органы государственной власти и органы местного самоуправления уведомляют об отсутствии документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Реестр в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения указанного уведомления направляет заявителю соответствующий отказ в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Таким образом, получив уведомления от Территориального управления, администрации МО «Северодвинск» об отсутствии принятых решений об изменении вида разрешенного использования арендуемого Обществом земельного участка, Управление Росреестра правомерно приняло решение об отказе заявителю во внесении в Реестр сведений в отношении данного участка.

Доводы апеллянта о том, что как арендатор земельного участка он в силу части 4 статьи 37 ГрК РФ вправе самостоятельно изменить вид его разрешенного использования без каких-либо дополнительных разрешений и согласований, отклоняются апелляционным судом

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ земли делятся по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1, пунктом 3 части 2 и частью 6  статьи 30, частью 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Согласно части 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу части 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Частью 4 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Вместе с тем названные правовые нормы должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. 

Таким образом, арендатор не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 5.2.2 договора аренды также предусмотрена обязанность Арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 ГК РФ).

На основании изложенного, а также учитывая правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2017 № 307-ЭС17-17804, суд первой инстанции правомерно указал, что, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора.

В данном случае для находящегося в аренде у Общества земельного участка условиями договора аренды от 30.05.2016 № 466/23 (пункт 1.1) определен вид разрешенного использования - для нежилого дома.

Доказательств внесения сторонами в договор аренды соответствующих изменений в отношении вида разрешенного использования земельного участка не имеется. Письмо Территориального управления от 09.03.2017 № 1494, на которое ссылается заявитель в жалобе, таковым не является. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра во внесении в Реестр изменений в сведения о земельном участке относительно вида его разрешенного использования соответствует требования законодательства и не нарушает прав заявителя. 

Правовых оснований для признания оспариваемого решения Управления Росреестра от 07.12.2017 № 29/17-37832 недействительным не имеется, в удовлетворении заявления отказано правомерно.

Доводы, приведенные Обществом в жалобе, не опровергают законность и обоснованность решения суда, основаны на ином толковании апеллянтом норм действующего законодательства и иной правовой оценке обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда и не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 мая 2018 года по делу № А05-1822/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Вариант-Инвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова

А.Н. Шадрина