АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-20396/2018

г. Ставрополь

20 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена  13 мая 2019 года

                                                  Решение изготовлено в полном объеме 20 мая 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпром», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Агро», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, о признании предварительного договора аренды земельного участка от 06.04.2018 незаключенным,

при участии: от истца – ФИО2 по доверенности от 08.10.2018, от ответчика – ФИО3 по доверенности от 05.12.2018, директора ФИО4 согласно паспорту, ФИО5 по доверенности от 03.10.2018 № 26АА3395623,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сельхозпром» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Агро»  (далее – ответчик) о признании предварительного договора аренды земельного участка от 06.04.2018 незаключенным.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, указал, что поскольку в предварительном договоре аренды от 06.04.2018 отсутствуют данные, позволяющие точно установить части земельных участков, подлежащих передаче арендатору, условие о предмете договора считается несогласованным, а соответствующий  договор незаключенным.

Представитель ответчика в иске просил отказать, ссылался на фактическую передачу истцом земельных участков, являющихся предметом предварительного договора аренды от 06.04.2018, что подтверждается протоколами опросами свидетелей от 01.12.2018, от 25.09.2018, объяснениями от 30.01.2019 и др. Указал, что после заключения сторонами предварительного договора аренды от 06.04.2018 ООО «Альянс-Агро» во исполнение пункта 2.8 указанного договора поручил ФИО5 осуществить перечисление арендной платы в размере 4 000 000 руб. в счет погашения задолженности по договору от 15.03.2018 № 15/03-18. Денежные средства были перечислены, что подтверждается платежным поручением от 06.04.2018 № 39. Кроме того, ответчик, с согласия истца, осуществил внесение в кассу последнего денежных средств в сумме 1 900 000 руб. через ФИО5 и ФИО3, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 17.05.2018 № 96, согласно которой ФИО5 осуществил внесение в кассу ООО «Сельхозпром» 700 000 руб. за ООО «Альянс-Агро» в счет арендной платы, а также квитанциями от 17.05.2018 № 96, 97, согласно которым ФИО3 внес в кассу ООО «Сельхозпром» 1 200 000 руб. за ООО «Альянс-Агро» в счет арендной платы. Также ответчик пояснил, что во исполнение пункта 2.3 предварительного договора от 06.04.2018 ООО «Сельхозпром» выполнило для ООО «Альянс-Агро» подготовительные работы на представленных последнему в аренду земельных участка, в т.ч. осуществило работы по культивации 1-й след 1862 га, культивации 2-й след 1778 га, культивации 3-й след 756 га, сев 572 га, после чего выставило счет на оплату от 01.06.2018 № 15 на сумму 4 567 607,44 руб. Кроме того, в  целях освоения земельных участков, являющихся предметом предварительного договора аренды от 06.04.2018, ООО «Альянс-Агро» заключало с иными лицами (главой КФХ ФИО6, ООО «Автодизель-сервис», ООО «Агрохимические инновации» и др.) договоры на выполнение работ на спорных земельных участках (сев, внесение удобрений и др.), а также на покупку семян кукурузы, семян подсолнечника и др. Таким образом, ответчик полагает, что предварительный договор исполнялся сторонами, в связи с чем основания для признания его незаключенным отсутствуют.

Суд произвел допрос свидетеля ФИО7, подписавшего предварительный договор от 06.04.2018 со стороны ООО «Сельхозпром», который пояснил, что он не знает, кто готовил проект договора аренды, при этом указал, что договор был распечатан как шаблон и представлен ему на подпись после того, как было подписано соглашение о расторжении аналогичного договора с ООО «Автодизель», при этом договор был подписан задним числом, фактически в мае, что было согласовано с директором ООО «Сельхозпром».

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.04.2018 между ООО «Сельхозпром» в лице операционного директора ФИО7 (арендодатель) и ООО «Альянс-Агро» в лице директора ФИО4 (арендатор) подписан предварительный договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем договоры аренды земельных участков, принадлежащих арендодателю, расположенных в Кочубеевском районе Ставропольского края общей площадью 1 900 га, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, основные условия которого стороны определяют в указанном предварительном договоре. Основной договор будет заключен сторонами в срок не позднее 01.07.2018 (пункт 1.2 названного договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 предварительного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору поля, расположенные в границах земельных участков из  земель  сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:15:000000:684, 26:15:000000:683, 26:15:322201:4, 26:15:322601:15, 26:15:322602:2, 26:15:322503:1, 26:15:000000:3329, 26:15:000000:6121, 26:15:000000:332, 26:15:281302:3, 26:15:282201:9, 26:15:282201:14, 26:15:282201:12, 26:15:282201:13, находящиеся в Кочубеевском районе Ставропольского края, общей площадью 1 900 га, для сельскохозяйственного производства, принадлежащих арендодателю на праве собственности или аренды, сроком на 5 лет (сезонов).

Пунктом 2.7 предварительного договора предусмотрена обязанность арендодателя передать по передаточному акту арендатору вышеуказанные земельные участки в срок не позднее 10 календарных дней с момента подписания сторонами настоящего договора.

Основной договор сторонами заключен не был, акты приема-передачи земельных участков по предварительному договору аренды от 06.04.2018 стороны не составляли. 

Из перечня земельных участков, указанных в предварительном договоре от 06.04.2018, ООО «Сельхозпром» является единоличным собственником земельных участков с кадастровыми номерами 26:15:000000:3329, 26:15:000000:6121, при этом земельный участок с кадастровым номером 26:15:000000:6121 передан в аренду ООО «Энел Грин Пауэр Рус» сроком с 29.08.2017 по 27.01.2019.

ООО «Сельхозпром» также владеет долями в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 26:15:000000:684 (доля в праве 215202/3434810), 26:15:000000:683 (доля в праве 3534/5146) и арендует их оставшиеся части (земельного участка с кадастровым номером 26:15:000000:684 -  на основании договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от 29.01.2015 сроком с 29.01.2015 по 29.01.2025; земельного участка с кадастровым номером 26:15:000000:683 -  на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя от 12.09.2011 сроком с 13.10.2011 по 13.10.2021).

Земельный участок с кадастровым номером 26:15:322201:4 находится в аренде у религиозной организации «Ставропольская и Невинномысска Епархия Русской Православной Церкви (Московский Патриархат)» и передан в субаренду ООО «Сельхозпром» с 10.11.2014 по 10.11.2024. Сведения о правообладателе земельного участка в ЕГРН отсутствуют.

Согласно выпискам из ЕГРН собственником земельных участков с кадастровыми номерами 26:15:281302:3, 26:15:282201:9, 26:15:282201:12, 26:15:282201:13, 26:15:282201:14 является ООО «Управление активами». Указанные земельные участки находятся в аренде ООО «Энел Грин Пауэр Рус» с 20.04.2018 по 20.04.2023. 

В ЕГРН сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 26:15:322602:2 отсутствуют. Указанный участок находится в аренде у ФИО8 с 10.04.2017 по 25.12.2028.

Земельный участок с кадастровым номером 26:15:000000:332 находится в аренде у ООО «Энел Грин Пауэр Рус» с 06.03.2014 по 05.03.2063. Сведения о правообладателе земельного участка в ЕГРН отсутствуют.

Сведения о правообладателях, арендаторах земельных участков с кадастровыми номерам 26:15:322601:15 и 26:15:322503:1 в ЕГРН отсутствуют.

Обращаясь в суд с настоящим иском ООО «Сельхозпром» указало, что общая площадь земельных участков, перечисленных в предварительном договоре аренды от 06.04.2018, превышает 10 тыс. га, в то время как в аренду должно быть передано 1 900 га. Указанная площадь не согласована сторонами на каких-либо схемах и планах земельных участков, сведений относительно того, в каких именно земельных участках из списка, содержащегося в предварительном договоре, должны быть выделены части для передачи арендатору, стороны не определили.

 При таких обстоятельствах истец полагает, что поскольку в предварительном  договоре аренды от 06.04.2018 отсутствуют данные, позволяющие точно установить части земельных участков, подлежащих передаче арендатору, условие о предмете договора считается несогласованным, а соответствующий  договор незаключенным.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Сельхозпром» с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку предметом договора является земельный участок, его оформление как объекта земельных отношений регулируется статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации. Пунктом 1 указанной статьи установлено, что объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

При этом следует отметить, что действующим законодательством не предусмотрено: «поле», в качестве объекта земельных отношений.   

Из материалов дела следует, что 06.04.2018 сторонами был заключен предварительный договор аренды земельного участка от 06.04.2018, согласно пункту 2.1 которого ООО «Сельхозпром» обязуется предоставить ООО «Альянс-Агро» поля, расположенные в границах земельных участков из  земель  сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:15:000000:684, 26:15:000000:683, 26:15:322201:4, 26:15:322601:15, 26:15:322602:2, 26:15:322503:1, 26:15:000000:3329, 26:15:000000:6121, 26:15:000000:332, 26:15:281302:3, 26:15:282201:9, 26:15:282201:14, 26:15:282201:12, 26:15:282201:13, находящиеся в Кочубеевском районе Ставропольского края, общей площадью 1 900 га, для сельскохозяйственного производства.  

Из содержания пункта 2.1 предварительного договора видно, что определяя предмет арендных отношений стороны не согласовали конкретные части (поля) земельных участков, подлежащих передаче в аренду ООО «Альянс-Агро». Кроме того, также следует отметить, что предполагаемая площадь земель, предназначенных для передачи в аренду ответчику, составляла 1 900 га, в то время как общая площадь всех земельных участков, перечисленных в пункте 2.1 договора, - более 10 000 га. При этом площадь (1 900 га) не согласована сторонами на каких-либо схемах и планах земельных участков, сведений относительно того, из каких именно земельных участков, перечисленных в пункте 2.1 спорного договора, подлежат выделению части земельных участков, для их последующей передачи в аренду ответчику, стороны не определили.

Также для целей надлежащего согласования предмета договорных отношений не получило должного определения понятие: «поле», указанное в предварительном договоре как объект аренды.  

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что предварительный договор аренды земельного участка от 06.04.2018 не позволяет установить предмет, поскольку не содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, следовательно, в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, является незаключенным.

Довод ответчика о передаче ему земельного участка по предварительному договору аренды от 06.04.2018 суд находит несостоятельным, поскольку во исполнение пункта 2.7 указанного договора акт приема-передачи стороны не составляли, иные документы, свидетельствующие об обратном, в материалы дела не представлены.

При этом протоколы опроса свидетелей, составленные адвокатом, также не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи земельных участков истцом ответчику, ввиду отсутствия в арбитражном процессуальном законодательстве такого средства доказывания как составленные адвокатом письменные пояснения свидетеля.

Опрошенные адвокатом ФИО9 Лукьянов А.В., Полянский И.Г., Дрога В.Б. и ФИО10 в судебном заседании участия в качестве свидетелей не принимали, пояснения в установленном порядке в судебном заседании при рассмотрении спора не давали, поэтому с учетом положений статей 64, 68, 88 АПК РФ протоколы опроса от 25.09.2018, 01.12.2018 не принимаются в качестве письменных доказательств. 

Ссылка ответчика на фактическое использование им земельных участков, выступающих предметом предварительного договора аренды, также несостоятельна, поскольку из содержания представленных в обоснование указанных доводов документов (договор подряда от 11.05.2018 № 6 на выполнение сельскохозяйственных работ, договоры купли-продажи от 30.04.2018 № 30/04-18, № 30/04/1-18 семян подсолнечника и кукурузы, договор поставки от 06.06.2018 № 06/06 семян подсолнечника «Гелиос», договор на оказание услуг (сельскохозяйственных работ) № 17, договор поставки от 17.04.2018 № 14/04-18 сельскохозяйственной продукции (фосфаты аммония кормовые)) не возможно точно установить, на каких именно земельных участках осуществлялись указанные работы и имеют ли они отношения к спорному договору.   

Довод ООО «Альянс-Агро» об уплате арендных платежей по предварительному договору аренды от 06.04.2018 третьими лицами (главой КФХ ФИО5, ФИО3) судом рассмотрен и отклонен, поскольку из назначения платежного поручения от 06.04.2018 № 39 на сумму 4 000 000 руб. и из квитанций от 17.05.2018 № 96, 97 не следует, что платеж был произведён указанными лицами за аренду земельных участков по предварительному договору от 06.04.2018, отнесение указанных платежей в счет оплаты по данному договору истцом оспаривается.

При таких обстоятельствах исковое заявление подлежит удовлетворению.

Другие доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать незаключенным предварительный договор аренды земельного участка от 06.04.2018, подписанный между ООО «Сельхозпром» в лице операционного директора ФИО7 и ООО «Альянс-Агро» в лице директора ФИО4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Агро», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сельхозпром», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 6 000 руб. госпошлины.  

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Говорун