АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-8099/2023

30 июля 2024 г.

г. Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 25.07.2024.

В полном объеме решение изготовлено  30.07.2024.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник Анны Сергеевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Брынцевой О.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) к обществу с ограниченной ответственностью «Оберег-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) о взыскании задолженности по договору аренды имущества,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности № 23Д от 09.01.2024, ФИО2, по доверенности № 3Д от 26.02.2024, 

от ответчика -  ФИО3, по доверенности от 02.08.2023, 

иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.  

Государственное унитарное предприятие «Центр эффективного использования собственности города»  (далее – истец, ГУП «ЦЭИСГ») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оберег-Инвест» (далее - ООО «Оберег-Инвест», ответчик)  о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды от 22.09.2016 №83А-16 за период с 01.07.2023 по 01.08.2023 в размере 56 401,83, неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору аренды за период с 21.10.2020 по 31.03.2022 и за период с 21.10.2022 по 10.08.2023:

- в соответствии с пунктом 8.2 Договора - 204 609,53 руб.;

- в соответствии с пунктом 8.3 Договора - 33 629,75 руб.;

- в соответствии с пунктом 8.4 Договора - 194 165,70 руб.

Также в исковом заявлении просит суд обязать ответчика, освободить объект недвижимого имущества - здания и сооружения, включающие: здание лит. А с пристройками лит. a, al пл. 117,9 кв.м, и навесами лит. а2, а3, а4, здание лит. Б с пристройкой лит.б пл. 28,2 кв.м, и навесом лит. б1, здание лит. В пл. 23,6 кв.м, с навесами лит. в, в1, здание лит. Г пл. 6,7 кв.м., ограждения и прочие сооружения, расположенные по адресу: 

<

...>.

А также, привести объект аренды в соответствии с технической документацией, сформированной на момент заключения Договора аренды, ликвидировать последствия осуществленной незаконной перепланировки, выраженной:

- между помещениями № I -1 и № 1-2, а также помещением № II демонтированы перегородки;

- в помещение № II возведена выгородка, представляющая собой душевую комнату;

- между помещениями № III-1 и № Ш-5, а также № III-1 и № IV демонтированы перегородки;

- двери помещениями № 1-1, № III-1 и окно помещения № V-1 фактически заложены;

- между помещениями № V-1 и № V-4 демонтирована перегородка.

27.02.2024 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с 01.09.2023 по 08.12.2023 в размере 163 978,80 руб., неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору аренды за период с 21.08.2020 по 31.03.2022 и за период с 21.10.2022 по 05.06.2023:

-        в соответствии с пунктом 8.2 Договора - 78 182,85 руб. 

-        в соответствии с пунктом 8.3 Договора - 21 177,67 руб.

-  неустойку за несвоевременный возврат объекта аренды в соответствии с пунктом 3.10 Договора за период с 16.06.2023 по 08.12.2023 в размере 335 755,27 руб.

Поскольку согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнение размера исковых требований является правом истца и не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, суд принял к рассмотрению заявление истца об уточнении исковых требований.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, в котором возражает относительно удовлетворения заявленных требований, просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В судебном заседании представители сторон поддержали позицию, изложенную в уточненном исковом заявлении и отзыве на него.

В судебное заседание Департамент явку своих представителей не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, сведения о причинах их неявки отсутствуют. 

При неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 2 статьи 41 АПК РФ). При этом, согласно части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

С учетом изложенных правил арбитражного процессуального законодательства дело рассматривается судом по имеющимся в деле доказательствам, в отсутствие в судебном заседании стороны.

При рассмотрении спора в открытом судебном заседании судом установлено следующее.

Между Государственным унитарным предприятием «Центр эффективного использования собственности города» (далее - ГУП «ЦЭИСГ», арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Оберег Инвест» (далее - ООО «Оберег Инвест», арендатор) был заключен договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, от 22.09.2016 № 83А-16 (далее - Договор).

Объектом аренды по настоящему договору является объект, находящийся в государственной собственности города федерального значения Севастополя - здания и сооружения, включающие: здание лит. А с пристройками лит. a, al пл. 117,9 кв.м, и навесами лит. а2, аЗ, а4, здание лит. Б с пристройкой лит.б пл. 28,2 кв.м, и навесом лит. 61, здание лит. В пл. 23,6 кв.м, с навесами лит. в, в1, здание лит. Г пл. 6,7 кв.м., ограждения и прочие сооружения, расположенные по адресу: 

<

...> (пункт 1.2 Договора).

Объект недвижимого имущества принадлежит ГУП «ЦЭИСГ» на праве хозяйственного ведения, что подтверждается распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 13.07.2016 № 2220-РДИ.

В силу пункта 2.4.4 Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю установленную Договором арендную плату за пользование Объектом.

Согласно пункту 4.6 Договора Арендная плата с учетом НДС оплачивается Арендатором не позднее 20 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет ГУП «ЦЭИСГ».

Размер арендной платы за каждый последующий месяц определяется Арендатором путем корректировки размера арендной платы за текущий месяц аренды в соответствии с индексом потребительских цен, установленных Росстатом. Указанная корректировка и расчет арендной платы осуществляется Арендатором (пункт 4.3 Договора).

По состоянию на 01.08.2023 Ответчик имеет задолженность по арендным платежам перед ГУП «ЦЭИСГ» за период с 01.07.2023 по 01.08.2023 в размере 56 401,83 руб.

На основании пункта 8.2 Договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, что составляет - 204 609,53 руб.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами, в размере 30 процентов годовых от просроченной суммы за весь период просрочки, что составляет 33 629,75 руб. (пункт 8.3 Договора).

В силу пункта 8.4 в случае, если просрочка внесения арендной платы в полном объеме будет продолжаться более 60 календарных дней, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя штраф в сумме равной пятикратному размеру месячной арендной платы, то есть 194 165,70 руб.

Согласно пункту 2.3.1 Договора Арендатор имеет право с предварительного письменного согласия Арендодателя производить реконструкции, техническое переоборудование и иные улучшения объекта аренды.

Согласно пункту 2.4.8 Арендатор обязуется производить за свой счет капитальный ремонт (плановый или внеплановый), иные улучшения Объекта аренды, включая работы, выполнение которых необходимо для использования Объекта аренды по целевому назначению, предварительно согласовав объемы и сроки их производства с Арендодателем.

Так, в результате произведенных Истцом обследований арендуемых Ответчиком помещений выявлены нарушения условий договора в части осуществления реконструкции и перепланировки помещений, факт которых закреплен в акте проверки от 23.03.2022 № 28.

Как указывает истец, ответчик осуществил перепланировку нежилых помещений в отсутствие письменного согласия арендодателя и согласования с уполномоченными органами, а именно:

-        между помещениями № I -1 и № 1-2, а также помещением № II демонтированы перегородки;

-        в помещение № II возведена выгородка, представляющая собой душевую комнату;

-        между помещениями № III-1 и № Ш-5, а также № III-1 и № IV демонтированы перегородки;

-        двери помещениями № 1-1, № III-1 и окно помещения № V-1 фактически заложены;

-        между помещениями № V-1 и № V-4 демонтирована перегородка.

Перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя является существенным нарушением договора.

На основании пункта 7.1 Договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, заключен между ГУП «ЦЭИСГ» и ООО «Оберег Инвест» сроком до 22.09.2021.

Согласно пункту 9.2 Договора, если Арендатор продолжает пользоваться Объектом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от Договора, уведомив об этом другую Сторону не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия Договора, указанного в уведомлении.

ГУП «ЦЭИСГ» направило в адрес ООО «Оберег Инвест» уведомление от 15.03.2023 № 161/03-10-03-01-02/02/23 о расторжении Договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя.

Как указывает истец, обязательства ООО «Оберег Инвест» перед ГУП «ЦЭИСГ» не выполнены, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением.

В связи с увеличением суммы основного долга и размера неустойки, а также возвратом ООО «Оберег Инвест» объекта недвижимого здания и сооружения, включающие: здание лит. А с пристройками лит. a, al пл. 117,9 кв.м, и навесами лит. а2, аЗ, а4, здание лит. Б с пристройкой лит.б пл. 28,2 кв.м, и навесом лит. 61, здание лит. В пл. 23,6 кв.м, с навесами лит. в, в1, здание лит. Г пл. 6,7 кв.м., ограждения и прочие сооружения, расположенные по адресу: 

<

...>, истец представил в материалы дела уточненное исковое заявление.

Так, истец указал, что за нарушение сроков возврата объекта недвижимого имущества у Ответчика образовалась задолженность по оплате штрафных санкций, предусмотренных пунктом 3.10 Договора в следующем размере:

-        с 16.06.2023 по 30.06.2023 в размере 28 710,90 руб.;

-        с 01.07.2023 по 31.07.2023 в размере 57 634,25 руб.;

-        с 01.08.2023 по 31.08.2023 в размере 57 997, 35     руб.;

-        с 01.09.2023 по 30.09.2023 в размере 58 159,74      руб.;

–        с 01.10.2023 по 31.10.2023 в размере 58 665,73 руб.;

-        с 01.11.2023 по 30.10.2023 в размере 59 152,65      руб.;

-        с 01.12.2023 по 08.12.2023 в размере 15 434, 65     руб.

В силу пункта 3.10 Договора при нарушении срока возврата объекта аренды в случае прекращения Договора, Арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной арендной плате, установленной в соответствии с Договором.

Так, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с 01.09.2023 по 08.12.2023 в размере 163 978,80 руб., неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору аренды за период с 21.08.2020 по 31.03.2022 и за период с 21.10.2022 по 05.06.2023:

-        в соответствии с пунктом 8.2 Договора - 78 182,85 руб. 

-        в соответствии с пунктом 8.3 Договора - 21 177,67 руб.

-  неустойку за несвоевременный возврат объекта аренды в соответствии с пунктом 3.10 Договора за период с 16.06.2023 по 08.12.2023 в размере 335 755,27 руб.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Так, объектом аренды по настоящему договору является объект, находящийся в государственной собственности города федерального значения Севастополя - здания и сооружения, включающие: здание лит. А с пристройками лит. a, al пл. 117,9 кв.м, и навесами лит. а2, аЗ, а4, здание лит. Б с пристройкой лит.б пл. 28,2 кв.м, и навесом лит. 61, здание лит. В пл. 23,6 кв.м, с навесами лит. в, в1, здание лит. Г пл. 6,7 кв.м., ограждения и прочие сооружения, расположенные по адресу: 

<

...> (пункт 1.2 Договора).

В силу пункта 2.4.4 Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю установленную Договором арендную плату за пользование Объектом.

Как указывает истец, арендатором надлежащим образом не исполнялись обязательства по оплате арендуемого объекта, ввиду чего образовалась задолженность по арендным платежам по договору аренды от 22.09.2016 №83А-16 за период с 01.09.2023 по 08.12.2023 в размере 163 978,80 руб. 

Из материалов дела следует, что расчет произведен стороной истца с учетом возврата объекта арендатором 08.12.2023 на основании акта приема – передачи к договору аренды № 83А-16 недвижимого имущества, находящегося в собственности города. 

Проверив расчет истца, суд признает его арифметически верным. 

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. К числу таких последствий относится признание судом требований истца обоснованными в случае непредставления ответчиком доказательств, опровергающих их правомерность.

Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств ответчиком по оплате арендной платы, суд признает требования ГУП «ЦЭИСГ»  о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды от 22.09.2016 №83А-16 за период с 01.09.2023 по 08.12.2023 в размере 163 978,80 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ закреплено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из положений статей 330-333 ГК РФ следует, что взыскание неустойки в качестве способа защиты нарушенного права применяется тогда, когда такая возможность установлена законом (законная неустойка) или договором (договорная неустойка).

Согласно пункту 8.2 Договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами, в размере 30 процентов годовых от просроченной суммы за весь период просрочки (пункт 8.3 Договора).

В силу пункта 3.10 Договора при нарушении срока возврата объекта аренды в случае прекращения Договора, Арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной арендной плате, установленной в соответствии с Договором.

Так, согласно расчету истца, с ответчика подлежит взысканию неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору аренды за период с 21.08.2020 по 31.03.2022 и за период с 21.10.2022 по 05.06.2023:

-        в соответствии с пунктом 8.2 Договора - 78 182,85 руб. 

-        в соответствии с пунктом 8.3 Договора - 21 177,67 руб.

-  неустойка за несвоевременный возврат объекта аренды в соответствии с пунктом 3.10 Договора за период с 16.06.2023 по 08.12.2023 в размере 335 755,27 руб. (с учетом принятых судом уточнений).

Довод ответчика о том, что необходимо рассчитывать штраф за несвоевременный возврат помещения с 18.11.2023, так как, по мнению общества, именно это дата расторжения договора, судом отклоняется, так как уведомление о расторжении было своевременно направлено обществу по юридическому адресу, негативные последствия от неполучения почтовой корреспонденции по юридическому адресу возлагаются на данное юридическое лицо.

Проверив расчет истца, суд признает его арифметически верным.

Ответчик заявил ходатайство о применении положений статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 77 Постановления № 7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 73 Постановления № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 75 Постановления № 7 указано, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О; от 14.03.2001 № 80-О).

Таким образом, применяя статью 333 ГК РФ, суд, исходя из всей совокупности материалов дела, устанавливает возможность снизить сумму неустойки, установленную пунктом 8.2 договора до 0,1% в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, а именно до 15 182,85 руб.,  сумму неустойки, установленную пунктом 8.3 договора до 4 235,53 руб. (в 5 раз), и сумму неустойки, установленную пунктом 3.10 договора до размера арендной платы за июль 2023 года (первый полный месяц, когда ответчик должен был возвратить помещение) до 57 634,25 руб.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, а именно применения судом положений статьи 333 ГК РФ, исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика. 

Суд обращает внимание, что заявленные исковые требования были удовлетворены частично ввиду применения положений ст. 333 ГК РФ. Вместе с тем, согласно абз.4 п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016  № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. 98, 102, 103 ГПК РФ, ст. 111 КАС РФ, ст. 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ). 

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

исковые требования государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города»  удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оберег-Инвест» в пользу государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» задолженность по арендным платежам по договору аренды от 22.09.2016 №83А-16 за период с 01.09.2023 по 08.12.2023 в размере 163 978,80 руб., неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору аренды: в соответствии с пунктом 8.2 Договора – 15 182,85 руб.;  в соответствии с пунктом 8.3 Договора – 4 235,53 руб. в соответствии с пунктом 3.10 Договора – 57 634,25 руб., а также государственную  пошлину в размере 12 776 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья         

А.С. Мирошник