Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-107584/2019

10 июля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  16 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  10 июля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егоровой Д.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "СтройПроектСПб" (адрес: Россия

191187, Санкт-Петербург, ул. Гагаринская, 6А/7, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: товарищество собственников жилья "Лидваль" (адрес:   Россия 197046, г

Санкт-Петербург, пр-кт Каменноостровский 1-3, ОГРН: 

<

***>);

третье лицо: Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга (адрес: Россия

197101, 

<

...>)

взыскании задолженности по договору аренды с последующим выкупом № 1025/17 в размере 24.11.2017 в размере 8 608 800 руб.

и по встречному исковому заявлению товарищества собственников жилья "Лидваль" к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроектспб" о признании договора аренды с последующим выкупом № 1025/17 от 24.11.2017 недействительным при участии

от истца: ФИО2. ( удостоверение № 3430, регистрационный номер 78/3172), ФИО3 (генеральный директор)

от ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности от 15.06.2020)

от третьего лица: не явился (извещен)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СтройПроектСПб" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Лидваль" о взыскании задолженности по договору аренды с последующим выкупом от 24.11.2017 № 1025/17 в размере 8 608 800 руб.

Определением суда от 08.10.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Определением от 10.12.2019 суд принял встречное исковое заявление товарищества собственников жилья "Лидваль" к обществу с ограниченной ответственностью "СтройПроектСПб" о признании договора аренды с последующим выкупом от 24.11.2017 № 1025/17 недействительным.

Определением от 11.02.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Администрацию Петроградского района Санкт-Петербурга.

09.06.2020 судом объявлен перерыв до 16.06.2020.

Суд продолжил рассмотрение дела.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску представил в материалы дела отзыв на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика представил письменные пояснения.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, против встречного иска возражал, заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель ответчика просил удовлетворить встречный иск, против первоначальных требований возражал.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился, позиции не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

24 ноября 2017 года между Товариществом собственников жилья «Лидваль» (Арендодатель) и ООО «СтройПроектСпб» (Арендатор) заключен Договор аренды с последующим выкупом №1025/17.

Пунктом 1.1. Договора был определен его предмет, а именно: Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, площадью 63. 3 кв. по адресу: 

<

...>; два машино-места (парковочных места) по адресу: 

<

...> и земельный участок (для установки лифтового оборудования) по адресу: 

<

...>.

Пунктами 3.1. и 3.2. Договора также установлено следующее:

Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты Арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены любым способом. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

Выкупная цена арендованного нежилого помещения, указанного в п. 1.1. составляет 8 608 800 рублей. Сумма выкупной цены не подлежит увеличению. Порядок, способ, сроки оплаты выкупных платежей могут быть предусмотрены дополнительным соглашением сторон.

Пунктом 4.3.1. Договора предусмотрена обязанность Арендодателя в течение 10 дней с момента подписания договора передать Арендатору арендуемые помещения по акту приема-передачи.

Пунктом 6.5. Договора установлено, что, на дату заключения настоящего соглашения. Арендодатель обладает всеми необходимыми правомочиями для распоряжения Имуществом, имущество на дату заключения настоящего Договора свободно от каких-либо обременений залогов, прав или требований третьих лиц, кроме тех, которые прямо указаны в настоящем договоре. Имущество не состоит в споре, под запретом или арестом. Арендодателем получены все и любые разрешения, одобрения и согласования, необходимые ему для заключения и/или исполнения Договора (в том числе, необходимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации или учредительными документами Арендодателя, включая одобрение сделки с заинтересованностью, одобрение крупной сделки).

Пунктом 5.2. Договора установлено, что Арендодатель выплачивает Арендатору отступное в размере суммы, установленной в п.3.2. Настоящего договора, в случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору (в том числе при непредставлении Арендатору указанных в п. 1.1. помещений, непредставлении в собственность выкупленного нежилого помещения в разумный срок).

Ссылаясь на то, что Арендодатель намеренно злостно уклонялся от исполнения своих обязанностей по договору аренды, а именно от передачи в собственность выкупленного нежилого помещения, общество обратилось в суд с иском о взыскании отступного в размере 8 608 800 руб.

Возражая против требований истца, ответчик встречным заявлением просил признать договор аренды с последующим выкупом № 1025/17 от 24.11.2017 недействительным со ссылкой на нормы статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В данном случае судом рассматривается договор аренды с последующим выкупом №1025/17 нежилых помещений, площадью 63. 3 кв. по адресу: 

<

...>. два машино-места (парковочных места) по адресу: 

<

...> и земельный участок (для установки лифтового оборудования) по адресу: 

<

...>.

Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 2 статьи 247 ГК РФ предусмотрено право участника общей долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, не распространяется на объекты общего имущества в многоквартирном доме, поскольку права отдельного собственника ограничены в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников долевой собственности, а также в силу специфики объектов общего имущества, предназначенных для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества, то есть для обслуживания интересов более одного собственника. Подвалы, чердаки и другие технические помещения не могут быть переданы в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем.

Названные помещения не являются самостоятельным объектом недвижимости, они должны быть доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается.

Статьей 36 ЖК РФ перечислен перечень общего имущества в МКД.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В части 3 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Также частью 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению общего собрания собственников помещений объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам.

Таким образом, объекты аренды имеют статус общего имущества, поэтому на момент заключения Договора от 24.11.2017 № 1025/17 и по настоящее время Ответчик не имел и не имеет правомочий для распоряжения указанные имуществом.

Как пояснил истец в судебном заседании, имущество по Договору от 24.11.2017 № 1025/17 ему в пользование не передавалось, нежилое помещение на момент заключения договора представляло собой часть чердачного пространства, не получив согласия собственников квартир, ответчик отказался исполнять обязанности по  договору.

При указанных обстоятельствах Договор № 1025/17 аренды с последующим выкупом от 24.11.2017 не мог породить правовых последствий. Стороны не стремились к фактическому исполнению обязательств по Договору № 1025/17 аренды с последующим выкупом от 24.11.2017. Ответчик не передал и не мог передать нежилое помещение в аренду, а истец не производил оплату.

Как указывает ответчик во встречном заявлении, согласно ст. 51 ГРК РФ, Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на реконструкцию ООО «СтройПроектСпб» в установленном законом порядке не получило, однако согласно п.2.9. договора сбор всех необходимых документов является обязанностью ответчика.

В связи нарушением обязательств ответчиком в рамках договора №1-И/04/2013 от 08.08.2013 года по получению ООО «СтройпроектСпб» разрешения на реконструкцию, сбору необходимой документацией, был заключен оспариваемый договор.

Истцом доказательств обратного не представлено.

Также, как указывает ответчик и не оспаривает истец, договором аренды предполагалось передать несуществующую вещь, помещение мансарды не может являться отдельным изолированным помещением, оно не выделено на планах. В собственности ТСЖ парковочных мест также нет, как и земельного участка для установки лифтового оборудования.

Для признания сделки недействительной в соответствии со статьей 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, либо совершали се с целью прикрыть другую сделку. При этом обязательным условием признания сделки мнимой либо притворной является порочность воли каждой из ее сторон.

С учетом разъяснений п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Кроме того, статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Изучив материалы дела и выслушав сторон, судом установлено, что договор не отвечает требованиям действующего законодательства, волеизъявление сторон не было направлено на его заключение и последующее исполнение, в связи с чем суд считает встречные исковые требования основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

Истец просит взыскать отступное в размере 8 608 800 рублей 00 коп, однако не представил надлежащих доказательств, требуемых в соответствии с законом.

Исходя из вышеизложенного, обязательство по передаче вещи ничтожно, а, следовательно, и соглашение о прекращении этого обязательства отступным не соответствует закону, в связи с чем в удовлетворении первоначального иска надлежит отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на первоначального истца в связи с удовлетворением встречного искового заявления. Кроме того, поскольку истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения настоящего дела, сумма в размере 66 044 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями ПО, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать договор аренды с последующим выкупом № 1025/17 от 24.11.2017 недействительным.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектСПб" в пользу товарищества собственников жилья "Лидваль" 6 000 руб. судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектСПб" в доход федерального бюджета 66 044 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.