﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-58314/2020

Дело № А49-9264/2019

г. Казань

24 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе судьи Петрушкина В.А.

без вызова лиц, участвующих в деле,

рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Маштакова Сергея Николаевича

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.11.2019,  постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2019 

по делу № А49-9264/2019

по исковому заявлению акционерного общества «Областной агропромышленный холдинг» (ИНН 5836648185, ОГРН 1115836007682) к индивидуальному предпринимателю Маштакову Сергею Николаевичу (ИНН 582702160074, ОГРНИП 318583500011759) о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг» (далее – АО «Областной агропромышленный холдинг», общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Маштакову Сергею Николаевичу (далее – ИП Маштаков С.Н., предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.12.2015 № 17/12-21зем 144 725 руб. 99 коп., из которых: задолженность в сумме 70 701 руб. 51 коп. за период с 01.10.2016 по 06.08.2018, пени за период с 17.08.2018 по 31.07.2019 в сумме 74 024 руб. 48 коп.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 01.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП Маштакова С.Н., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, ссылается на то, что при принятии судебных актов суды не применили положения статьи 346, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ), поскольку не учли как факт нахождения объекта аренды в залоге у третьих лиц, а также не приняли во внимание доказательства возврата имущества обществу.

В отзыве на кассационную жалобу АО «Областной агропромышленный холдинг» возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Согласно части 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) кассационная жалоба предпринимателя рассмотрена в суде кассационной инстанции судьей единолично без вызова сторон.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между АО «Областной агропромышленный холдинг» (арендодатель) и ИП Маштаковым С.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.12.2015 № 17/12-21зем, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование, а арендатор обязуется принять и уплатить арендную плату в размере, порядке и на условиях, указанных в договоре, земельный участок с кадастровым номером 58:21:0930104:34, общей площадью 1 281 907 кв. м, адрес объекта примерно в 230 м по направлению на северо-восток от ориентира с. Атмис, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Нижнеломовский район, Атмисский с/с, указанного в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. 

Земельный участок с кадастровым номером 58:21:0930104:34 обременен залогом на основании договора ипотеки от 05.10.2012 № 121500/0007-7.10/9, заключенному между ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и ОАО «Областной агропромышленный холдинг», в обеспечении обязательств ОАО «Пензенский тепличный комбинат». В соответствии с пунктом 1.4 договора ипотеки от 05.10.2012 № 121500/0007-7.10/9 договор подлежит расторжению в случае досрочного обращения взыскания на предмет залога – земельный участок, являющийся предметом договора аренды, по договору ипотеки (залога недвижимости).

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.12.2015 № 17/12-21зем заключен на срок с 14.12.2015 по 13.12.2018.

Участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 3.1 договора, согласно акту приема-передачи земельного участка (приложение № 2), являющегося неотъемлемой частью договора.

Пунктами 3.3 3,4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от настоящего Договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. 

Размер арендной платы за участок определен в соответствии с расчетом (приложение № 1 к договору), являющимся неотъемлемой частью договора и составляет за год – 38 048 руб. 40 коп., за месяц – 3170 руб. 70 коп., за квартал  9512 руб. 10 коп.

В силу пунктов 4.3, 4,5 договора арендная плата вносится арендатором самостоятельно в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке без согласования с арендатором, но не чаще одного раза в год в случаях: изменения кадастровой стоимости участка; применения или изменения размера уровня инфляции, подтвержденного официальным документом, выданным уполномоченным органом государственной власти; перевода участка из одной категории земель в другую и изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке; в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Пензенской области. Уплата арендатором измененной арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре.

Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором, и ежеквартально предоставлять арендодателю документы об уплате арендной платы (пункт 5.4.4. договора). 

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств и расторжения настоящего договора в 30-дневный срок в случаях, определенных действующим законодательством 

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. При прекращении (расторжении) договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии в течение  трех дней после прекращения договорных обязательств (пункт 7.4 договора). 

АО «Областной агропромышленный холдинг» уведомило ИП Маштакова С.Н. об изменении размера арендной платы по договору с 01.04.2018, направив ответчику дополнительное соглашение от 01.03.2018 № 1 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.12.2015 № 17/12-21зем, в соответствии с которым размер арендной платы за участок в год определен в размере 38 999 руб. 64 коп., за 1 квартал – 9749 руб. 91 коп., за месяц – 3249 руб. 97 коп.

Размер арендной платы с 01.04.2018 по договору в соответствии с уведомлением истца составил: 38 999 руб. 64 коп. за год, 9749 руб. 91 коп. за 1 квартал, 3249 руб. 97 коп за месяц. 

АО «Областной агропромышленный холдинг» направил письмо от 30.03.2017 № 348 с предложением с 28.04.2017 расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.12.2015 № 17/12-21зем, приложив акт приема-передачи от 28.04.2017, которые получены ответчиком 31.03.2017. 

Письмом от 24.04.2017 АО «Областной агропромышленный холдинг» уведомил предпринимателя об ошибочном направлении истцом ответчику письма от 30.03.2017 № 348 с соглашением от 28.04.2017 о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.12.2015 № 17/12-21зем и актом приема-передачи от 28.04.2017. 

Общество направило в адрес предпринимателя претензию от 06.04.2018 № 339 с требованием оплатить задолженность по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.12.2015 № 17/12-21зем в сумме 57 072 руб. 60 коп. за 4 квартал 2016 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года. 

Арендодатель в адрес предпринимателя направил письмо от 09.07.2018 № 630 с соглашением от 06.08.2018 о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.12.2015 № 17/12-21зем и актом приема-передачи от 06.08.2018, которые получены ответчиком 11.07.2018.

Соглашение о расторжении договора ответчиком подписано не было, земельный участок не возвращен истцу.

Впоследствии обществом в адрес ИП Маштакова С.Н. была направлена претензия от 08.04.2019 № 444 с требованием оплатить задолженность договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.12.2015 № 17/12-21зем в сумме 70 701 руб. 51 коп. 

Неисполнение требований, указанных в претензии послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 307, 310, 606, 607, 614 ГК РФ, статей 65, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, что на основании договора ответчику был предоставлен в пользование земельный участок, и обременение в виде залога не препятствовало арендодателю использовать объект по целевому назначению, при отсутствии доказательств возврата участка либо фактических (юридических) препятствий в пользовании, удовлетворили исковые требования в полном объеме.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 отмечена правовая позиция, в соответствии с которой пункты 2 и 4 статьи 620 ГК РФ предусматривают, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Правила пункта 3 статьи 405 и пункта 1 статьи 406 ГК РФ предусматривают, что доказанность факта уклонения арендодателя от приема объекта аренды, может исключаться право требовать внесения арендных платежей за весь период просрочки (пункт 33 информационного письма информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При применении статьи 622 ГК РФ необходимо учитывать, что сам факт расторжения договора аренды не исключает обязанность арендатора вносить арендную плату до фактического возврата вещи (пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Таким образом, для разрешения настоящего спора юридически значимым обстоятельством является установление факта передачи объекта аренды арендатору и его возврата арендодателю.

Из анализа имеющихся в деле доказательств и установленных по делу обстоятельств, следует, что на основании заключенного договора аренды от 17.12.2015 № 17/12-21зем АО «Областной агропромышленный холдинг» предоставило предпринимателю земельный участок, о чем подписан акт приема-передачи от 14.12.2015.

Фактическое пользование участком подтверждено документально и не оспаривается предпринимателем.

В отзыве на иск от 16.09.2019 предприниматель не оспаривал факт использования земельного участка, при этом ссылается на то, что вследствие отсутствия государственной регистрации договора он не может признаваться заключенным, следовательно, оснований для взыскания платы по договору не имеется, при этом не исключается право арендодателя обратиться с новым иском о взыскании неосновательного обогащения. 

Поскольку факт использования земельного участка достоверно установлен судебными инстанциями, оснований для отказа во взыскании платы не имелось.

Не могут быть приняты во внимание и доводы предпринимателя, заявленные в кассационной жалобе, что участок им не использовался.

В пункте 10 информационного письма Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды.

При этом досрочное освобождение имущества (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательств по арендной плате.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции арендатор признал факт пользования участком с 14.12.2015, при этом документальных подтверждений, свидетельствующих о невозможности использовать участок для сельскохозяйственного производства ответчик не представил, отсутствие государственной регистрации договора не относятся к нарушениям препятствующим для использования объекта по назначению. 

В связи с чем все доводы предпринимателя носят формальный характер и направлены на недобросовестное уклонение от исполнения принятых обязательств по внесению платы. 

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако доказательств перехода права собственности на спорный участок к ИП Маштакову С.Н. ответчик не представил, все ссылки предпринимателя в этой части следует признать несостоятельными.

Судебные инстанции, удовлетворяя иск, правомерно не приняли во внимание и доводы предпринимателя о незаключенности договора и существующего обременения в виде залога в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк».

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В связи с чем отсутствие государственной регистрации не исключает обязанность арендатора вносить плату за пользование земельным участком до фактического возврата объекта, при этом доводы ответчика о применении к спорным правоотношениям статьи 1102 ГК РФ не основаны на правильной квалификации спорных правоотношений.

Правило «эстоппель» закреплено в пункте 3 статьи 432 ГК РФ, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Поскольку арендатор принял имущество во временное владение и пользование, в связи с чем подтвердив действие договора аренды, последний не вправе ссылаться на его незаключенность.

Согласно пункту 1.4 договора аренды от 17.12.2015 № 17/12-21зем арендодатель надлежащим образом предупреждает арендатора, что сдаваемый в аренду участок обременен залогом на основании договора ипотеки от 05.10.2012 № 121500/0007-7.10/9, заключенному между ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк» и ОАО «Областной агропромышленный холдинг», в обеспечении обязательств ОАО «Пензенский тепличный комбинат».

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. 

В пункте 3 статьи 346 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Таким образом, нахождение спорного земельного участка в залоге у ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк» не исключало права АО «Областной агропромышленный холдинг» предоставить его в аренду и не влияло на обязанность арендатора вносить плату за фактическое использование имущества.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка от 28.04.2017, подлежат отклонению.

В связи с неоднократным нарушением обязательств со стороны арендатора АО «Областной агропромышленный холдинг» направляло требования с предложением о расторжении договора аренды (письменные уведомления от 30.03.2017, от 24.04.2017, от 09.07.2018).

При направлении соглашений о расторжении договора аренды, которые были получены предпринимателем, арендодатель направил и проекты актов приема передачи от 28.04.2017, от 11.01.2018, с целью оформления фактического возврата участка, в случае принятия условий о расторжении соглашения.

Вместе с тем при наличии доказанности факта получения арендатором указанных требований о расторжении в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предприниматель их не подписал, согласие на прекращение договора аренды не выразил. 

Кроме того, впоследствии письмом от 24.04.2017 АО «Областной агропромышленный холдинг» отозвал свое требование от 30.03.2017 с предложением о расторжении договора. 

Системные положения статей 436, 441 ГК РФ предусматривают, что полученная оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не предусмотрено в самой оферте, при отсутствии срока в оферте договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту до окончания срока.

Поскольку в письменном предложении (оферте) арендодателя с предложением о добровольном расторжении от 30.03.2017 содержался срок для ее акцепта, однако до 28.04.2017 предприниматель оставил его без ответа (акцепта), АО «Областной агропромышленный холдинг» вправе было после указанной даты отозвать соответствующее  требование.

Вместе с тем предприниматель, не согласившись на предложение о добровольном расторжении договора и возврате земельного участка, в целях формального создания факта возврата земельного участка арендодателю использовал один из экземпляров акта приема-передачи от 26.04.2017, который являлся приложением к соглашению о расторжении участка, направленным письмом от 30.03.2017, и в последствии отозванным.

Учитывая, что соглашение от 28.04.2017 не было подписано, и арендатор не обеспечил фактического возврата объекта, а лишь использовал проект акта приема-передачи от 28.04.2017, полученного от арендодателя, для формального подтверждения передачи участка, действия ответчика отвечают критериям недобросовестного поведения.

Необходимо также отметить, что в возражениях на иск от 16.09.2019, представленных в суд первой инстанции предприниматель не ссылался ни на акт приема-передачи от 26.04.2017, ни на сам факт возврата участка и признавал взыскание задолженности, но в качестве неосновательного обогащения

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 432, 436, 441, 606, 607, 614 ГК РФ, 22, 65 ЗК РФ, установив, что на основании заключенного договора ответчику был предоставлен земельный участок, при этом обременение в виде залога не препятствовало ему использовать объект по целевому назначению при отсутствии доказательств возврата участка либо фактических (юридических) препятствий в пользовании, удовлетворили иск.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288.2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.11.2019,  постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2019 по делу № А49-9264/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и обжалованию в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в силу части 3 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит.

 

Судья									В.А. Петрушкин